وام بدون «سقف ریالی» بدل ناقص لیزینگ در بازار مسکن

دسته‌ای از شرکت‌های متقاضی راه‌اندازی لیزینگ مسکن، در پی ابلاغ دستورالعمل جدید بانک مرکزی برای نحوه تاسیس و فعالیت لیزینگی‌ها در حوزه‌های مختلف، مصمم شدند برای دست‌کم پنجمین‌بار طی دو سال اخیر، «رایزنی‌ بابت اخذ مجوز» را آغاز کنند.  دستورالعمل 58ماده‌ای تازه مصوب درخصوص «چگونگی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ» که دو روز پیش ابلاغ شد، به صراحت و در قالب دو ماده (مفاد 34 و 35)، چارچوب مجاز برای راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن را تعیین کرده اما «تداوم ممنوعیت ورود بانک‌ها به حوزه لیزینگ»، همچنان امکان شکل‌گیری این بازار ازسوی تنها گروه مالی آماده راه‌اندازی را سلب کرده است.

خلأ تسهیلات لیزینگ مسکن، به ایجاد یک مسیر فرعی ازسوی برخی بانک‌ها برای پرداخت وام خرید 22 درصد با شرایط بازپرداخت نه چندان راحت (15 درصد مبلغ تسهیلات باید در حساب مشتری تا پایان دوره 5 ساله بازپرداخت، بلوکه شود بدون آنکه به سپرده اجباری، سود تعلق گیرد) منجر شده به‌طوری که این نوع وام در نقش بدل تسهیلات لیزینگ توسط بخشی از متقاضیان مصرفی در سه دهک بازارساز، در حال استفاده است. مطابق دستورالعمل جدید، شرکت‌های لیزینگ می‌توانند در قالب یکی از دو روش «اجاره به شرط تملیک یا فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، به متقاضیان ارائه کنند اما فعالیت آن دسته از شرکت‌های لیزینگ که بانک‌ها یا زیرمجموعه‌های بانک‌ها در آن سهامدار هستند، تابع «تصمیمات شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری» است.

مدیران بانکی در برداشت خود از ساختار تدوین شده برای بازار لیزینگ مسکن، شکل مجاز را به معنای «تمدید منطقه ممنوعه برای بانک‌ها» می‌دانند که در عمل، تسهیلات‌دهی برای خرید لیزینگی خانه، باید ازسوی شرکت‌هایی خارج از خانواده بانک‌ها و با منابعی غیر از اعتبارات بانکی، انجام شود.

در قالب این محدودیت، بانک عامل بخش مسکن که تاکنون در راستای ماموریت تحرک‌بخشی به بازار ملک، 6 ابزار مالی برای تقویت قدرت خرید مسکن، وارد بازار کرده است، به‌رغم تمایل برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، فعلا همچون سایر بانک‌ها اجازه راه‌اندازی این بازار را ندارد. ممنوعیت بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، به دلیل اختلاف نرخ سود تعیین شده برای این تسهیلات و وام‌های بانکی، تعریف شده تا از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک‌ها –مصرف منابع در نظر گرفته شده برای پرداخت وام با سود 18 درصد در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگی با سود 21 درصد- جلوگیری شود.

هرچند این تحلیل از سمت متقاضیان تاسیس لیزینگ مسکن وجود دارد که «قیمت تمام شده تسهیلات با حداکثر سود تعیین شده، هماهنگ نیست و تامین منابع به سود بالاتر نیاز دارد.» با این حال این ممنوعیت، با توجه به اینکه سایر شرکت‌های لیزینگ، به دلیل نیاز لیزینگ مسکن به اعتبار اولیه متوسط 500 میلیارد تومانی، توان مالی لازم برای ایجاد این بازار را ندارند، سبب شده در مقطع فعلی بازار ملک، سه دهک بازارساز، از تسهیلات مناسب خرید مسکن محروم بمانند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: تسهیلات فعلی خرید مسکن شامل «وام اوراق، وام یکم، وام بافت فرسوده، حساب امانی پیش‌فروش، تضمین فروش قسطی و همچنین صندوق زمین و ساختمان»، فقط متقاضیان مصرفی در دهک‌های درآمدی متوسط رو به پایین را تامین مالی می‌کند. در حال‌حاضر حداکثر سقف ریالی وام مسکن، 160 میلیون تومان است که منوط به یک سال سپرده‌گذاری، حدود 53 تا 60 درصد قدرت خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ (حداکثر 70 متر مربع) با قیمت میانگین در تهران را تامین می‌کند.

اما وام در حال پرداخت به عمده خریداران مسکن (وام اوراق) که حداکثر 110 میلیون تومان ارزش اسمی و بعد از کسر قیمت خرید اوراق، حدود 94 میلیون تومان ارزش واقعی آن است، حدود 31 تا 43 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ را پوشش می‌دهد. وام‌های فعلی اگرچه برای خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ، تا حدودی مناسب ارزیابی می‌شود اما برای متقاضیان مصرفی در سه دهک‌ متوسط رو به بالا که مشتری آپارتمان‌های میان متراژ حداکثر 5 سال ساخت (70 تا 90 مترمربعی) محسوب می‌شوند، فاقد «کاربری مالی موثر» است.

تقاضای مصرفی بازارساز مطابق اعلام واسطه‌های بازار ملک، بخشی از خریداران هستند که در دوره پیش‌رونق معاملات، میل اولیه بیشتری برای خرید، نسبت به سایر تقاضای مصرفی در دهک‌های پایین‌تر، دارند. حرکت معاملات مسکن توسط این گروه، منجر به عرضه بیشتر واحدهای کوچک‌متراژ به بازار از محل فروش واحدهای تحت مالکیت قبلی گروه بازارساز خواهد شد و در نتیجه دهک‌های متوسط رو به پایین، با شرایط بهتر ناشی از بهبود سطح قیمت‌ها، می‌توانند برای خرید آپارتمان‌های تا 70مترمربع، اقدام کنند.

نتایج بررسی «دنیای اقتصاد» درباره نقش دهک‌های بازارساز در معاملات مسکن شهر تهران حاکی است: طی ماه‌های اخیر حداقل 7تا10 درصد و به‌طور متوسط 10 تا 15 درصد از معاملات خرید مسکن طی هر ماه، به آپارتمان‌های میان متراژ با قیمت فروش 600 تا 800 میلیون تومان اختصاص داشته است. سهم این گروه از متقاضیان خرید مسکن در معاملات، در صورت اجرای بسته پیشنهادی مطرح در بانک عامل بخش مسکن، از طریق پرداخت 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات لیزینگ، می‌تواند به دوبرابر افزایش یابد و تحرک در معاملات مصرفی را موجب شود.