۵ گام بلندمدت برای تنظیم اجاره‌بهای مسکن
به گزارش اقتصادنیوز شوک اجاره‌نشین‌ها در بهار امسال از بابت «رشد قابل‌توجه اجاره‌بها» باعث طرح پیشنهادهای متفاوت برای نحوه تنظیم بازار اجاره مسکن ۹۷ شد. یک پیشنهاد (کوتاهمدت)، اعلام سقف برای نرخ رشد اجاره‌بها در تابستان پیش رو و پیشنهاد دیگر بر مجموعه‌ای از پنج برنامه بلندمدت برای «تنظیم پایدار» بازار، استوار است. در این میان، گام اصلی در نسخه مهار تورم اجاره شامل «شفاف کردن مسیر نقل‌وانتقالات از طریق الزام به ثبت کلیه اجاره‌نامه‌ها در سامانه متمرکز» است. متغیرهای بیرونی موثر بر تورم اجاره نیز باید مورد توجه سیاست‌گذار باشد.
نسخه مهار تورم اجاره‌بها
نسخه دو بعدی مهار تورم اجاره مسکن در حالی اعمال دو نوع سیاست متفاوت را برای تنظیم بازار تابستانه اجاره ارائه می‌کند که مستاجران در آستانه شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها با شوک ناشی از افزایش نرخ‌های پیشنهادی موجران و قیمت‌های قطعی در این بازار مواجه شده‌اند. اردیبهشت ماه امسال میانگین اجاره‌بهای مسکن در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۲۵ درصد افزایش یافت. هم‌اکنون یک نگرانی عمده از بابت ایجاد التهاب در بازار تابستانه اجاره مسکن وجود دارد. در این مدت خلأ سیاست‌های بلندمدت و غفلت از تنظیم بازار اجاره با برنامه‌های رایج در کشورهای مختلف باعث شده برای دوره کوتاه مدت پیش‌رو، پیشنهاد تنظیم تورم اجاره متناسب با نرخ تورم عمومی مطرح شود.
تورم ۲۵ درصدی در بازار اجاره نیمه بهار، تنها مختص قراردادهای جدید اجاره مسکن بوده و به دلیل عدم ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن نرخ رشد ۲۵ درصدی به‌طور طبیعی بیانگر میزان افزایش واقعی سطح اجاره‌بها در همه قراردادهای منعقد شده در بازار اجاره نیست؛ با این حال از بابت تشدید التهاب قیمتی در بازار اجاره فصل تابستان نگرانی وجود دارد؛ این در‌حالی است که براساس آمارهای رسمی، تورم اجاره مسکن اردیبهشت ماه، در واقع میانگین نرخ رشد اجاره‌بها در همه مناطق شهر تهران را نشان می‌دهد که این موضوع به این معناست که در برخی از مناطق شهر تهران نرخ رشد اجاره‌بها به مراتب بیشتر از تورم ۲۵ درصدی است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون در برخی از مناطق معمولی شهر تهران رهن کامل هر مترمربع آپارتمان حول و حوش ۲ میلیون تومان یا حتی بیشتر از آن تعیین می‌شود و این موضوع موجب تشدید فشار مالی بر مستاجران و افزایش نگرانی از وضعیت پیش‌روی بازار تابستانه اجاره مسکن در صورت عدم مداخله سیاست‌گذار حوزه مسکن می‌شود. براساس آمار اردیبهشت ماه، متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران به ازای هر مترمربع ۳۲ هزار و ۷۰۰ تومان است. بررسی‌ها حاکی است بخشی از آنچه منجر به تشدید فشار مالی بر مستاجران در شرایط فعلی شده است مربوط به افزایش حجم معاملات خرید مسکن و کاهش نسبی عرضه واحدهای استیجاری در بازار شده است؛ معمولا در شرایط رکود بازار مسکن سازندگان بخشی از واحدهای خود را به دلیل نبود مشتری کافی برای خرید آپارتمان‌ها به بازار اجاره عرضه می‌کنند اما در شرایط فعلی که بازار معاملات ملک در مسیر رونق قرار دارد و تقاضا برای خرید آپارتمان افزایش یافته است به‌طور طبیعی عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره کاهش می‌یابد؛ در فضای فعلی بازار اجاره مسکن، برخی ناظران بازارمعتقدند لازم است در مقطع زمانی فعلی و درحالی‌که