چرا بازار نوسازها در تهران کساد شده‌است؟+جدول ونمودار

آمارهای جدید درباره سهم گروه‌های سنی مختلف آپارتمان‌های مسکونی از کل معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در حالی که طی ماه‌های اخیر سهم نوسازها در معاملات خرید مسکن به شکل سریالی افت کرده و هم اکنون به کمترین حد خود طی سه سال اخیر رسیده است، در مقابل به سهم آپارتمان‌های میانسال و مسن، در معاملات خرید مسکن، افزوده شده است. بررسی‌هایکارشناسی حاکی است سقوط آزاد سهم واحدهای نوساز در معاملات خرید مسکن شهر تهران عمدتا ناشی از دو علت است که یکی از این علت‌ها مربوط به سمت عرضه و دیگری مربوط به سمت تقاضای واحدهای مسکونی است.

در سمت تقاضا، وجود فاصله قابل توجه بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و آپارتمان‌های میانسال و سالخورده مهم‌ترین علت کاهش حجم معاملات این گروه از آپارتمان‌ها بعد از شروع دوره رونق و جهش قیمتی اخیر است؛ نوسان قیمتی مثبت واحدهای مسکونی در دوره رونق اخیر ابتدا از بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز آغاز شد؛ همین موضوع منجر به افزایش فاصله قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز و واحدهای چند ساله به ویژه آپارتمان‌های سالخورده شد؛ همچنین بالاترین سطح جهش قیمتی در دوره رونق اخیر بازار مسکن در بازار معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز تجربه شد و همین موضوع موجب شد بسیاری از خریداران مسکن به اجبار و به دلیل ضعف بنیه مالی و سقوط قدرت خرید، عملا از بازار تقاضای واحدهای نوساز به بازار سایر گروه‌های سنی آپارتمان رانده شوند.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد سهم معاملات خرید مسکن با میانگین قیمت بیش از ۱۲ میلیون تومان در هر مترمربع از سال گذشته تا مقطع زمانی حاضر –خرداد ۹۸ نسبت به خرداد ۹۷-روی عدد ۵ درصد ثابت مانده و تغییری نکرده است؛ در صورتی که سهم سایر گروه‌های قیمتی آپارتمان‌های فروش رفته در بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی دستخوش تغییر شده است. سهم فروش آپارتمان‌های با میانگین قیمت ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع از ۵/۵ درصد در خردادماه سال گذشته به ۱۳ درصد در خرداد امسال رسیده است. همچنین سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی با میانگین قیمت ۷ میلیون تومان در هر مترمربع نیز از ۶۹ درصد در خردادماه سال گذشته به ۱۶ درصد در خردادماه امسال رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد اگر چه سهم فروش آپارتمان‌های با متوسط قیمت کمتر از ۱۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در معاملات مسکن شهر تهران در بازه زمانی اعلام شده دچار افت و خیز شده است، اما به دلیل نبود قدرت خرید یا محدود بودن بنیه مالی متقاضیان برای خرید آپارتمان‌های با میانگین قیمت هر مترمربع بیش از ۱۲ میلیون تومان، سهم این گروه از آپارتمان‌ها در معاملات خرید مسکن شهر تهران طی یک سال گذشته بدون تغییر بوده است. این موضوع نشان می‌دهد در شرایط فعلی متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی با میانگین قیمت هر مترمربع بیش از ۱۲ میلیون تومان بنیه مالی کافی ندارند و بازار مسکن در این بخش از گروه‌های قیمتی با محدودیت شدید مواجه است.

این در حالی است که از سوی دیگر، فاصله قیمتی واحدهای مسکونی نوساز با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از ۱۵ درصد در خردادماه سال گذشته به ۲۰ درصد در خردادماه امسال افزایش یافته است. افزایش فاصله قیمت واحدهای مسکونی نوساز با سطح متوسط قیمت مسکن در پایتخت خود یکی از عوامل اصلی موثر در فرار سمت تقاضا از بازار معاملات آپارتمان‌های نوساز به سمت بازار معاملات واحدهای میانسال و سالخورده است.

