بازار مسکن؛ پرش قیمت خانه در شمیران، آرامش در سایر مناطق

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از ایسنا، کانون منطقه‌ای رشد حدود یک میلیون تومانی متوسط کلی قیمت مسکن در تهران رصد شد. مطابق آمار میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک جهش عجیب و غریب هشت میلیون تومانی را طی یک ماه تجربه کرده و از میانگین ۲۳ میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده است. در سایر مناطق، افزایش ویژه‌ای در قیمت‌ها رخ نداده است. در پنج منطقه‌ی ۴، ۵، ۷، ۱۴ و ۱۵ نرخ‌ها ۵۰۰ هزار تا یک میلیون تومان رشد کرد. در دیگر مناطق، قیمت‌ها یا رشد اندکی داشته یا مقداری پایین آمد. با این  حساب، نوسانات در شهر تهران بجز منطقه‌ی یک می‌تواند حالت طبیعی بازار ارزیابی شود. اگر قیمت آپارتمان در گران‌قیمت‌ترین منطقه‌ی پایتخت در عرض یک ماه ۳۴ درصد رشد نمی‌کرد میانگین کلی در حد آبان ماه ثابت می‌ماند.

بررسی‌ها از دفاتر املاک درخصوص علت پرش قیمت در منطقه یک حاکی از آن است که به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت  ارز، هجوم مقطعی از سوی سفته‌بازان به بازار مسکن شده است. آذرماه رشد ماهیانه قیمت مسکن در منطقه یک ۳۴ درصد، منطقه چهار ۸.۸ درصد، منطقه پنج ۷.۴ درصد، منطقه هفت ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۵.۱ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۷.۹ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزئی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ نیز با توجه به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاک مناسبی برای بررسی نیست.

با این‌که بجز منطقه یک، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌های مورد توجه سفته‌بازان است، به نظر می‌رسد پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسکن این مناطق در آذرماه شده است. از سوی دیگر حجم قابل توجهی از واحدهای خالی در مناطق ۱ تا ۵ وجود دارد.

پس از آنکه مردادماه سال جاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهیانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با پایان ماه صفر و تغییر نرخ بنزین معاملات افزایش محسوسی پیدا کرد که منجر به رشد قیمت شد.

آذرماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به آبان ماه امسال ۸.۵ درصد و نسبت آذرماه پارسال ۴۱.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر امسال به ۹.۵ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۴.۴ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۰ درصد افزایش یافته است.

کارشناسان، اثر متغیر بیرونی بر بازار ملک را علت رشد معاملات و متعاقبا رشد قیمت می‌دانند. با این حال بجز منطقه یک که شرایط و ویژگی‌های خاص خود را دارد، افزایش قیمت در سایر مناطق تغییر محسوسی نسبت به روند پنج ماه اخیر ندارد.

اسلامی: قیمت مسکن متاثر از سایر مولفه‌های اقتصادی است

وزیر راه و شهرسازی، تحولات اخیر قیمت مسکن در تهران را متاثر از سایر مولفه‌های اقتصادی‌ دانست و گفت: ما موتور محرکه مسکن و عمران را دنبال می‌کنیم. محمد اسلامی تاکید کرد: افزایش تولید باید کمک کند قشر متوسط و پایین بتوانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند.

کارشناسان: رشد قیمت ادامه نمی‌یابد

هم‌چنین دو تن از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن تهران نمی‌تواند در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند.

سلمان خادم‌المله، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: رشد یکباره قیمت مسکن در مقطع فعلی ناشی از تغییر قیمت بنزین و نرخ ارز بود، لذا اگر در روال معمول باشیم بعید است قیمت مجددا افزایش پیدا کند.

وی افزود: کسانی که نقدینگی در دستشان است برای عقب نماندن از تورم، بازار مسکن را انتخاب می‌کنند. اما در سطح عمومی، درآمدها متناسب با شرایط اقتصاد کشور افزایش نیافته است. معاملاتی که در کشور انجام می‌شود صرفا به شکل تبدیل دارایی‌ها از ریال به مسکن، دلار، طلا یا سهام است.

هم‌چنین مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن بیان این‌که میانگین قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ملاک نسبی برای ارزیابی بازار مسکن محسوب می‌شود گفت: زمانی که در شهریورماه تعداد معاملات و قیمت  به کف رسید، تحلیل این بود که تعداد معاملات نمی‌تواند در آن سطح  باقی بماند. به هر ترتیب ما نزدیک چهار میلیون واحد مسکونی در تهران داریم و ۴۰۰۰ فقره معامله تناسبی با تعداد  واحدهای  موجود ندارد. معمولا معاملات مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار فقره در ماه است که در آذرماه تقریبا به این تعداد رسید.

وی تصریح کرد: به نظر می‌رسد همین شرایط را در تعداد معاملات با مقداری کم و زیاد در سه ماهه آخر سال داشته باشیم. اما بعید است که قیمت به اندازه‌ای که در آذرماه رشد کرد، افزایش پیدا کند. ادعا نمی‌کنم که قیمت‌ها پایین می‌آید اما پیش‌بینی این است که این شوک در ماه‌های آینده به تدریج فروکش خواهد کرد و نرخ رشد قیمت متعادل می‌شود.

روانشادنیا،  برداشت جامعه از ارزش پول ملی را در تغییرات بازار مسکن موثر دانست و گفت: در شرایطی که قیمت ارز بالا و پایین می‌رود در جامعه احساس نگرانی نسبت به ارزش ریال به وجود می‌آید که  به خروج نقدینگی از بانک‌ها منجر می‌شود. سپرده‌گذاران برای این‌که خود را با نرخ تورم تطبیق دهند پول‌های خود را از بانک بیرون می‌آورند و اقدام به خرید سکه، ارز، مسکن یا سهام می‌کنند. در ایران گزینه‌های زیادی برای سرمایه‌گذاری پیش روی خانوار وجود ندارد. به همین دلیل در چنین  مواقعی اولین گزینه مسکن است که اثر خود را به شکل افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت در بازار نشان می‌دهد.