نسخه جدید برای مسکن پیچیده شد

این سه خسارت جهش مسکن در آمریکا در کنار «سرایت رشد قیمت ناشی از مهاجرت خریداران از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک حومه‌‌‌ای» در مجموع باعث شده است، بازار مسکن۲۰۲۳ برای خروج از رکود تورمی، با مسیر پر پیچ و خم و توفان‌‌‌زده روبه‌رو باشد. تحلیل موجود در این تحقیق مشخص می‌کند، اقتصاد مسکن بعد از دچار شدن به رکود تورمی، چاره‌‌‌ای جز پوست‌‌‌اندازی در سیاستگذاری ندارد؛ به این معنا که با سیاست‌های زمان رونق قبلی، نمی‌شود انتظار خروج از وضعیت فعلی را داشت. از همین رو، کارشناسان مسکن در این کشور بسته سیاستی نو را به دولت پیشنهاد کرده‌‌‌اند که به نظر می‌رسد برای بازارهای ملکی مبتلا به رکودتورمی، قابل پیاده‌سازی است. در این بسته، توجه به «اهرم نرخ بهره برای مهار تورم مسکن» به‌عنوان اولین سیاست کلیدی در ۲۰۲۳ مورد تاکید قرار گرفته است. سیاست دوم، تنظیم بازار اجاره با توجه به تاثیرپذیری آن از نبض قیمت‌ها طی دو سال اخیر است. سیاست سوم نیز «برنامه‌‌‌ریزی برای تشویق سازنده‌‌‌ها به تکمیل ساختمان‌‌‌های ناتمام» به‌عنوان میان‌‌‌بر عرضه فوری خانه جدید به بازار مسکن۲۰۲۳ است که درباره آن تاکید شده است، «تکمیل نیمه‌‌‌کاره‌‌‌ها» در این مقطع بهتر از پرداختن به ساخت جدید است. چهارمین سیاست نیز «تجدیدنظر بر سیاست‌های کاربری زمین» است.

سال‌های دور از خانه

سال‌هاست که دور از دسترس بودن خرید خانه برای طبقه کارگر این گروه در مناطق شهری را آزار می‌دهد. در سال‌های اخیر، دیگر این مشکل مختص گروه کم‌‌‌درآمد نیست و اکنون طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. طبق نتایج نظرسنجی از مرکز تحقیقات پیو که در سال‌جاری منتشر شده است، ‌‌‌ از سال۲۰۱۸ سهم آمریکایی‌‌‌هایی که قدرت خرید خانه ندارند، ۱۰‌درصد افزایش یافته است و اکنون نیمی از جمعیت آمریکا در دسترس بودن مسکن مقرون به صرفه در منطقه خود را یک مشکل جدی می‌‌‌دانند. بر اساس گزارشی از وال‌‌‌استریت ژورنال، بسیاری از آمارها نشان می‌دهد که مسکن بیش از پیش از دسترس خانوارها خارج شده است. هزینه اجاره در شاخص تورم امسال بیش از ۷‌درصد افزایش یافته که تقریبا دوبرابر روند پیش از همه‌گیری است. در زمان موج خرید زمان همه‌گیری، قیمت مسکن به‌صورت سالانه ۲۰‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت. اکنون انتظار می‌رود به ساخت صدها‌هزار خانه جدید نیاز است تا با رشد شغلی اخیر در مناطقی از آمریکا مطابقت داشته باشد. با این‌حال، این ارقام به تنهایی گویای آنچه اتفاق افتاده، چگونگی آن یا افرادی که بیش از همه تحت‌تاثیر آن قرار خواهند گرفت نیست، این ارقام فقط بازتابی از نتیجه رویدادهای گذشته هستند. با بررسی آمار و ارقام منتشرشده این نکته قابل تامل است که نوسانات اخیر بازار مسکن مدت‌‌‌ها در حال شکل‌‌‌گیری بوده و اکنون دستیابی به ثبات، مستلزم طرحی نو در چارچوب‌‌‌های سیاستی گذشته است.

