پاسخ به مهم‌ترین پرسش‌های فعالان ملکی درباره آثار تصمیم ترامپ بر بازار مسکن

به گزارش اقتصاد نیوز خروج ایالات متحده از دیروز باعث طرح یک پرسش فراگیر در بازار مسکن می‌شود مبنی بر اینکه «خروج آمریکا از برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت؟»

بازار مسکن، بی‌ارتباط و مستقل از تغییر و تحولات سایر بازارهای اقتصادی نیست ضمن آنکه، مجموعه‌ای از متغیرهای بیرونی ازجمله نرخ بازدهی بازارهای رقیب و موازی از یکسو و نوسانات نرخ تورم، درآمد نفت، میزان رشد اقتصادی و درآمد خانوارها از سوی دیگر، بر جهت‌گیری شاخص‌های اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد. اما در این مقطع با لحاظ واکنش‌های جهانی به‌خصوص از ناحیه کشورهای اروپایی به اقدام ترامپ و همچنین دستور رئیس‌جمهوری کشورمان به وزیر امور خارجه برای مذاکره سریع با ۵ کشور متعهد در برجام، می‌توان گفت: خروج آمریکا از برجام به معنای پایان این توافق بین‌المللی نیست. با این‌حال، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نظرات کارشناسان اقتصاد مسکن درباره آنچه این بازار می‌تواند از این تصمیم تاثیر بپذیرد، حاکی است: بازار معاملات مسکن در دوره «پساخروج»، به یکی از دو مسیر قابل پیش‌بینی، وارد خواهد شد. چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار معاملات مسکن در دوره «پساخروج» را می‌توان در دو سناریو تشریح کرد. در سناریوی اول که سناریوی غالب به نظر می‌رسد (احتمال وقوع آن بیشتر از سناریوی دوم است)، «تقاضای مصرفی» خرید مسکن به نوعی، اختیار عمل بیشتر از گذشته پیدا می‌کند. در این مسیر پیش‌بینی می‌شود «تقاضای سرمایه‌ای» و همچنین «میل به سفته‌بازی» در بازار ملک مسکونی، نسبت به سال گذشته، کاهش چشمگیری پیدا کند. شرایطی که در بازار مسکن با مهار شدن سفته‌بازی‌های ملکی دوران رونق، رقم می‌خورد در نهایت تورم شدید ماه‌های اخیر در این بازار را به کنترل در می‌آورد و از این بابت به نفع خریداران مصرفی خواهد شد.

شیب رشد ماهانه قیمت مسکن طی ۴ ماه گذشته، دو برابر یک‌سال قبل از آن بود و پرش‌های پی در پی در سطح قیمت آپارتمان‌های فروشی در تهران باعث شد قدرت خرید مسکن در شروع سال جاری دست‌کم ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افت کند. اکنون به‌واسطه تاثیری که فضای روانی و اقتصادی دوره «پساخروج» بر تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک خواهد گذاشت، شرایط برای تثبیت قیمت مسکن دست‌کم طی یکی دو ماه آینده فراهم شده است. آنچه تحقق این سناریو را تقویت می‌کند ورود بازار معاملات مسکن به شرایط خاص ماه مبارک رمضان است. همه ساله در ماه روزه، به شکل سنتی، حجم معاملات مسکن به‌دلیل خروج دست‌جمعی دو سمت عرضه و تقاضا از این بازار، کاهش پیدا می‌کند. بنابراین از چند روز آینده، حجم مراجعه به فایل‌های در نوبت فروش در بنگاه‌ها باز هم کاهش پیدا خواهد کرد. پیش‌تر، تحقیقات میدانی در بازه زمانی اواخر فروردین تا نیمه اردیبهشت امسال حکایت از آن داشت که فضای روانی بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو عنصر –توهم فروشنده و تردید خریداران- قرار گرفته و برآیند این وضعیت، به کم شدن شدت رونق معاملات منجر شده است.