هنوز بازار اجاره وارد فصل طلایی جابه‌جایی‌ها نشده است سیاست‌گذار بخش مسکن اقدامات ضربتی انجام دهد. هر چند که این اقدامات بعنوان نسخه کوتاهمدت منوط به فراهم بودن بستر تحقق (تضمین) اقدامات، شاید بتواند در کوتاه مدت از تشدید التهاب در بازار اجاره جلوگیری کند اما ساماندهی اصولی و پایدار بازار اجاره نیازمند تدارک مجموعه اقدامات بلندمدت در این حوزه است. راهکار کوتاهمدت پیشنهادی این گروه، «تعیین چارچوب متناسب تورم عمومی برای تغییر اجاره‌بها» برای تابستان پیش‌رو را مورد تاکید قرار می‌دهد؛ گروه دیگری از فعالان بازار اجاره و صاحبنظران حوزه مسکن معتقدند نیازی به تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره‌بها نیست؛ چرا که با توجه به در نظر گرفتن مجموع متغیرهای موثر در تعیین سطح اجاره‌بها عملا تعیین سقف اجاره‌بها و حد مجاز برای نرخ رشد بهای اجاره مسکن فاقد کارآیی و اثربخشی است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» براساس آنچه که در کشورهای مختلف به‌عنوان مجموعه سیاست‌های تنظیم بازار اجاره مسکن اعمال می‌شود نشان می‌دهد برای مقابله با بروز التهاب و نابسامانی در بازار اجاره باید برنامه‌های بلند مدت به اجرا درآورد.
اقدامات کوتاهمدت در شرایط فعلی که مستاجران با شوک ناشی از اجاره‌بهای پیشنهادی موجران مواجه شده‌اند و از سوی دیگر عمده قراردادهای اجاره هم‌اکنون و در ادامه با شروع فصل تابستان در حال سررسید شدن است اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ به خصوص اینکه در شرایط فعلی هنوز بازار اجاره به فصل طلایی جابه‌جایی‌ها وارد نشده و بنابراین هم‌اکنون تعداد کمتری از مستاجران در معرض شوک اجاره‌بهای پیشنهادی موجران قرار دارند. وجه بلندمدت نسخه مهار تورم اجاره‌بها شامل دست‌کم ۵ برنامه کلیدی برای تنظیم بازار اجاره است؛ اولین برنامه کلیدی به اندیشیدن تمهیدات لازم برای «شفاف‌سازی بازار اجاره» با الزام قانونی به «تنظیم اجاره‌نامه» برای همه نقل و انتقالات در بازار اجاره مسکن اعم از قراردادهای «تمدیدی» و قراردادهای «جدید» برمی‌گردد، طوری که اطلاعات مربوط به میزان اجاره‌بها و جزئیات قراردادهای اجاره مسکن در یک سامانه متمرکز ثبت شده وقابل پایش باشد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی حتی الزام قانونی برای ثبت معاملات خرید وفروش آپارتمان و ثبت همه جزئیات آن در سامانه رهگیری وجود ندارد و تنها بخشی از قراردادهای اجاره و خرید مسکن در این سامانه ثبت می‌شود.
در نتیجه اجرای این برنامه ارقام اجاره‌بها و نرخ رشد سالانه آن در هر قرارداد برای هر محله و هر شهر از طریق یک سامانه یکپارچه، شفاف‌سازی شده، در دسترس قرار گرفته و قابل رصد می‌شود؛ بنابراین نبض بازار اجاره مسکن به شکل دقیق قابل تشخیص و سنجش می‌شود و این موضوع کمک می‌کند سیاست‌گذار بخش مسکن قبل از فراگیر شدن التهاب در بازار اجاره و رشد ناگهانی اجاره‌بها نسبت به کنترل بازار اجاره حساس شده و نسبت به تنظیم موثر و پایدار بازار اقدام کند. مزیت دوم اجرای این برنامه به «سهولت سیاست‌گذاری برای بازار اجاره» در مواقع ضروری مربوط می‌شود؛ به این معنا که در مقاطعی که انجام اقدامات کوتاهمدت برای کنترل اجاره‌بها ضرورت می‌یابد وجود این سامانه می‌تواند تحقق برنامه‌های مدنظر را تضمین کند. وجود الزام قانونی برای شفاف‌سازی معاملات اجاره مسکن از سوی دیگر منجر به تبعیت موجران از چارچوب‌های تعیین‌شده برای تنظیم بازار اجاره مسکن می‌شود. دومین