پیش‌بینی بازار مسکن پس از انتخابات 1400
فخرالدین زاوه ،عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی در گفتگو با اقتصادنیوز با اشاره به ریزش قیمت مسکن در دوماه نخست سال 1400 گفت : مدت‌هاست که بسیاری از کارشناسان منتظر بودند حباب قیمت مسکن تخلیه و قیمت‌ها تعدیل شود. نکته‌ای که امروز وجود دارد، این است که باتوجه به حجم اندک معاملات، میانگین قیمت‌های معاملاتی که بانک مرکزی منتشر می کند آماره دقیق و قابل اتکایی نیست و برای پی بردن به روند دقیق بازار مناسبتر است منتظر شاخص قیمت مسکن که مرکز آمار محاسبه میکند بمانیم. در این صورت با دقت بیشتری می‌توان در این زمینه اظهارنظر کرد.
او افزود: باتوجه به اینکه افزایش قیمت مسکن از سال 96 شروع شده بود، مدتها بود که منتظر دوره ثبات بودیم؛ در واقع پیش از اینها (مثلا نیمه سال 98) منتظر رسیدن به ثبات قیمت اسمی بودیم اما ریسکهای غیراقتصادی که به بازار مسکن و به کل اقتصاد تحمیل شد، باعث شد تا بازار کل دارایی‌ها ملتهب شود و این التهاب در بازار مسکن هم نمود پیدا کند.
زاوه در ادامه با اشاره به اثرگذاری انتخابات بر وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: به نظر می‌رسد این روزها انتخابات برای بازار مسکن مهم ترین عامل اثرگذار نباشد چرا که رفتار این روزهای بازار مسکن، بیش از هر چیز براساس خصلت دارایی بودن آن قابل توضیح است. در سطوح فعلی قیمت متقاضی مصرفی در عمل قدرت خرید ندارد و تقریبا عمده آنچه که در بازار معامله می‌شود، تقاضای سوداگری است؛ یعنی چه فروشنده و چه خریدار به خاطر تقاضای سفته‌بازی و سوداگری وارد بازار می‌شوند و درنتیجه می‌بینیم که رفتار بازار مسکن به رفتار بازاری مثل ارز شبیه شده است.
او افزود: فروشندگان و خریداران مسکن بازار در بحبوحه انتخابات، معمولا دست نگه می‌دارند و پیش از این هم اینگونه بوده است، چرا که در این مقاطع، عدم‌قطعیت‌ها زیاد شده و فعالان بازار مسکن ترجیح می‌دهند این یکی دو ماه را صبر کنند تا ببینند چه تصمیمی را باید اتخاذ کنند چرا که هر آن این احتمال وجود دارد که تغییرات پس از انتخابات، بر بازدهی مسکن تاثیرگذار باشد. به همین علت معمولا در ماههای نزدیک به انتخابات ما با کاهش حجم معاملات روبه‌رو هستیم و تأثیر این عامل را هم اکنون بر سطح معاملات در بازار مسکن می‌بینیم. از یک طرف کاهش حجم معاملات به خاطر نبود تقاضای مصرفی است و از طرف دیگر به خاطر عدم قطعیت، این سبب می‌شود که در مقطع انتخابات، معمولا بازار در حالت انتظار به سر ببرد.
عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی درباره افزایش قیمت زمین در مناطقی چون 4 و 5 که ساخت و ساز در آن رونق دارد گفت: اگر این آمار بر اساس محاسبات دقیق به دست آمده باشد، باید گفت شاید ترکیب معاملات باعث شده باشد که ما این تغییرات را در بازار زمین ببینیم. به این نکته باید توجه کرد که زمین مرغوب و قابل ساخت و ساز در شهر تهران در حال محدود و محدودتر شدن است و این خود، عاملی است که سبب می‌شود یک روند افزایشی را به نمایش بگذارد. یعنی با این دیدگاه، می‌توان روند افزایش قیمت زمین را که از نظر مرغوبیت محدودتر از همیشه است در مقایسه با روند افزایش قیمت آپارتمان تحلیل کرد.
او درباره پیش‌بینی بازار مسکن بعد از انتخابات و احتمال کاهشی شدن روند قیمت‌ها و حرکت پلکانی به سمت پایین، گفت: باید دید ریسکهای غیر اقتصادی چه سرانجامی پیدا میکند. اگر فشار ریسک‌ها به حد معقول کاهش پیدا کند، می‌توان انتظار داشت فشاری که قیمت دارایی‌ها را بالا برده بوده، برداشته شود و قیمت مسکن به سمت تعدیل‌شدن حرکت کند. باید توجه داشت که به طور سنتی و در اکثر اقتصادهای دنیا قیمت مسکن به سختی پایین می‌آید. باتوجه به دشواری و عدم قطعیت قیمت گذاری دقیق هر ملک و گریز اشخاص از زیان اسمی، مالکان معمولا تمایل ندارند که ملک را در قیمت‌های ارزانتر بفروشند و احساس ضرر می کنند. درنتیجه معمولا قیمت‌ها ثابت می‌ماند.
فخرالدین زاوه اظهار داشت: با توجه به تورم بالا و دو رقمی در کشور ما، در صورت ثبات بهای اسمی، تعدیل قیمت در بازار مسکن تقریبا به سرعت صورت میگیرد، بنابراین احتمال دارد پس از انتخابات، تعدیل به صورت ثبات بهای اسمی صورت بگیرد. اما باتوجه به جهش‌های شدید قیمت مسکن در این دوره، به طور خاص ما از نیمه سال 98 تا 1400 با رشد قیمت خیره‌کننده‌ای در بازار مسکن روبه‌رو بوده‌ایم، در صورت کاهش معنادار ریسکهای غیراقتصادی، فشاری که ریسکهای غیراقتصادی عامل آن بوده، به حد معقولی کاسته شود و من گزینه تداوم کاهش قیمت‌های اسمی را هم یک گزینه محتمل می‌دانم.
