بازار مسکن آماده خرید است یا فروش؟

به گزارش  اقتصادنیوز به نقل از خبر آنلاین، دولت یازدهم در شرایطی آغاز به کار کرد که بخش مسکن، بیرون آمده از انفجار قیمتی شدید، در رکودی سخت و سنگین به سر می برد. بخش مسکن در دهه ۸۰ عملا سهم زیادی در اشتغال و سرمایه گذاری کشور داشت و همین سبب شد از سرمایه بانکها به شکل مستقیم تا هر کسی که به دنبال سرمایه گذاری بود منابع خود را در این بخش وارد کند. با این همه تحریم های غرب و نسنجیده عمل کردن دولت وقت در استفاده بهینه از منابع همه بخش های اصلی اقتصاد کشور را از نفت و گاز تا صنعت و از خدمات تا مسکن راکد کرد.

رکود مسکن حتی در سال های پایانی فعالیت دولت یازدهم به چشم میخورد تا اینکه فطار تورم از راه رسید، با رشد قیمت ارز ، بازارهای موازی مانند مسکن نیز به حرکت درآمدند و قیمت ها رشدی عجیب را در کارنامه خود ثبت کردند . به عبارت دیگر می توان چنین ارزیابی کرد که مسکن از رکودی کنده ناگهان وارد رونقی بحران زا شد و حالا بازار خود را کم کم آماده می کند تا بار دیگر وارد دوره رکود شود . افت و خیزهایی که هیچ گاه منافع مصرف کننده و بخش مولد را در پی نداشته و در عمل زمینه را برای فعالیت دلالان مهیا کرده است. شاید کاهش نرخ سود بانکی در میانه سال ۹۵ محرک این بخش بود یا تکانه های ارزی که از پاییز ۹۵ به تدریج ریال را بی ارزش تر می کرد؛ هر چه بود غول مسکن از خواب طولانی بیدار شد. مسکن که چند سالی ثبات قیمت را تجربه می کرد مانند تیری که از کمان جهید، تمام سال های سکوت را جبران کرد و در یک سال میانگین هر متر مربع آن سه برابر شد. به عبارت ساده تر سال ۹۶ در حالی آغاز شد که قیمت میانگین هر متر واحد مسکونی در تهران چهار میلیون تومان بود و اکنون با گذشته تنها ۱۵ ماه، این رقم به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش یافته است.

 سئوال مهم اما حالا، در آستانه دوره ای که برخی آن را آغاز دوره رکودی می دانند این است ؛ در بازار مسکن باید خریدار باشیم یا فروشنده؟

هادی حق شناس کارشناس اقتصادی در رابطه با دوره های رکود و رونق مسکن در ایران می گوید: این دوره اغلب چهار سال طول می کشد، یک تا یک و نیم سال رونق و دو تا دو و نیم سال رکود.

در سوی دیگر افزایش نرخ تورم با رشد منفی همراه شد؛ آخرین آمارها نرخ تورم سال ۹۷ را نزدیک به ۳۰ درصد اما رشد اقتصادی را منفی ۴.۹ درصد نشان می دهد. افزایش نرخ خط فقر و کاهش معیشت خانوار عملا نفس بازار را کم رمق کرد، بازاری که با سرعت هرچه تمام تر شاخص های تورمی را یک به یک کنار می زد نهایتا در مقابل کاهش تقاضای شدید قرار گرفته که از آغاز سال جاری فروش را تضعیف کرده است.

وی ادامه داد: چنانچه کسی قصد سرمایه گذاری دارد، بخش مسکن را منطقه ممنوعه بداند، زیرا رکود از نیمه دوم سال خودش را به بازار تحمیل می کند و بعید است تا سه سال آینده حتی افزایش قیمت ها به اندازه نرخ تورم هم باشد. اکنون زمان خوبی برای مسکن نیست. این گفته های هادی حق شناس، کارشناس اقتصادی و نماینده پیشین مجلس است که باور دارد بدون یک تدبیر مناسب نمی توان انتظار زودهنگام این شرایط را داشت.