برنامه کلیدی در نسخه بلندمدت مهار تورم اجاره‌بها «راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای» با حمایت شهرداری‌ها و دولت از بابت ارائه تسهیلات و مشوق‌های مختلف همچون اعطای وام یا واگذاری زمین به موجران بزرگ‌مقیاس است؛ به گونه‌ای که با اندیشیدن تمهیدات لازم «موجران بزرگ‌مقیاس» ایجاد شوند و بازار اجاره‌داری حرفه‌ای شکل بگیرد. در‌حال حاضر در نبود موجران بزرگ‌مقیاس سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد و حتی تعداد افرادی که هم‌اکنون بیش از یک واحد مسکونی را به بازار اجاره عرضه کرده‌اند محدود است؛ در صورتی که اگر بازار سنتی اجاره‌داری در شهر تهران و سایر شهرهایی که با مشکل التهاب در بازار اجاره مواجهند تبدیل به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای با حضور موجران بزرگ‌مقیاس شود دولت می‌تواند در ازای مشوق‌ها و تسهیلات اعطایی به موجران زمینه عرضه بخش معینی از واحدهای مسکونی برای مدت زمان مشخص با بهای متعارف به بازار اجاره را فراهم کند؛ به‌این ترتیب بدون نیاز به انجام اقدامات دستوری بازار اجاره مسکن و نرخ اجاره‌بها تنظیم و کنترل می‌شود. منفعت دیگر شکل‌گیری بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به «افزایش نرخ بازدهی در بازار اجاره» برمی‌گردد؛ به این معنا که به واسطه اعطای وام و سایر مشوق‌ها به موجران حرفه‌ای، انگیزه سازندگان و مالکان برای تزریق بخشی از واحدهای مسکونی به بازار اجاره تقویت شده و توجیه اقتصادی اجاره‌داری برای این دسته از موجران تا حدودی تقویت می‌شود.
«اجرای سیاست مسکن اجتماعی» سومین برنامه بلندمدت برای تنظیم بازار اجاره مسکن است؛ دولت در سال‌های اخیر مجموعه سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در قالب اجرای سیاست مسکن اجتماعی طراحی کرده است که در این برنامه دو شاخه کلیدی اعم از «پرداخت یارانه اجاره‌بها به کم درآمدها» و همچنین «شناسایی دهک‌های ضعیف و کم‌درآمد نیازمند حمایت در بازار اجاره» تدارک دیده شده است؛ در صورت اجرای این برنامه نه‌تنها بانک اطلاعاتی از مستاجران کم‌درآمد نیازمند حمایت دولت ایجاد خواهد شد بلکه گروهی از جامعه اجاره‌نشین تحت حمایت دولت قرار می‌گیرند.
برنامه چهارم بلندمدت برای تنظیم بازار اجاره مسکن که از برنامه‌های کلیدی در این زمینه محسوب می‌شود و متغیرهای بیرونی موثر بر اجاره‌بهای مسکن را هدف قرار داده است، «اعمال سیاست‌های موثر اقتصادی» برای «تورم انتظاری»، «تورم عمومی» و همچنین تورم «زمین و مسکن» است؛ از آنجا که نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن تابعی از نرخ تورم عمومی، تورم انتظاری و تورم زمین و مسکن است سیاست‌های اقتصادی باید به گونه‌ای باشد که نه تنها منجر به کاهش تورم عمومی و سطح تورم انتظاری در جامعه شود بلکه تورم مسکن و زمین را نیز تحت کنترل درآورد و باعث جلوگیری از رشد ناگهانی قیمت مسکن و زمین شود. این در حالی است که هم‌اکنون تورم انتظاری در جامعه وجود دارد؛ سطح تورم عمومی بالاست و تورم شدید در بازار زمین و مسکن نیز وجود دارد؛ قیمت مسکن در ماه‌های اخیر بیش از ۲۵ درصد افزایش یافت و این موضوع یکی از دلایلی است که موجب می‌شود اجاره‌بهای مسکن نیز در مسیر افزایش قرار بگیرد.
از سوی دیگر افزایش قیمت املاک کلنگی و زمین طی ماه‌های اخیر منجر به افزایش قیمت مسکن شده و تورم زمین و مسکن سطح اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را تحت تاثیر قرار داده است.
