سد پنهان در برابر خانه اولی ها / بازار سیاه «ضامن» در بازار مسکن

شعب ارائه ‏کننده وام ‏های 80 و 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران، مطابق ضوابط مکتوب در سایت اینترنتی بانک عامل، موظفند برای صحت‏ سنجی «توانایی مالی فرد وام‏ گیرنده در بازپرداخت تسهیلات»، یک یا همه شروط 4 گانه شامل «درآمد مستقل، حکم استخدامی، فیش حقوقی و گردش حساب بانکی» مربوط به متقاضی را کنترل کنند. 

هر چند آنچه در برخی شعب و همچنین سامانه تلفنی کارشناسان بانک، درباره مدارک مورد‌نیاز برای پرداخت وام مسکن «یکم» عنوان می‏شود، متفاوت از ضوابط مکتوب و دارای ابهام برای متقاضیان است، اما از آنجا که مسوولیت «تایید نهایی» مدارک متقاضی، به «تشخیص» شعبه، محول شده است، برخی شعب در مواجهه با گروهی از واجدان شرایط وام خانه ‏اولی، آن هم در مرحله پرداخت تسهیلات –آخرین مرحله بعد از حداقل یک سال سپرده‏ گذاری- درخواست «معرفی ضامن دولتی» به‏ عنوان یکی از چند مدرک مورد نیاز برای تکمیل پرونده را به متقاضیان، مطرح می‏ کنند. 

تامین «ضامن دولتی» به ‏عنوان شرط قید نشده در ضوابط مکتوب، در حال حاضر دردسر دوم «خانه ‏اولی»‏ها، ‏بعد از چالش اول «تامین مبلغ لازم برای سپرده ‏گذاری»، محسوب می‏شود. در تهران وام 80 میلیون تومانی «یکم» به تامین 40 میلیون تومان نقدینگی از سوی خانه‏اولی‏ها، برای یک سال پس ‏انداز در صندوق، نیاز دارد اما طی نزدیک به دو سال گذشته از فعالیت این صندوق، خانه‏ اولی‏ ها در تهران، به‌خاطر ضعف بنیه مالی‏شان، به‌طور متوسط، 30 میلیون تومان، سپرده‏ گذاری انجام دادند که این موضوع باعث شده، افراد به جای یک سال،‏ بعد از حداقل یک سال و نیم، مشمول دریافت این تسهیلات شوند. 

در حال حاضر از آنجا که موعد دریافت وام حجم قابل توجهی از ثبت ‏نام‌کننده‏ ها در صندوق «یکم»، به تدریج در حال فرارسیدن است، گروهی از این افراد که به هر دلیل، امکان تامین 4 شرط مربوط به «اثبات توان پرداخت قسط» را ندارند، به مسیر اضافی و زمانبر «تامین ضامن دولتی» ارجاع داده می‏شوند.  بررسی‏ درباره مانع نامرئی – ضامن دولتی- در مسیر پرداخت وام خرید مسکن به خانه ‏اولی‏ ها حاکی است: شرط معرفی «کارمند دولت» به‏عنوان ضامن معتبر برای فرد وام‏گیرنده، اقدام مضاعف و زائد، برای تضمین مالی متقاضی، از بابت اطمینان بانک در پرداخت به موقع اقساط ماهانه تسهیلات، به حساب می‏آید. 

معتبرترین ابزار تضمین بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، به‌خصوص برای صندوق‏های پس ‏انداز، ملک خریداری شده توسط فرد وام‏گیرنده است که تا پایان مراحل بازپرداخت، ‏در «رهن بانک» قرار می‏گیرد. این فرآیند، 

«عزم افراد برای بازپرداخت تسهیلات» را تضمین می‏کند. از طرفی، پس‏انداز اولیه «خانه‏‏اولی‏»ها در این صندوق آن هم با سود صفر سپرده‏گذاری، نشانه معتبر از «توانایی مالی حداقلی برای پرداخت قسط حداکثر یک میلیون تومانی وام 80 میلیونی» است. 

تجربه پرداخت وام مسکن‏مهر، به دهک‏های ضعیف‏تر از واجدان شرایط وام «یکم»، مشخص می‏کند: با لحاظ نرخ پایین مطالبات معوق در بانک عامل بخش مسکن برای تسهیلات مسکن ‏مهر و غالب تسهیلات خرید مسکن، وام‌گیرنده‏ها، در پرداخت به موقع اقساط، به رعایت نظم حداقلی و قابل قبول بانک، پایبند هستند. 