دوره کم‌فروغ

در اواسط دهه2000، رونق مسکن منجر به افزایش تاریخی در سراسر صنعت ساختمان از نظر مجوزهای ساختمانی، سرمایه‌گذاری و اشتغال شد. در آمریکا خانه‌‌‌های زیادی ساخته می‌‌‌شد؛ اما زمانی‌که بازار متوجه ریسک اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد، صنعت مسکن به یکباره سقوط کرد. سونامی فروش شروع شد و این صنعت از جنبه‌‌‌های مختلف، از سرمایه‌گذاری تا خرید خانه و ساخت خانه، با شرایط دشواری روبه‌رو شد. در این زمان بود که سلب حق مالکیت و فروش اجباری صورت گرفت و از 2006 تا 2010 کارگران ساختمانی دسته‌دسته اخراج می‌‌‌شدند. طی این توفان بود که بازار کار از اوج به حضیض رسید، تعداد افرادی که در کارگاه‌‌‌های ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی مشغول به کار بودند تقریبا به نصف رسید. به اندازه یک دهه طول کشید تا صنعت مسکن به سطوح پیش از سقوط سرمایه‌گذاری و اشتغال در 2010 بازگردد. در نتیجه شکست بازار در آن سال‌ها، حتی با ایجاد هزاران شغل در مراکز اقتصادی ساحلی مانند نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سیاتل، خانه‌‌‌های کافی در طول آن دهه ساخته نشد. با توجه اینکه در کالیفرنیا به ازای هر خانه‌‌‌ای که در طول دهه ساخته‌شده، بیش از دوونیم شغل اضافه شده است، وضعیت بحرانی مسکن ایالت جای تعجب ندارد. در بهار2020 زمانی ‌که همه‌گیری شیوع پیدا کرد، بسیاری از مشاغل به دورکاری و کار از خانه روی آوردند، بخش‌‌‌هایی از مردم مراکز اقتصادی ساحلی را ترک کردند و به شهرها و شهرستان‌‌‌های کوچک‌تر و مرکزی‌‌‌تر، همچون کمربند آفتاب آمریکا نقل مکان کردند. البته مناطقی‌‌‌ همچون بویز، آیداهو هم هجمه تازه‌‌‌واردان را تجربه کردند. تجزیه و تحلیل این روندها نشان می‌دهد که متغیر کار از راه دور، محرک مهمی در تغییرات جمعیتی بوده است. افراد عموما از مناطق گران‌‌‌تر به مکان‌‌‌های ارزان‌‌‌تر نقل مکان می‌کنند. این امر به وضوح نشانگر آن است که بسیاری از کارگران در مراکز شغلی ساحلی از وضعیت موجود ناراضی بوده‌‌‌اند. مناطقی که بیشترین افزایش تقاضا را تجربه کردند، شاهد وضعیت نادری بودند که در آن هنگام خانه‌‌‌های موجود در لیست فروش به حداقل رسیده بود و صف‌‌‌های طولانی از خریداران بالقوه شکل گرفت که امیدوار بودند از نرخ‌های کم وام مسکن بهره ببرند. چنین وضعیتی با کمبود مسکن تاریخی دست به دست هم داد و حباب مسکن کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای را شکل داد؛ قیمت خانه‌‌‌ به‌‌‌قدری بالا رفت که بحران قدرت خرید بخش بزرگی از طبقه متوسط را نیز به دام انداخت. در بسیاری از شهرهای بزرگ، به‌‌‌ویژه شهرهایی که در طول همه‌گیری، ساکنان جدید زیادی را جذب کردند، مستاجران نیز با افزایش گزاف اجاره مواجه شدند. داده‌‌‌های صنعت نشان می‌دهد که قیمت‌های لحظه‌‌‌ای در بازار اجاره سالانه بین 10 تا 20‌درصد در 2021 و 2022 افزایش یافته است. چنین رشد قیمتی برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط و کم قابل تحمل نیست و می‌تواند منجر به آن شود که مستاجران خانه‌‌‌هایی را که طولانی‌مدت ساکن آن بوده‌‌‌اند، ترک کنند.