همچنین نرخ بازدهی بازارهای رقیب نیز باید به گونه‌ای تنظیم شود که انگیزه و جذابیت برای اجاره‌داری حرفه‌ای در جامعه تقویت شود؛ پنجمین برنامه بلندمدت در نسخه مهار تورم اجاره، «ایجاد و تقویت بستر شکل‌گیری تشکل‌های دوسویه در بازار اجاره» است؛ در بسیاری از کشورهای موفق دنیا در زمینه تنظیم بازار اجاره، هم تشکل مربوط به موجران و هم اتحادیه‌های مربوط به مستاجران وجود دارد؛ در صورت ایجاد این تشکل‌ها روابط بین موجران و مستاجران با هدف کنترل بازار اجاره با سهولت و به نحو موثری تنظیم می‌شود و امکان برنامه‌ریزی و ساماندهی بازار اجاره با همکاری هر دو بازیگر اصلی این بازار به راحتی فراهم می‌شود.
علاوه بر راهکارهای بلندمدت برای ساماندهی و تنظیم بازار اجاره مسکن، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در برخی از کشورهای دنیا در شرایطی که بازار اجاره مسکن به‌طور ناگهانی ملتهب شده و نرخ رشد اجاره‌بها دچار انحراف می‌شود، دولت‌ها با اعمال برنامه‌ها و سیاست‌های کوتاهمدت نبض بازار اجاره را در دست گرفته و از شدت فشار ایجاد شده بر مستاجران می‌کاهند. برخی از این اقدامات کوتاهمدت شامل«تعیین حریم برای میزان افزایش اجاره‌بها در قراردادهای جدید بر پایه نرخ تورم» است.
فردین یزدانی، محقق و نویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به تجربه‌های دنیا در این زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در دهه ۹۰ میلادی زمانی که بازار اجاره مسکن در دو کشور آلمان و فنلاند با التهاب ناگهانی مواجه شد دولت‌ها میزان افزایش اجاره‌بها در برخی از شهرهای این دو کشور را محدود کردند؛ همچنین حدود ۴ سال پیش زمانی که بازار اجاره مسکن در سوئد دچار التهاب شد نیز ابتدا اتحادیه مستاجران در اعتراض به رشد ناگهانی اجاره‌بها در این کشور اقدام به طرح شکایت کرده و به دنبال آن دولت سوئد اقدام به تعیین حریم مجاز برای میزان افزایش اجاره‌بها در این کشور کرد.
این در حالی است که هم‌اکنون در شهر تهران مهم‌ترین اهرم تضمین‌کننده برای اجرای سیاست‌های کوتاهمدت تنظیم بازار اجاره و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها وجود ندارد و همین موضوع باعث شده حتی در صورت تعیین حریم مجاز افزایش اجاره‌بها تضمینی از بابت اعمال نرخ مصوب نیز وجود نداشته باشد.
در شرایط فعلی به دلیل نبود سامانه شفاف‌سازی رصد قراردادهای اجاره مسکن به‌عنوان مهم‌ترین اهرم تضمین‌کننده اجرا و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها عملا امکان پایش قراردادهای اجاره از بابت نحوه تعیین اجاره‌بها و میزان افزایش نرخ اجاره مسکن وجود ندارد؛ این در حالی است که در غیبت موجران بزرگ‌مقیاس و نبود بازار اجاره‌داری حرفه‌ای از سوی دیگر الزامی برای تنظیم قرارداد برای کلیه معاملات اجاره نیز وجود ندارد؛ تجربه ناکام و ناموفق تعیین حد مجاز افزایش اجاره‌بها در سال ۹۰ نشان می‌دهد نبود سامانه شفاف ثبت قراردادهای اجاره عملا امکان اعمال سیاست‌های کوتاهمدت برای تنظیم نرخ رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را غیرممکن می‌کند.
خرداد ماه سال ۹۰ هیات دولت در مصوبه‌ای سقف ۹ درصد را به‌عنوان حد مجاز افزایش اجاره‌بها در معاملات تابستانی اجاره در تهران و کرج تعیین و اعلام کرد موجران متخلف مشمول ضوابط تعزیراتی می‌شوند. این در حالی است که آمارهای رسمی مربوط به تغییر و تحولات بازار اجاره مسکن در همان سال نشان داد میانگین رشد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در تابستان ۹۰ به مراتب از سقف مجاز فراتر رفت؛ طوری که تابستان سال ۹۰ میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به تابستان سال ۸۹ معادل ۱۳ درصد رشد کرد؛ میانگین رشد اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۱ در مقایسه با سال ۹۰ نیز از ۲۰ درصد هم فراتر رفت.