از سوی دیگر و در سمت عرضه واحدهای مسکونی نیز به دلیل نبود چشم‌انداز مشخص درخصوص قیمت تمام شده ساخت مسکن در نتیجه تغییرات مکرر هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی، سازندگان نیز عرضه واحدهای نوساز و آماده به بازار مسکن را کاهش داده‌اند. بخش قابل توجهی از سازندگان به دلیل ناتوانی از پیش‌بینی شرایط پیش‌روی بازار ساخت وساز از بابت هزینه‌های ساختمانی و به دلیل نگرانی درباره احتمال ناتوان شدن برای شروع و اتمام پروژه‌های جدید، عرضه دست‌کم بخشی از واحدهای آماده را به بازار مسکن متوقف کرده‌اند. در واقع در شرایطی که سازندگان قادر به پیش‌بینی چشم‌انداز پیش‌روی خود از بابت قیمت تمام شده ساخت مسکن در پروژه‌های جدید نیستند و درخصوص نحوه ساخت وساز و تخمین هزینه‌های ساختمانی دچار سردرگمی شده‌اند، ترجیح می‌دهند دست‌کم بخشی از واحدهای آماده خود را به‌جای شروع پروژه‌های جدید تا مشخص شدن شرایط نگه دارند و به بازار عرضه نکنند.

آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن در خردادماه امسال به زیر کف رکود رسیده و حجم معاملات خرید مسکن با کاهش ۶۰ درصدی به کمتر از ۶ هزار فقره معامله آپارتمان رسیده، میزان ریزش معاملات خرید واحدهای نوساز در مقایسه با سایر گروه‌های سنی آپارتمان در تهران بیشتر بوده است. خرداد ماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با خرداد سال گذشته ۶۴ درصد افت کرد؛ این در حالی است که در چهار گروه سنی دیگر آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن(شامل گروه‌های سنی ۶ تا ۱۰ سال، ۱۱ تا ۱۵ سال، ۱۶ تا ۲۰ سال و بیش از ۲۰ سال)شرایط متفاوتی نسبت به گروه سنی آپارتمان‌های نوساز(واحدهای صفر تا ۵ ساله) حاکم بود.

در واقع بیشترین افت نقطه‌ای حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه امسال به میزان ۶۴درصد مربوط به معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز بوده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سقوط آزاد سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در خردادماه امسال دست‌کم سه پیامد را برای بازار مسکن به همراه دارد که دو پیامد این موضوع را می‌توان به‌عنوان اثرات منفی کاهش وزن نوسازها در معاملات خرید آپارتمان ذکر کرد؛ پیامد سوم را اگرچه در نفس خود نمی‌توان به‌عنوان اثر مثبت کاهش سهم نوسازها در معاملات خرید مسکن شهر تهران تلقی کرد اما در شرایط فعلی که بازار مسکن با شرایط جهش قیمتی مواجه شده و قدرت خرید کافی در سمت تقاضا برای ورود به بازار وجود ندارد، می‌تواند در حکم محافظ قیمت مسکن در مسیر رشد عمل کند و از سرعت رشد قیمت مسکن در شرایط فعلی بکاهد.

اولین پیامد منفی سقوط آزاد سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در معاملات مسکن شهر تهران مربوط به «اثر سوء این رویداد بر ساخت و ساز و عملیات ساختمانی جدید» است. در شرایطی که به دلایل گفته شده سمت تقاضا قادر به خرید واحد نوساز نبوده و معاملات واحدهای نوساز به میزان محسوسی کاهش می‌یابد، سازندگان نیز به دلیل ناتوانی از فروش واحدهای خود با قیمت دارای توجیه اقتصادی، عملا قادر به تامین مالی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید نیستند.

کاهش وزن فروش نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران از سوی دیگر منجر به «شیفت تقاضا از بازار واحدهای نوساز به بازار واحدهای سایر گروه‌های سنی و تاثیر بر رشد قیمت آنها» می‌شود؛ در یک سال اخیر، افت سهم نوسازها منجر به افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی میانسال و سالخورده شده است که این موضوع می‌تواند سطح قیمت این واحدها را تحت‌تاثیر قرار دهد و به دلیل افزایش تقاضا برای خرید آنها، رشد بالای قیمت این گروه از واحدهای مسکونی را رقم بزند. کاهش سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن و شیفت تقاضا به خرید واحدهای مسکونی سالخورده موجب شده است طی ماه‌های اخیر سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی سالخورده از شیب رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز سبقت بگیرد.