اکنون «کاهش محسوس هیجان تقاضای خرید» نقطه قوت این بازار است که در کنار «انتظار ناشی از خروج آمریکا از برجام برای کمتر شدن تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک»، شانس بازار برای ماندن در فاز رونق را تقویت می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تقاضای خرید مسکن از یک ماه بعد از بروز کامل رونق –اواخر پاییز و اوایل زمستان ۹۶- به شکل تصاعدی در بنگاه‌ها افزایش پیدا کرد. هرچند به نسبت رشد چشمگیر تقاضای خرید در بازار، حجم معاملات افزایش آنچنانی پیدا نکرد اما جست‌وجوها و پرسش و پاسخ‌ها درباره فایل فروش و سطح قیمت‌ها طی ماه‌های پایانی سال ۹۶ باعث توهم فروشنده‌ها شد به‌طوری‌که بخشی از پرش قیمت مسکن از همین ناحیه شارژ شد. وضعیت سال گذشته باتوجه به مساعد نبودن بازارهای رقیب برای جذب سرمایه‌گذار در آن زمان، تقاضای سرمایه‌ای را نیز به سمت بازار مسکن کشاند، اما اکنون، انتظار آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن –سناریوی اول- کاهش پیدا کند.

در سناریوی دوم، پیش‌بینی می‌شود جو صبر و انتظار در بازار معاملات مسکن کماکان وجود داشته باشد و همزمان رفتارهای ناشی از ناپایداری متغیرهای بیرونی در بازار مسکن به گونه‌ای اتفاق بیفتد که تغییری در حجم معاملات ملک رخ ندهد. در این سناریو، وزنه «اثر روانی تحولات بازارهایی همچون ارز» بر بازار مسکن بیشتر می‌شود و تبعیت تورم مسکن از بازدهی بازارهای موازی مشاهده خواهد شد. از میان این دو سناریو، کارشناسان اقتصاد مسکن بروز سناریوی اول را محتمل می‌دانند و در عین حال بر کشش پایین بازار مسکن نسبت به متغیرهایی از جنس تحولات برجامی تاکید می‌کنند. خروج ترامپ از برجام، تاثیر کوتاه‌مدت قابل توجه و مستقیم بر بازار مسکن ندارد، اما ترکیب این رخداد با سایر متغیرهای بیرونی و درونی، احتمال دارد در میان‌مدت و بلندمدت، بر روند بازار همچون طول زمانی رونق یا میزان تورم مسکن اثر بگذارد. آنچه طی ماه‌های اخیر می‌توان از این حرکت غیرمتعهدانه رئیس‌جمهوری آمریکا در بازار مسکن تهران انتظار داشت، کاهش تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک است. کارشناسان اقتصاد مسکن در عین حال، درباره آینده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی معتقدند: اگر چه در دوره «پساخروج»، برخی فاکتورها در بازار ساخت و ساز از جمله نحوه خرید و فروش مصالح ساختمانی تحت تاثیر قرار می‌گیرد، اما آنچه در این مقطع از بازار مسکن، برای سرمایه‌گذار ساختمانی ملاک عمل است، بود و نبود تقاضای خرید است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، هر چند هیجان تقاضای مصرفی خرید نسبت به ماه‌های پایانی سال گذشته کاهش پیدا کرده، اما این، بیشتر ناشی از پرش‌های صورت گرفته در سطح قیمت مسکن است. اگر شرایط برای ثبات نسبی قیمت در ماه‌های آتی –بخصوص از محل خروج تقاضای سرمایه‌ای- فراهم شود، خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم، گروه موثر و پرحجمی هستند برای آنکه دور موتور رونق در بازار معاملات مسکن را در سطح قابل قبولی افزایش دهند. وام یکم برای گروه قابل توجهی از خانه اولی‌های ثبت‌نام‌کننده در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به مرحله نوبت پرداخت رسیده است، اما سطح قیمت‌های موجود در بازار اجازه خرید به متقاضیان واجد شرایط دریافت این تسهیلات را نمی‌دهد. عدم افزایش قیمت مسکن، این مانع را برطرف می‌کند. اکنون ماهانه بین ۴ تا ۵ هزار خانه اولی‌ – مصرفی‌ترین نوع تقاضا- می‌توانند با در دست داشتن وام یکم، در تهران اقدام به انجام معامله کنند مشروط بر آنکه عرضه مناسب مقابل آنها قرار داشته باشد.

