تدارک کاربری جدید برای پیاده‌روهای تهران؛ «تفریح» یا «تجارت»؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد با ورود صنوف مختلف (که در این لایحه فعلا به صنوف خوراکی و آشامیدنی اشاره شده است) از ملک شخصی به معبر عمومی چهار ضلع مختلف شهر شامل صاحبان مشاغل، شهرداری تهران، چهره شهر و حقوق عمومی شهر به‌طور متقابل با یکدیگر وارد رابطه می‌شوند. اما در صورتی که فرمول تعریف شده در این لایحه، با شکل کنونی و بدون تغییر تصویب شود بی‌تردید فقط یک ضلع درگیر در این رابطه، برنده مطلق و باقی اضلاع متضرر خواهند شد. 

بررسی‌های میدانی از وضعیت و نحوه استفاده صنوف و مشاغل مختلف از فضای عمومی شهر همچون پیاده‌روها در سال‌های گذشته حاکی از آن است که هم‌اکنون دو شکل کلی برای حضور مشاغل مختلف در پیاده‌روهای شهر به‌عنوان معابر عمومی وجود دارد. شکل اول، یک توافق نانوشته میان برخی از شهرداری‌های مناطق با کسبه یک محل است که فرمول مشخصی برای دریافت بهای بهره‌برداری از پیاده‌روها در آن وجود ندارد. اما در شکل دوم، نه‌تنها هیچ بهایی برای حضور صنوف در پیاده‌روها پرداخت نمی‌شود بلکه نحوه ورود برخی مشاغل به معابر عمومی شهر به شکل تصرف و اشغال فضای عمومی متعلق به کل شهروندان همراه با ایجاد مزاحمت برای آنها است. از آنجاکه این دو شکل هیچ منفعتی برای شهر و شهروندان ندارد، مدیریت شهری در قالب لایحه‌ای، شکل سومی را تعریف کرده که بر مبنای آن بهره‌برداری از پیاده‌روها برای بخشی از صنوف و کسبه شکل رسمی پیدا خواهد کرد. هرچند هدف از تدوین این لایحه ایجاد شفافیت و رسمیت‌بخشی به این زاویه از فعالیت برخی از صنوف است اما نکته مهم آن است که بخش‌های مهمی از پیشنهاد ارائه شده به شورای شهر تهران، کاملا مبهم و در عین حال بسیار زیاد به زیان شهر و شهروندان است. به‌طوری‌ که جزئیات فرمول تعریف شده برای اخذ بهای تبدیل پیاده‌روها به معابر تفریحی و استفاده برخی از صنوف، نه‌تنها نشاط اجتماعی شهروندان را تامین و تضمین نمی‌کند بلکه شهر را از شکل‌گیری شکل سوم بهره‌برداری از پیاده‌روها متضرر خواهد کرد. این در حالی است که مطابق با الگوی تجربه شده در بسیاری از شهرهای جهان همچون پاریس، استانبول و... رسمیت‌بخشی به فعالیت برخی از صنوف در پیاده‌روهای شهر علاوه بر آنکه نشاط و سرزندگی شهروندان را در محیط عمومی شهر افزایش می‌دهد بلکه منافع مالی پایدار را نیز نصیب شهر و شهرداری خواهد کرد تا از این طریق میزان وابستگی به منابع ناپایدار و مسموم حاصل از صدور مجوزهای ساختمانی کاهش پیدا کند.

بررسی مدل‌های مشابه اجرا شده در برخی از شهرهای جهان در رسمیت‌بخشی به استفاده از پیاده‌روها نشان می‌دهد: در شهری همچون استانبول سالانه حدود 3درصد از بودجه اداره شهر از محل واگذاری اجاری پیاده‌روها به یکسری از صنوف تامین می‌شود.

در گزارش توجیهی لایحه تدوین شده از سوی شهرداری تهران نیز تاکید شده است: «افزایش کیفیت پیاده‌روهای شهری نه‌تنها عابرین پیاده بیشتری را جذب می‌کند، بلکه به ایجاد فضاهای مطلوب عمومی، یعنی جایی که افراد بخواهند اوقات فراغت خود را بگذرانند نیز کمک می‌کند.» همچنین در بخش دیگری از این گزارش توجیهی با اشاره به تجربه سایر کشورها در این حوزه، آمده است: «حضور کاربری‌ها در حاشیه پیاده‌روها همچون کافه‌ها، رستوران‌ها و... باعث القای سرزندگی فضا، گسترش فعالیت اجتماعی و افزایش مدت حضور مردم در پیاده‌رو می‌شود. ضمن آنکه دریافت حق بهره‌برداری موقت از ظرفیت پیاده‌روهای شهر تهران برای ارائه هزینه خدمات به شهروندان از سوی اصناف و کسبه در افزایش درآمد مستمر و پایدار شهرداری تهران می‌تواند مثمرثمر باشد.» با وجود پیش‌بینی چنین اهدافی در این گزارش توجیهی، بررسی جزئیات لایحه و همچنین توجه به فرمول تعریف‌شده برای اخذ اجاره ماهانه از صنوفی که اجازه بهره‌برداری از فضای پیاده‌روها را پیدا کرده‌اند نشان می‌دهد: با فرمول تعریف شده، هیچ‌کدام از اهداف یعنی «ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی» و همچنین «افزایش درآمدهای پایدار شهری» محقق نمی‌شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از «فرمول محاسبه بهای ماهانه اجاره پیاده‌رو به برخی از صنوف» حاکی از آن است که این فرمول از حاصلضرب سه فاکتور «مساحت پیاده‌رو تحت بهره‌برداری ملک تجاری»، «قیمت منطقه‌ای املاک» و «یک ضریب برحسب قرارگیری ملک تجاری در یکی از چهارپهنه تجاری، مسکونی، سبز و مختلط» به‌دست می‌آید.