وی با تاکید بر شدت گرفتن رکود مسکن در نیمه دوم سال تصریح کرد: البته در نیمه دوم به احتمال زیاد تعداد پروانه های ساخت و ساز افزایش می یابد چرا که سیل ابتدای سال نیاز به ساخت و ساز را در مناطق آسیب دیده ضروری کرده است. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن در ۱۵ ماه گذشته آن قدر وسوسه کننده هست که سازندگان را به ادامه ساخت و ساز ترغیب کند.

با این همه دوره رکود این بار طولانی تر خواهد بود چرا که فاصله میان مزد و قیمت مسکن آن قدر زیاد است که به این راحتی نمی توان آن را با تسهیلات مرسوم تامین کرد. در ایران دهه ۶۰ و ۷۰ این فاصله ۱۰ سال بود، یعنی کارمند و کارگر با ۱۰ سال حقوق خود صاحبخانه می شدند ولی اکنون میانگین یک متر مربع خانه که ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام شده نزدیک به ۹ ماه حداقل دستمزد است. درنتیجه اگر فردی تمام عمر خود را کار کند و همه درآمدش را پس انداز کند نهایتا پس از ۳۰ سال یک واحد ۵۰ متری در مناطق میانی و رو به پایین تهران خواهد داشت!

این کارشناس اقتصادی که اخیرا استاندار گلستان هم شده با تاکید بر نقش تقاضا، گفت: به هر حال افزایش ساخت و ساز در نیمه دوم سال پاسخی نخواهد گرفت چرا که قدرت خرید یاری نمی دهد. به همین دلیل نیمه دوم سال رکود مسکن خود را کاملا نمایان می کند. از سوی دیگر نشانه ها حاکی از شدت بیشتر و طولانی تر شدن این دوره رکودی نسبت به گذشته است، چرا که بدون یک تدبیر خاص، جامعه اگر بخواهد هم نمی تواند در عمل صاحب خانه شود. درنتیجه رکود این دوره می تواند شدید تر از رکودهای پیشین باشد.

حق شناس تدابیری چون تامین زمین رایگان یا تسهیلات ارزان به نحوی که فروشنده و خریدار به جای یکدیگر با بانک روابط پولی داشته باشند را از جمله تدابیری دانست که قوه مجریه می تواند با اجرای آن رکود را تضعیف کند. او افزود: چنانچه تدبیر کافی نداشته باشیم، رکود طولانی تبعات بیشتری دارد. اگر از آسیب مشکل مسکن در میان خانوار بگذریم، سهم اشتغال را نمی توان به راحتی نادیده گرفت آن هم در شرایطی که اقتصاد به طور کل با تورم و رکود شدیدی مواجه است و اشتغال بخش مسکن می تواند نیاز بخش ضعیف‌تر جامعه برای درآمدزایی را تخفیف دهد.

 در عین حال فعالان بازار نیز به این سئوال که وقتی خرید مسکن است یا فرش پاسخ روشنی نمی دهند و می گویند هر قدر این بازار در سال گذشته سود شیرین برای سرمایه گذار داشت، امسال ریسک عجیب دارد . قیمت ها چنان بالا و پایین می رود که اگر کسی نگاه کوتاه مدت داشته باشد ممکن است هیچ توفیقی برای پول کردن ملک خود نداشته باشد. 

 این وضعیت حتی در واحدهایی با متراژ متوسط در مناطق میانی و ارزان تر شهر نیز وجود دارد چرا که برخی می گویند حاضران این بازار تنها کسانی هستند که قدرت خرید واحدهای ۴۰ تا ۵۰ متری را دارند و با دریافت تسهیلاتی امکان خرید یافته اند. از این رو کسی توصیه به سرمایه گذاری در بازار مسکن با نگاه کوتاه مدت ندارد.