دو احتمال متفاوت از آینده بازار

یک صاحب‌نظر ارشد حوزه اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه هم‌اکنون ارائه تحلیل کامل از وضعیت پیش روی بازار مسکن تحت تاثیر اقدام سه‌شنبه شب ترامپ امری دشوار است، به «دنیای اقتصاد» گفت: آینده بازار مسکن تحت تاثیر خروج ترامپ از برجام به عوامل مختلف سیاسی و اقتصادی بستگی دارد و با توجه به اینکه هنوز تصویر واضحی از فضای بین‌المللی چه در حوزه سیاست و چه در حوزه اقتصاد بعد از این اقدام رئیس‌جمهور آمریکا مشخص نیست، نمی‌توان با صراحت اعلام کرد که این تصمیم چه اثری بر بخش مسکن خواهد داشت.

فردین یزدانی افزود: با این حال احتمالاتی در خصوص وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌توان در نظر گرفت که می‌تواند اثر خود را به اشکال مختلفی بر بازار مسکن داشته باشد.  وی توضیح داد: در کوتاه‌مدت این احتمال وجود دارد که تحت تاثیر ایجاد نااطمینانی در بازارها، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شود؛ هر چند تقاضای مصرفی همچنان در بازار حضور دارد، اما خروج تقاضای سفته‌بازی و سوداگرانه از بازار مسکن احتمالا سطح قیمت‌ها در این بازار را به‌صورت نسبی تحت‌تاثیر قرار می‌‌دهد و منجر به کاهش یا دست‌کم ثبات قیمت‌ها می‌شود. یزدانی ادامه داد: با این حال در صورت تغییر شرایط موجود مبنی بر اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران این احتمال نیز وجود دارد که با تنگ‌تر شدن مجرای مبادلات اقتصادی ایران با فضای بین‌المللی بخشی از نقدینگی موجود در جامعه وارد بازار مسکن شود و تقاضا برای خرید ملک به‌عنوان بازار با درجه ریسک کمتر، افزایش یابد. وی افزود: در صورت عدم اندیشیدن تمهیدات مورد نیاز ممکن است«رکود تورمی» در بازار مسکن ایجاد شود. هرچند پیش‌بینی دقیق شرایط پیش‌رو فعلا میسر نیست.

 غلامرضا سلامی، تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن نیز با تاکید بر اینکه فعلا نمی‌توان تصویر دقیقی از آینده پیش‌روی بازار مسکن تحت تاثیر تصمیم جدید ترامپ برای خروج از برجام متصور شد به «دنیای اقتصاد» گفت: احتمالات حاکی از آن است که تحت‌تاثیر خروج آمریکا از برجام، در کوتاه‌مدت حجم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش می‌یابد و بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی تا زمان روشن شدن شرایط اقتصادی و سیاسی پیش‌رو فعلا از ورود به بازار مسکن خودداری خواهند کرد. وی افزود: با این‌حال تصویر دقیقی از آینده بلندمدت بازارمسکن تحت تاثیر خروج آمریکا از برجام قابل پیش‌بینی نیست؛ هرچند درصورت تشدید تحریم‌ها و اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران کل اقتصاد ایران تحت تاثیر قرار می‌گیرد؛ با این‌حال خروج تقاضای سفته‌بازی از بازار مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند سطح فعلی قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد.