دگرگونی فاکتور پروانه‌های ساختمانی؛ جزئیات فرمول سال ۹۹ عوارض شهرداری تهران
به گزارش اقتصادنیوز مقرر شده نرخ عوارض ساخت برای تک‌تک پلاک‌های موجود در تهران با معیار «درجه مرغوبیت ملک» تعیین شود؛ به‌طوری‌که «مجاورت یک ملک با پروژه‌های شهری افزایش دهنده ارزش یا کاهنده ارزش آن ملک» در میزان عوارض نقش مستقیم خواهد داشت. عوارض محله‌های لوکس نیز به نفع محله‌های ضعیف متورم می‌شود. همچنین جایگزین عوارض ساخت، معرفی شده و برای «مال»های مزاحم، دریافت عوارض مطرح است.
جزئیات طرحی که دیروز یک فوریت آن با عنوان «الزام شهرداری به ارائه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی» تصویب و پیش تر شهرداری با ارائه پیشنهاد آن به شورا، آمادگی خود را برای این دگرگونی اعلام کرده بود، نشان می‌دهد: عوارض شهرداری (شامل عوارض ساخت وساز و عوارض دریافتی از مالکان ساختمان‌های در حال بهره برداری) در سال ۹۹، مشمول چهار تغییر اساسی می‌شود.مهم ترین تغییر فرمول محاسبه و اخذ عوارض ساختمانی ناشی از اجرای این نقشه جدید آن است که در سال جاری، به جای محاسبه عوارض ساخت وساز برمبنای قیمت منطقه ای، درجه مرغوبیت هر پارسل(تک تک املاک) برای هر ملک متناسب با کاربری آن مبنای محاسبه عوارض ساختمانی قرار خواهد گرفت و از قبل به مالکان آنها اعلام خواهد شد.در قالب همین تغییر نخست، قرار است عوارض ساختمانی براساس ارزش واقعی املاک محاسبه شود به‌طوری‌که دو دسته پارامتر که روی قیمت ملک اثر دارد برای تک تک پارسل‌ها محاسبه و عوارض متناسب با آن از مالکان اخذ می‌شود. یک دسته متغیرهای ملکی یک واحد مسکونی شامل مساحت، کف و بر،عرض معبر، سال ساخت، نوع بنا و کاربری و دسته دوم متغیرهای شهری است. به این معنی که میزان خدمات شهری در دسترس هر پلاک، پروژه‌های شهری ارزش زا در مجاورت یک پلاک، پروژه‌های شهری کاهنده ارزش در مجاورت یک ملک، ترافیک و عوارض زیست محیطی از جمله پارامتر‌های محیطی هستند که در تعیین ارزش یک ملک اثرگذار هستند بنابراین در فرمول جدید، با توجه به هر دو دسته پارامتر، عوارض ساختمانی هر پارسل محاسبه و به مالک اعلام می‌شود.
تغییر دوم ناشی از تغییر فرمول آن است که هر نوع تغییر افزایشی یا کاهشی عوارض شهرداری برای ساخت وساز در سال آینده، براساس «موقعیت املاک در جنوب یا شمال شهر» یا براساس «میزان ظرفیت جمعیت‌پذیری باقی مانده از منطقه یا اشباع شده» انجام می‌شود. به عبارت دیگر مبالغ عوارض ساخت‌وساز برای املاک واقع در شمال شهر تهران به میزان حداکثری به نفع مناطق جنوبی شهر تعیین خواهد شد.دیگر تغییر احتمالی به وجود آمده در اثر اجرای فرمول جدید طراحی شده آن است که فرمول سال ۹۹ عوارض ساختمانی قرار است متناسب با عوارض ساختمانی محاسبه شده به شکل شفاف، ساده و صریح در اختیار مالکان و سرمایه گذاران ساختمانی قرار بگیرد. به این صورت که هر مالک امکان آن را داشته باشد که به راحتی در فرمول اعلام عوارض ساختمانی ملک خود، چگونگی محاسبه عوارض ساختمان را مشاهده کند. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، فرمول استفاده شده برای محاسبه عوارض ساختمانی علاوه بر دشواری و پیچیدگی به راحتی در دسترس مالکان و سازندگان شهر قرار نمی‌گرفت. از این رو یکی از مهم ترین ابهامات مالکان، چگونگی محاسبه عوارض ساختمانی بوده است.
