عواملی که قیمت یک ویلا را تعیین می‌کنند

شهرام سلامت‌طلب در گفت‌وگو با اقتصادنیوز در رابطه با عواملی که قیمت یک ویلا را تعیین می‌کنند، بیان کرد: به طور کلی ساخت مسکن و همچنین ویلا به چند عامل بستگی دارد: قیمت زمین، هزینه ساخت ویلا و هزینه‌های تاسیسات رفاهی.

او افزود: بنابراین زمین‌هایی که دارای سند مالکیت و همچنین جواز ساخت‌وساز هستند ارزش بیشتری نسبت به زمین‌های غیرقانونی دارند. از آنجا که برای ساخت ویلا باید حداقل 50 درصد از مساحت زمین به فضای سبز اختصاص داده شود، بنابراین برای ساخت ویلایی 200متری حداقل به 400 یا 500 متر زمین نیاز است. از طرفی اگر در ساخت ویلا مقررات ملی رعایت شود، طبق اصول تصویب‌شده وزارت راه و شهرسازی و آیین‌نامه‌های مربوطه عمل شود، بتن‌سازی و... مناسب باشد، در نتیجه هزینه ساخت‌وساز برای هر مترمربع زیر یک میلیون تومان تمام نخواهد شد و از آنجا که برخی از افراد در ساخت‌وساز به این موارد توجه می‌کنند، اما برخی بدون رعایت قانون به ساخت‌وسازهای غیرمجاز می‌پردازند، قیمت ویلاها در شمال با یکدیگر تفاوت دارند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مازندران در ادامه بیان کرد: همچنین هزینه‌های تاسیسات رفاهی مانند استخر، آلاچیق، محوطه ورزشی و... می‌تواند هزینه تمام‌شده ویلا را تا چند برابر افزایش دهد، از این رو نیز بازه قیمت ویلا از چندصد میلیون تا چند میلیارد متغیر است.

او گفت: اما از طرفی گاهی اوقات شاهد تغییر قیمت ویلاها نیز هستیم، این موضوع به همان بحث ساخت‌وساز ویلاهای غیرمجاز بازمی‌گردد و وجود حجم عظیمی از این ویلاها سبب می‌شود تا ارزش ویلاهایی که روی اصول ساخته شده‌اند بالا رود و هر چه موضوع ویلاهای غیرمجاز بیشتر در میان مردم آشکار شود، ارزش ویلاهای مجاز بالاتر می‌رود. عامل دیگری که می‌تواند سبب بالا رفتن قیمت ویلاها شود، موضوع توریست‌پذیر بودن منطقه است و معمولاً قیمت زمین و همچنین ویلا در مناطق توریست‌پذیر بالاتر از سایر نقاط کشور است.

سلامت‌طلب در پاسخ به این سوال که چرا گاهی اوقات که قیمت مسکن و زمین در شهر تهران ثابت است، اما قیمت ویلا و زمین‌های ویلایی در شمال کشور روندی افزایشی دارد؟ گفت: قیمت ویلا ربطی به قیمت مسکن ندارد. معمولاً افرادی که محل زندگیشان در شهرهای دیگر است، برای تفریح در مناطق شمالی ویلا خریداری می‌کنند و بیشتر این افراد تنها در صورتی ویلا خریداری می‌کنند که در شهر خود خانه و ماشین خوبی دارند، در نتیجه مازاد پولشان را به خرید ویلا در شمال کشور اختصاص می‌دهند و از آنجا که ویلا نیاز اصلی افراد در جامعه نیست، در نتیجه قیمت رقابتی ندارد.

او در پاسخ به این سوال که آیا در حال حاضر می‌توان گفت که بازار ویلا برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟ بیان کرد: خیر. من چشم‌انداز خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار ویلا مشاهده نمی‌کنم. در واقع می‌توان این موضوع را نیز به همان بحث قبل ربط داد، یعنی اینکه تنها افرادی که پول مازاد دارند به خرید ویلا می‌پردازند.