البته یکی از دلایلی که مردم جذب مناطقی مانند کمربند آفتاب شدند این است که ساخت مسکن در آنجا راحت‌‌‌تر است. کمربند آفتاب، عبارتی است که برای ایالت‌‌‌های جنوبی آمریکا که از شرق به غرب کشیده شده‌‌‌اند، استفاده می‌شود. بسیاری از مناطق شهری با بالاترین رشد جمعیت، مانند آتلانتا و دالاس، متناظر با هجوم تازه‌‌‌واردان شاهد افزایش صدور مجوزهای مسکن بودند. در اواسط2022، فدرال‌رزرو نقطه پایانی بر رونق بازار مسکن گذاشت. با افزایش تهاجمی نرخ بهره و فروش دارایی‌‌‌های موجود در ترازنامه، از جمله اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30ساله تقریبا دو برابر شد. نرخ بهره وام مسکن از رقم کمی بیش از 3‌درصد در ابتدای سال به حدود 5/ 6‌درصد فعلی افزایش یافت. ازآنجاکه رقم بازپرداخت ماهانه وام مسکن برای خریداران بالقوه خانه غیرممکن شده است، تقاضا برای خانه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در بسیاری از بازارها شروع به کاهش کرد. مهم‌تر از همه ساخت‌‌‌وساز خانه جدید سقوط کرده است که تنها راه‌‌‌حل منطقی برای دستیابی به ثبات قیمت مسکن در بلندمدت به حساب می‌‌‌آمد. از جمله نقاط روشن صنعت، چشم‌‌‌انداز تکمیل بسیاری از خانه‌‌‌های جدید و ساختمان‌‌‌های آپارتمانی است که در دوران رونق همه‌گیری راه‌‌‌اندازی شدند. این روزها به‌دلیل اختلال در زنجیره تامین، ساخت خانه‌‌‌ها زمان بیشتری می‌‌‌برد و در مورد آپارتمان‌‌‌ها، پروسه ساخت طولانی‌‌‌تر نیز می‌شود. انتظار می‌رود زمانی‌‌‌ که این خانه‌‌‌ها و ساختمان‌‌‌های آپارتمانی نیمه‌تمام در 2023 آماده تحویل شوند، موجب افزایشی در عرضه مسکن شده و قدرت خرید را به‌‌‌خصوص در بازارهای محدود بهبود بخشد.

نسخه جدید سیاستی

پایان دادن به کابوس مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌ها و موازین جدیدی است که در وهله اول سیاستگذاران مخاطب آن هستند. پیش از هر موردی نخست استفاده خردمندانه از اهرم افزایش نرخ بهره برای مهار تورم در اولویت است، مسکن یکی از بخش‌‌‌هایی است که بیشترین حساسیت را نسبت به اعتبارات دارد. سیاستگذاران این کشور اگر به دنبال بهبود قدرت خرید مسکن باشند، مطمئنا نباید اجازه شکل گرفتن دوره رکود دیگری در ساخت مسکن همچون دهه2010 را بدهند.  دوم، درحال حاضر دولت سیاست «مصالحه» را بهترین پاسخ به آمریکایی‌‌‌هایی که در معرض شوک‌‌‌های غیرقابل پیش‌بینی بازار مسکن و در نتیجه افزایش اجاره‌‌‌بها هستند، ‌‌‌ می‌‌‌داند. افزایش اجاره‌‌‌بها که بسیاری از خانوارها در طول حباب مسکن با آن مواجه شدند، احتمالا ماندگار خواهد بود. اجاره‌‌‌بها از دیدگاه اقتصادی متغیری «چسبنده» محسوب می‌شود، به این صورت که به سرعت افزایش می‌‌‌یابد؛ اما به کندی کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه نگرانی اصلی سیاستگذاران باید بازنگری در مورد چگونگی کنترل رشد اجاره‌‌‌بها باشد؛ چنان‌که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی مرسوم است. سوم آنکه، نحوه کاربری زمین و منطقه‌‌‌بندی که برای دهه‌‌‌ها بر تولید مسکن در شهرها و حومه‌‌‌های شهر حاکم بوده‌‌‌ است، باید متناسب با قرن بیست‌‌‌ویکم بازنویسی شوند. تنها قطعیت در اقتصاد عدم‌قطعیت اساسی است: از لحاظ اقتصادی تنها می‌توان پیش‌بینی کرد که رونق بعدی در چه حیطه‌‌‌ای می‌تواند باشد و هیچ تضمینی برای عدم‌وقوع دوباره شوک‌‌‌هایی مانند همه‌گیری وجود ندارد. به همین صورت در راستای دستیابی به ثبات طولانی‌‌‌مدت در قیمت مسکن، بازار املاک شهرها باید تاب‌‌‌آوری بیشتری داشته باشند و در پاسخ به تقاضا اجازه رشد داشته باشند. در نهایت، ‌‌‌ تجربه بازار در دهه‌‌‌ها نشان داده است بخش مسکن به‌صورت متناوب چرخه‌‌‌های رکود و رونق را تجربه می‌کند. هرچند این چرخه‌‌‌ها برای صنعت مزایایی از جمله رونق سرمایه‌گذاری، شکوفایی مشاغل و دستمزدها در بخش صعودی منحنی دارد، اما همیشه خطر رکود در کمین است. در این زمینه سیاستگذاران می‌توانند از برخی همتایان خود در اروپا و آسیا سرنخ بگیرند و برنامه‌‌‌های دولتی که برای طیف وسیعی از درآمدها، از طبقه کارگر تا طبقه متوسط در نظر داشته باشند تا حاشیه امنی در سراسر چرخه تجاری وجود داشته باشد.