آخرین تغییر که در نوع خود یکی از مهم ترین تغییرات حاصل شده از تغییر فرمول خواهد بود آن است که براساس این طرح، شهرداری تهران مکلف است نسبت به امکان سنجی دریافت عوارض بهره برداری سالانه و دائمی از مالکان ساختمان‌های شهر تهران اقدام کند. جزئیات این بخش از طرح نشان می‌دهد: در صورت تصویب نهایی این طرح، در سال آینده شرایط برای دریافت «شارژ شهر» به جای عوارض ساخت وساز فراهم شود. به این معنی که صرف نظر از عوارض نوسازی که هم اکنون دریافت و پایه آن تناسبی با ارزش املاک ندارد و سهم درآمدهای حاصل از آن در بودجه اداره شهر تهران به شدت ناچیز و اندک است؛ هر نوع مالک ساختمانی با هر نوع کاربری، موظف می‌شود سالانه مبلغی بابت هزینه‌های شهرو امکاناتی که ملک از شهر دریافت می‌کند به مجموعه مدیریت شهری پایتخت پرداخت کند.هر چند در این مرحله هنوز به‌صورت رسمی عدد و رقم میانگین این نوع از عوارض محاسبه و مشخص نشده است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از گزینه‌های مبنای محاسبه می‌تواند مبالغ شارژ ساختمان‌ها در شهر تهران باشد که مالک هر واحد به مدیریت ساختمان پرداخت می‌کند. یا آنکه رقم این نوع عوارض با توجه به میانگین مبالغ عوارض نوسازی، پیشنهاد شده است که معادل میانگین عوارض نوسازی سالانه محاسبه شده برای هر ملک باشد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین عوارض نوسازی به‌صورت سالانه برای هر ملک حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان است که نسبت به ارزش ملک بسیار پایین است و همین موضوع سبب می‌شود بخش زیادی از مالکان نسبت به پرداخت این نوع عوارض به‌صورت سالانه بی‌توجه باشند.همچنین قرار است در قالب تغییر چهارم احتمالی برنامه‌ای از سوی شهرداری برای اخذ عوارض از مجتمع‌های تجاری چندمنظوره تدوین و به شورای شهر ارائه شود. کارشناسان شهری معتقدند در حال حاضر برای ساختمان‌های چندمنظوره، دریافت عوارض در مقطع صدور پروانه ساختمانی و ارائه خدمات بدون اخذ هزینه در طول عمر ساختمان فاقد هرگونه مبنای علمی و منطقی است و موجب کسر بودجه دائمی شهر می‌شود. نکته مهم در این میان آن است که پرداخت عوارض با مبلغ هنگفت نیز در زمان صدور پروانه ساختمانی، برای سازندگان ساختمان‌های تجاری-اداری و چندمنظوره موجب کاهش چشمگیر سرمایه آنها، طولانی شدن زمان ساخت، تاخیر در بهره‌برداری از ساختمان و نهایتا رشد بی‌رویه قیمت خرید و فروش بنای تجاری-اداری فارغ از نوع فعالیت مستقر در آن می‌شود. از این رو پیشنهاد می‌شود دستورالعمل دریافت عوارض ساخت و بهره‌برداری از ساختمان‌های چندمنظوره تغییر کند.
بازوی پژوهشی شهرداری تهران در قالب تحقیقی که به‌عنوان پشتوانه کارشناسی این طرح ارائه شده عنوان کرده است سازوکار دریافت عوارض از ساختمان‌های چندمنظوره می‌تواند برمبنای دو محور شامل «ویژگی‌های پروژه از جمله مقیاس عملکرد در شهر، نوع فعالیت‌های پیش بینی شده، قیمت منطقه‌ای زمین و زیربنا در محل پروژه» و دوم بر مبنای «اثرات توسعه آنها بر محیط پیرامون» اصلاح شود تا به این ترتیب میزان عوارض اخذ شده از مال‌های مزاحم که عوارض بیشتری را به شهر و شهروندان تحمیل می‌کند افزایش پیدا کند.