آمارها نشان می‌دهد در اردیبهشت ماه امسال، میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷، معادل ۱۱۹ درصد رشد کرد؛ این در حالی است که سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی ۶ تا ۱۰ سال (آپارتمان‌های میانسال) در این بازه زمانی ۱۲۷ درصد و نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال(مسن و پیر) ۱۳۱ درصد بوده است. این در حالی است که سال گذشته سرعت رشد نقطه‌ای قیمت واحدهای مسکونی نوساز در مقایسه با سایر گروه‌های سنی آپارتمان‌، بیشتر بود. همین موضوع باعث شد طی ماه‌های اخیر از سوی دیگر فضا برای خرید واحدهای میانسال و سالخورده برای متقاضیان مصرفی سخت‌تر شود؛ روند کاهشی سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن شهر تهران همچنین طی یک سال گذشته فاصله قیمت بین گروه‌های سنی آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت را به یک نسبت جدید تغییر داده است.

در این نسبت جدید فاصله قیمت واحدهای مسکونی سالخورده با میانگین قیمت مسکن در شهر تهران کاهش یافته است؛ اردیبهشت پارسال قیمت واحدهای مسکونی ۶ تا ۱۰ ساله ۸ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بود؛ این نسبت هم اکنون به یک درصد کاهش یافته است؛ این فاصله قیمتی همچنین در بازه زمانی اعلام شده –اردیبهشت سال گذشته-در بازار فروش واحدهای مسکونی ۱۱ تا ۱۵ ساله ۱۳ درصد بود که هم‌اکنون به ۶ درصد کاهش یافته است؛ یعنی اردیبهشت پارسال میانگین قیمت واحدهای مسکونی ۱۱ تا ۱۵ ساله در شهر تهران ۱۳ درصد کمتر از میانگین قیمت مسکن در پایتخت بود که این میزان هم‌اکنون به ۶ درصد کاهش یافته است.

پیامد سوم که شاید از یک زاویه با پیامد دوم متضاد به‌نظر برسد، به «تاثیر کاهش سهم فروش نوسازها در کل معاملات مسکن شهر تهران بر کاهش سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران» مربوط می‌شود؛ از آنجا که واحدهای مسکونی نوساز در معاملات آپارتمان در شهر تهران پیشران هستند وبیشترین سهم از معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند، مالکان سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی نیز برای تعیین قیمت پیشنهادی فروش مسکن به قیمت آپارتمان‌های نوساز استناد کرده وبا توجه به قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز اقدام به قیمت‌گذاری برای واحد خود می‌کنند؛ در شرایطی که وزن معاملات واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران کاهش ‌یابد به‌طور طبیعی اثر این گروه سنی از آپارتمان‌ها بر تعیین قیمت پیشنهادی سایر گروه‌های سنی مسکن نیز کمرنگ‌تر می‌شود و همین موضوع می‌تواند سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در پایتخت را تا حدی کنترل کند.

اگرچه در قالب پیامد دوم عنوان شد که کاهش سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن می‌تواند منجر به شیفت تقاضا به بازار آپارتمان‌های مسن و میانسال شود وسطح قیمت آنها را افزایش دهد اما از آنجا که در شرایط فعلی بازار معاملات مسکن در زیر کف رکود قرار گرفته و عملا تعداد قابل‌توجهی معامله خرید مسکن انجام نمی‌شود، انتظار می‌رود تا اثر پیامد سوم کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران نسبت به اثر پیامد دوم پررنگ‌تر و محتمل‌تر باشد. در واقع در شرایط فعلی تحت‌تاثیر رکود معاملات مسکن انتظار می‌رود اثر سوم یعنی اثر محافظتی در برابر سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به اثر دوم یعنی تاثیر بر افزایش محسوس قیمت سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی بیشتر ظاهر شود.