بررسی اشکال موجود استفاده صنوف از فضای پیاده‌هارو(مساحت) مشخص می‌کند: به احتمال زیاد مساحت تحت بهره‌برداری برای صنوف در حدود چهار مترمربع است. فاکتور دوم نیز که به قیمت منطقه‌ای املاک مربوط می‌شود حاوی یک اشکال جدی است. صرف‌نظر از آنکه طی سال‌های اخیر تاکید شده در محاسبه فرمول عوارض شهری به‌جای ملاک عمل قرار گرفتن قیمت منطقه‌ای، باید قیمت روز املاک که به قیمت واقعی نزدیک‌تر است ملاک محاسبه قرار گیرد، در این دفترچه سه نوع قیمت منطقه‌ای برای املاک تجاری، مسکونی و اداری تعیین شده است اما در این لایحه به‌طور مشخص اشاره نشده که در فرمول تعریف‌شده کدام یک از قیمت‌های منطقه‌ای باید مدنظر قرار گیرد.

چراکه به‌طور طبیعی، قیمت منطقه‌ای املاک تجاری در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران که توسط سازمان امور مالیاتی تهیه می‌شود، تقریبا معادل 96/ 1 برابر قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی است. مطابق با آخرین به‌روزرسانی این دفترچه، قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی به‌طور میانگین در شهر تهران برای هر مترمربع معادل 280 هزار تومان و برای املاک تجاری در هر مترمربع حدود 545 هزار تومان است.

اما محاسبات در این بخش از فرمول لایحه، به‌صورت گنگ و کلی بیان شده است به این ترتیب این فاکتور در فرمول پیش‌بینی شده در صورت تصویب، برای شهر تهران پرخطر خواهد بود.

جالب آنکه وضعیت درخصوص ضریب سوم در فرمول با عنوان «ضریب تعدیل یا همان K» به همین گونه است. به‌طوری‌که این ضریب برای املاک واقع در پهنه تجاری معادل نیم درصد، برای املاک واقع در پهنه مسکونی معادل یک درصد و برای املاک واقع در پهنه سبز نیز معادل یک درصد پیش‌بینی شده است. هرچند پهنه سبز به‌عنوان یک محدوده حفاظت شده شهر در طرح تفصیلی پیش‌بینی شده که هر نوع فعالیت تجاری در آن باید محدود شود اما ضریب تعریف شده برای املاک واقع در این پهنه به نوعی نشان می‌دهد اهمیت زیست‌محیطی این پهنه با پهنه مسکونی در یک سطح قرار گرفته است. نکته جالب‌تر آنکه ضریب پیش‌بینی شده برای املاک واقع در پهنه تجاری 50 درصد املاک واقع در املاک واقع در پهنه سبز است. 

کارشناسان شهری معتقدند: ضریب K(تعدیل) برای پهنه سبز(G) با هدف حفظ و پایداری این محدوده‌های شهر باید بالاتر از سایر پهنه‌ها همچون پهنه مسکونی تعریف شود. همچنین این ضریب برای آنکه بتواند هدف تامین منابع پایدار برای شهر را پوشش دهد برای املاک واقع در پهنه تجاری باید بیش از یک پیش‌بینی شود.

از دیدگاه کارشناسان اقتصاد شهری در صورتی که تغییر پیشنهادی در فرمول پیش‌بینی شده در لایحه اعمال نشود، درآمد حاصل از واگذاری اجاری پیاده‌روها از وضعیت فعلی که به شکل غیررسمی نیز هست، کمتر می‌شود.

بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: در حال حاضر قیمت روز هر مترمربع ملک تجاری در شهر تهران یک صدم قیمت منطقه‌ای املاک تجاری است. آن‌طور که گزارش‌های میدانی بیان می‌کند دست‌کم قیمت هر مترمربع ملک تجاری حدود 50 میلیون تومان است در عین حال بهای اجاره ماهانه یک مغازه در شهر تهران نیز به‌طور میانگین مترمربعی معادل 800 تا یک میلیون تومان است. در این میان افرادی که به شکل توافقی در برخی مناطق شهر، پیاده‌رو را به نفع کسب و کار خود اشغال کرده‌اند، طبق اظهارات این افراد حدودا روزانه مبلغی بین 70 تا 100 هزار تومان بابت اشغال معبر به ماموران شهرداری هزینه پرداخت می‌کنند. از آنجاکه تاکنون فرمول مشخصی برای پرداخت این هزینه از سوی شهرداری تعریف نشده بود، در نتیجه دریافت این هزینه از کاسبان مناطق نیز به‌صورت رسمی انجام نمی‌شد. این در حالی است که طبق اظهارات کسبه همین محلات و محاسبات انجام شده، بهای واقعی اجاره پیاده‌رو در همان محله به‌طور میانگین روزانه حدود 200 هزار تومان است (به این معنی که به‌صورت رسمی کسبه این محلات آمادگی دارند در یک فرمول مشخص تا این سطح هزینه را به مدیریت شهری برای بهره‌برداری از پیاده‌رو پرداخت کنند.) اما طبق محاسبات انجام شده از فرمول تعریف شده توسط شهرداری در این لایحه، در صورتی که شورای شهر فرمول را بدون تغییر در ضرایب تصویب کند، حتی با فرض آنکه در بالاترین سطح ممکن این هزینه از صاحبان مشاغل دریافت شود، بهای اجاره پیاده‌روها ماهانه حدود یک میلیون تومان (روزانه 33 هزار تومان) می‌شود که از توافق فعلی میان کسبه و مدیریت شهری نیز کمتر است. به تعبیر دیگر، فرمول پیش‌بینی شده، اجاره ماهانه استفاده از پیاده‌رو را یک‌ششم آنچه باید به‌عنوان ارزش اجاری روز به شهر پرداخت کند، تعریف کرده است. در نتیجه نه‌تنها افزایش درآمدهای پایدار برای تامین هزینه‌های اداره شهر از این محل به‌عنوان یکی از اهداف اصلی این لایحه محقق نمی‌شود بلکه ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی برای شهروندان نیز به‌طور کامل تحقق نمی‌شود.

کارشناسان شهری معتقدند: با فرمول پیش‌بینی شده، این امکان وجود دارد سطح کیفی سرویس‌دهی برخی صنوف تنزل پیدا کند چراکه هر صنف مجازی با هر سطح کیفیت کاری، به دلیل نرخ اجاره پایین، امکان استفاده از این امتیاز را پیدا می‌کنند و در نتیجه سطح کیفی خدمات‌دهی و افزایش نشاط اجتماعی کاهش پیدا می‌کند.

به این ترتیب در موضوع «رسمیت‌بخشی برای دریافت بهای تبدیل معابر به مغازه» از میان چهار ضلع درگیر شامل کاسبان، شهرداری، چهره شهر و همچنین حقوق عمومی شهروندان، تنها برنده مطلق این مجموعه، صاحبان مشاغل خواهند بود. در مقابل شهرداری با زیان کامل به لحاظ کسب منابع مالی مواجه می‌شود. همچنین شهروندان آن‌طور که باید از فضای شهر با سطح کیفی بالا استفاده نمی‌کنند. از این رو به گفته کارشناسان شهری، به نظر می‌رسد مدیریت شهری پایتخت از تجربه شهرهایی همچون پاریس، استانبول و... یک فهم وارونه در این لایحه را پیاده کرده است. در سایر شهرهای جهان که از این الگو استفاده می‌کنند واگذاری پیاده‌رو به صنوف خاص منجر به افزایش رونق فعالیت آنها و در نتیجه افزایش کیفیت زندگی بیرون از منزل شهروندان در ساعات فراغت شده است. در تجربه موفق سایر شهرهای جهان، ازآنجاکه حقوق شهر پرداخت می‌شود، کیفیت خدمات و در نتیجه درآمد شهری نیز افزایش پیدا می‌کند. 

نکته قابل توجه دیگر در این لایحه آن که، در مقطع کنونی فعلا اجازه بهره‌برداری از فضای عمومی پیاده‌روهای شهر به صنوف خوراکی و آشامیدنی داده شده این در حالی است که برخی از کارشناسان شهری عنوان می‌کنند ایجاد امکان استفاده از این فضا برای برخی دیگر از مشاغل همچون کتاب‌فروشی‌ها، گل‌فروشی‌ها و... نه تنها می‌تواند افزایش درآمد شهری را محقق کند بلکه نقش مهم‌تری در ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی شهروندان بازی خواهد کرد.