او افزود: حدود سه سال است که ما در رکود عمیق به سر می‌بریم و با توجه به اینکه گفته می‌شود این روزها در حال خارج شدن از رکود هستیم، در نتیجه در مرحله اول باید نیازهای اولیه مردم (مسکن) پر شود و به همین خاطر به دنبال نیازهای ثانویه (ویلا) نمی‌روند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مازندران بیان کرد: علت دیگری که از نظر من مردم به دنبال خریدن ویلا نخواهند رفت، وام‌های کلان و میلیاردی است که در دولت قبل داده شد. وام‌های بسیار سنگین و بی‌حساب‌وکتاب، اکنون به زمین، ویلا و ماشین‌های لوکس تبدیل شده است. همچنین از دولت قبل ما در شرایط تحریم قرار گرفتیم اما به دلیل اینکه در آن زمان منابع خوبی داشتیم این قضیه در میان مردم خیلی احساس نشد، اما از سال 1392 به بعد به دلیل اینکه سرمایه‌های کشور خرج شد و ذخایر ارزی کاهش پیدا کرد این موضوع بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت، از طرفی دیگر به سرمایه‌گذاران وام نمی‌دهند، بنابراین سرمایه‌داران دیگر قادر به خریدن ویلا و... نیستند، چراکه عملاً بیشتر آنها به دولت بدهکار هستند.

او در خصوص پیش‌بینی‌اش از بازار ویلای کشور گفت: آینده این بازار به پارامترهای بسیاری بستگی دارد. اگر به قول بسیاری از آقایان برجام به فرجام خوبی برسد و آمریکا به تعهدات خود عمل کند و کشورهای دیگر با ما تعامل داشته باشند و سرمایه‌های خارجی به کشور ما وارد شود، در آن زمان شمال به مهد توریست کشور تبدیل خواهد شد و این موضوع بیش از هر چیزی به مسائل سیاسی کشورمان بستگی دارد. اگر مناطق شمالی کشور توریست‌پذیر شود، می‌توان این پیش‌بینی را کرد که به دلیل سرمایه‌گذاری‌های کلانی که ممکن است از کشورهایی مانند ترکیه، دوبی و بسیاری از کشورهای اروپایی وارد کشور می‌شود، قیمت زمین در شمال تا 10 برابر افزایش پیدا کند.

سلامت‌طلب افزود: همان‌طور که قبل‌تر هم به این موضوع اشاره کردم، اگر نگاهی به کشورهای توریست‌پذیر دنیا داشته باشیم، مشاهده می‌کنیم که قیمت زمین در کنار دریا 5 تا 10 برابر قیمت زمین در مرکز آن کشور است و قاعدتاً باید این موضوع در کشور ما نیز صدق کند. این در حالی است که متوسط قیمت زمین در تهران بیش از 10 برابر قیمت زمین در شمال است و علت آن تنها به این موضوع برمی‌گردد که کشور ما توریست‌پذیر نیست.

او در ادامه بیان کرد: بنابراین آینده بسیار خوب برای کشور ما از جمله بازار ویلای شمال کشور در صورتی قابل تصور است که مجموعه نظام به این نتیجه برسد که ما باید وضعیت توریستی کشور را تقویت کنیم تا از این طریق پول به اقتصاد کشور تزریق شود. در غیر این صورت و در صورت ادامه دادن وضعیت کنونی، داستان به همین صورت ادامه خواهد داشت.

او در رابطه با وضعیت کنونی بازار مسکن در شمال کشور گفت: بازار مسکن در شمال کشور نیز در رکود کامل به سر می‌برد. مسکن در بسیاری از مناطق با همان قیمت‌های سال 92 به فروش می‌رسد و با در نظر گرفتن نرخ تورم می‌توان عنوان کرد که حتی قیمت‌ها کاهش هم پیدا کرده است. بنابراین با سیستم موجود و با توجه به هزینه‌های نظام‌مهندسی، شهرداری و انشعابات و... برای سازنده‌ها صرف ندارد که به ساخت‌وساز بپردازند و در شرایط کنونی در واقع متحمل ضرر می‌شوند.