به‌طوری‌که این نوع عوارض می‌تواند بر اساس نرخ سفرسازی و تراکم ترافیکی تحمیل شده به محیط توسط پروژه‌ها، اثرات زیست محیطی و آلایندگی‌هایی که پروژه به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در تولید و افزایش آنها نقش دارد همچون آلودگی هوا، آلودگی صوتی، آلودگی منابع آب و... و همچنین اثرات اقتصادی که پروژه بر محیط پیرامون دارد همچون از بین رفتن مشاغل خرد و اثرات اجتماعی آن پروژه همچون اثراتی که بر آرامش و آسایش، سلامت فیزیکی و روحی ساکنان محل خواهد داشت، محاسبه شود.مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران در قالب مطالعات انجام داده برای اعمال دگرگونی در فرمول محاسبه ساخت وساز، به شهرداری تهران اعلام کرده اصلاح عوارض و اخذ آن بر مبنای ارزش هر قطعه ملک، می‌تواند پایه مناسبی برای تامین درآمدهای پایدار باشد و شهرداری می‌تواند حتی با کاهش میزان عوارض(تولید فضا) و با افزایش حق بهره برداری از فضاهای شهری(مصرف فضا)، نسبت به تامین درآمدهای پایدار اقدام کند. بر اساس یکی از مهم‌ترین پیشنهادهای ارائه شده از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران، شهرداری می‌تواند از ابزار عوارض ساختمانی که به مثابه یک معیار برای توزیع سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف عمل می‌کند، در جهت تشویق و هدایت ساخت وسازها به سمت مناطق دارای ظرفیت ساخت وساز استفاده کند و در این راستا هم ساخت وساز در تهران را رونق بخشیده و اصلاح کند و هم الگوی منطبق با تراز جمعیتی طرح جامع تهران را پیاده‌سازی کند. از این رو پیشنهاد کرده عوارض ساخت وساز در مناطقی از شهر که اضافه ساخت رخ داد و سقف جمعیت پذیری در آنها لبریز شده به نفع مناطقی که استعداد ساخت وساز همچنان وجود دارد افزایش یابد تا به این ترتیب از یکسو ریسک ساخت وساز در مناطق اشباع شده افزایش یابد و از سوی دیگر هزینه ساخت وساز در مناطق دارای ظرفیت ساخت کاهش پیدا کند.
این در حالی است که هم اکنون نرخ عوارض ساخت وساز به دلیل آنکه برمبنای بلوک‌های شهری تعیین می‌شود، باتوجه به تفاوت‌های هر پارسل نسبت به پارسل دیگر به جهت برخورداری و سطح دسترسی به خدمات شهری و همچنین کیفیت ساخت، عادلانه نیست.شهرداری تهران نیز در راستای پیشنهادهای ارائه شده از سوی مرکز مطالعات و ضرب‌الاجل تعیین شده از سوی شورای شهر برای ارائه لایحه ظرف دو هفته آینده، مطالعات منطقه‌ای خود برای تعیین فرمول جدید را توسط یک تیم کارشناسی آغاز کرده است. آن‌طورکه اطلاعات به دست آمده نشان می‌دهد قرار است اجرای فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی از منطقه ۶ شهر تهران به‌صورت پایلوت آغاز شود.
مطابق با پیش‌بینی‌های مطرح شده از سوی مدیریت شهری، در راستای تغییرات احتمالی در فرمول محاسبه عوارض ساخت وساز، میانگین هر مترمربع عوارض در شهر تهران از مترمربعی ۲۵۰ هزار تومان برای املاک مسکونی به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان در سال آینده خواهد رسید. همین‌طور مدیریت شهری بنا دارد در مناطق شمالی شهر تهران، ارائه تراکم مازاد را متوقف یا در بدترین حالت، نرخ عوارض تراکم مازاد را به شکل حداکثری افزایش دهد تا به این ترتیب هزینه ساخت‌وسازهای اضافه در مناطق لوکس شمالی شهر تهران افزایش چشمگیری داشته باشد. بررسی‌های انجام شده از میانگین عوارض ساخت‌وساز در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر میانگین عوارض ساخت در هر مترمربع در شمال شهر تهران حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود این در حالی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در این محدوده، دست کم حدود ۴۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که نشان می‌دهد سهم ناچیزی از قیمت فروش هر آپارتمان به عوارض ساخت اختصاص دارد.نکته مهمی که از دید کارشناسان مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران باید مدنظر مجموعه مدیریت شهری درخصوص تعیین نرخ جدید عوارض ساخت وساز در سال ۹۹ قرار بگیرد آن است که علاوه بر تعیین حداکثری نرخ عوارض ساخت وساز در مناطق شمالی شهر، نحوه مواجهه با بافت فرسوده نیز باید مشخص شود. به این معناکه در مقابل افزایش و به‌روزرسانی نرخ عوارض در مناطق دارای مرغوبیت، ضروری است سازوکار تعدیل و کاهش عوارض و ضرایب درخصوص ساخت وساز و سرمایه‌گذاری در مناطق کمتر برخوردار و بافت فرسوده در دستور کار قرار گیرد. به‌عنوان مثال در برخی مناطق واقع در بافت فرسوده، بلوک‌های واقع در بافت، کوچک‌تر از بلوک‌های دفترچه معاملاتی املاک است در نتیجه ساده‌تر‌شدن محاسبه ارزش معاملاتی به ناعادلانه شدن قیمت عوارض منجر شده است از این رو باید بافت فرسوده از این قاعده مستثنی شود. همچنین این بازوی پژوهشی شهرداری پیشنهاد کرده نقشه‌های بلوک‌بندی حاوی ارزش معاملاتی املاک واقع در بافت‌های فرسوده نیز به‌صورت جداگانه تهیه شده و ملاک عمل قرار گیرد.
