بازار اجاره مسکن به سادگی سامان نمی‌یابد/ حال بازار را این اتفاق خوب می‌کند

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از اطلاعات، بیش از 7 میلیون خانوار مستأجر در سراسر کشور ظرف سالهای اخیر بطور متناوب رشد سنگین اجاره بهای مسکن را تجربه کرده و هر سال تورم فزاینده در این حوزه آنها را مجبور به جایجایی به مناطق ارزان و یا نقل مکان به سکونتگاه های حاشیه ای شهرها می کند.

طبق آمار رسمی میانگین اجاره بهای مسکن در مناطق شهری ایران ظرف 5 سال گذشته بالغ بر 49 درصد افزایش داشته که بیشترین سهم رشد قیمت اجاره بها مربوط به سه سال اخیر است.

در چنین شرایطی شورای عالی مسکن دو هفته قبل، میانگین سقف رشد قیمت اجاره بهای مسکن در سراسر کشور را نسبت به سال گذشته 25 درصد تعیین کرد ولی گزارش های میدانی نشان می دهد عمده قراردادهای جدید اجاره در مناطق شهری بین 35 تا 45 درصد نسبت به پارسال گرانتر شده اند.

کارشناسان بر این باورند که تعیین سقف 25 درصدی اجاره بها در کشور اجرا نشدنی است و بازار مسکن را نمی توان با اهرم های دستوری کنترل کرد.

به اعتقاد خُبرگان بازار، مادامی که نرخ تورم اقتصادی بیش از 40 درصد است، نمی توان از فعالان حوزه اجاره مسکن انتظار داشت نرخ رشد 25 درصدی اجاره بها را رعایت کنند. این نرخ حتی کمتر از سود رایج در سایر بازارهای سرمایه گذاری است و به همین دلیل با اقبال مؤجران روبرو نمی شود.

سیاست شکست خورده توسعه مسکن و ناکامی طرح هایی نظیر «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» در 10 سال اخیر به همراه کوتاهی دولت ها در ایجاد واحدهای استیجاری و تخصیص سرپناه موقت به متقاضیان واقعی موجب شده تا تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار به هم خورده و افسار قیمت ها پاره شود.

تمرکز دولت ها در 10 سال اخیر روی این دو طرح  بسیار پرهزینه و عدم توانایی آنها در تخصیص اعتبارات لازم و تأمین امکانات زیرساختی، علاوه بر ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن موجب بالا رفتن تقاضای اجاره و در نتیجه افزایش اجاره بها شده است.

اکنون در اغلب کلانشهرهای پرجمعیت کشور، نرخ رشد سالانه اجاره بهای مسکن کمتر از 35 درصد نیست و در محلات پرتقاضای شهرهای بزرگ این رقم به 50 درصد نیز رسیده است.

در همین حال فقدان برنامه ریزی برای ایجاد مسکن استیجاری از سوی دولت ها و تبدیل بازاراجاره به یک میدان سرمایه گذاری بدون مالیات، باعث شده تا تمایل به تعدیل قیمت ها در این حوزه کاهش یابد.

مؤجران می گویند وقتی نرخ سود سپرده گذاری در بانک ها و سایر بازارهای سرمایه همگام با شرایط تورمی اقتصاد، صعودی است، چرا دولت اصرار دارد تا سود سرمایه گذاری در بازار اجاره را بدون ایجاد بسترهای حمایتی از سرمایه گذاران کاهش دهد؟

از سوی دیگر تقاضای اجاره مسکن توسط متقاضیان فاقد قدرت خرید خانه در تمامی شهرهای کشور بقدری بالاست که هرگز امکان تعدیل قیمت ها را فراهم نمی کند و کمبود عرضه مسکن (ملکی یا استیجاری) نیز تنور این بازار را همچنان گرم نگه داشته است.  

اینک نیز با وجود هشدارهای دولتی و صدور بخشنامه های اداری از التهاب بازار اجاره مسکن در کشور کاسته نشده و قیمت ها همچنان صعودی است.

بدتر آنکه در پایان فصل نقل و انتقالات مسکن، هیچکدام از مسئولان صادرکننده بخشنامه های بی اثر حاضر به پذیرش نقش خود در التهاب بازار نیستند و این مستأجران هستند که از بی تدبیری دولت ها ضربه می خورند و هرسال محل اقامت خود را با محلات پایین ترعوض می کنند.

گسترش بی رویه سکونتگاه های حاشیه ای در اطراف کلانشهرها ظرف 10 سال گذشته و رشد نامتوازن قیمت مسکن در شهرهای درجه 2 منبعث از همین جابجایی نزولی جمعیت متقاضی مسکن در کشور است.

به همین دلیل دولت چهاردهم در ابتدای زمامداری خود باید پیش از هر موضوعی به رفع مشکل برجامانده از دولت های قبلی در حوزه مسکن بیاندیشد و مشوق های لازم برای سرمایه گذاری داخلی و خارجی در این بازار را فراهم کند تا در میان مدت شاهد کاهش تدریجی قیمت ها در بازار باشیم

.بدیهی است وابستگی بازار مسکن به منابع محدود و گران قیمت سیستم بانکی، مهلک ترین سم برای برنامه توسعه مسکن در دولت چهاردهم خواهد بود و در این رهگذر باید سراغ گزینه های دیگری نظیر تشویق سرمایه گذاری بخش خصوصی یا جذب سرمایه گذاری خارجی رفت.