در مسکن مهر، بانک‌ها به دریافت سفته بانکی و تسهیل در اخذ مدارک از متقاضیان، رضایت دادند. کارشناسان مسکن در شرایط فعلی تاکید می‏کنند: با توجه به برنامه‏ریزی سیاست‏گذار پولی و متولی بخش مسکن و اهداف در نظر گرفته شده برای وام «یکم»، لازم است فرآیند پرداخت این تسهیلات، ساده‏سازی شود. 

«خانه ‏اولی»‏ها برای تامین «ضامن دولتی» با دو دست‏انداز «کمیاب بودن کارمند از قبل ضامن نشده» و همچنین «عدم پوشش سقف ضمانت در نامه کسر از حقوق ضامن» روبه‌رو هستند. از ابتدای امسال، برخی دستگاه‏ها‏ برای معرفی کارمندان خود به بانک‏ها در نقش ضامن، برای حداکثر 40 میلیون تومان تسهیلات، معرفی‏نامه کسر از حقوق صادر می‏کنند. در شرکت‏های بخش خصوصی نیز معرفی‏نامه‏های ضمانت بازپرداخت تسهیلات، اخیرا دارای «سقف مالی مشخص» شده که ارقام آن، کفاف سقف ریالی وام یکم را نمی‏دهد. در این مسیر، خانه‏اولی‏ها مجبور به تامین دو ضامن هستند. 

فرآیند ثبت ‏نام خانه ‏اولی ‏ها برای دریافت ارزان‏ترین تسهیلات خرید مسکن در حالی از خرداد‏ماه 94 با سپرده‏گذاری یکساله در صندوق پس‏انداز مسکن یکم آغاز شد که با افزایش تعداد ثبت‏نام‌‌کنندگان در ماه‏های بعد، عملا بخشی از متقاضیان خانه‏اولی هم‏اکنون با اتمام دوره انتظار، مشمول دریافت این تسهیلات شده‏اند. نیمه پارسال آمار ثبت‏نام روزانه متقاضیان خانه‏اولی به بالای 400 نفر رسید، این در حالی است که تا قبل از آن یعنی از ابتدای تشکیل صندوق یکم –خرداد 94 تا بهار95- روزانه بیش از 100 نفر برای دریافت این تسهیلات ثبت‏نام می‏کردند. 

برخی مشمولان دریافت وام خرید مسکن این روزها در حالی برای ارائه «ضمانت‏نامه کسر از حقوق خود یا ضامن معتبر» به بن‏بست رسیده‏اند که انجام معامله خرید آپارتمان قبل از موعد دریافت وام، تعهد آنها برای پرداخت مابقی ارزش معامله به فروشنده از محل وام یکم را مشمول تاخیر زمانی و جریمه احتمالی کرده است. 

برخی شاغلان بخش خصوصی و غالب افراد فعال در مشاغل آزاد امکان دریافت و ارائه گواهی کسر از حقوق به بانک ندارند و شرط معرفی ضامن دولتی در ایستگاه آخر دریافت وام برای آنها مشکل‏ساز شده است؛ این درحالی است که علاوه بر کمیاب بودن ضامن دولتی، بسیاری از آنها حتی کارمندانی که خودشان در صف دریافت وام هستند تنها با یک گواهی کسر از حقوق نمی‏توانند وام بگیرند چون حقوق آنها به تنهایی، کفاف ضمانت تعیین شده را نمی‏دهد. بنابراین باید دو ضامن به بانک معرفی کنند. 

مانع نامرئی مقابل «خانه ‏اولی»‏ها

درحالی که در شرایط مندرج در پرتال اطلاع‌رسانی بانک عامل بخش مسکن برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق یکم، تنها شرط احراز توانایی مالی متقاضیان برای تضمین بازپرداخت اقساط، «ارائه حکم استخدامی»، «فیش حقوقی» یا «گزارش مربوط به گردش حساب بانکی» فرد وام‏گیرنده به‏عنوان ملاک «تمکن مالی» مورد تاکید قرار گرفته است، هم‏اکنون برخی مشمولان دریافت وام با شرط دشوار ارائه «ضمانت‌نامه کسر از حقوق» از سوی ضامن معتبر (کارمند رسمی دولت) مواجه شده‏اند. 

اعمال سلیقه در تامین تضامین اضافی برای احراز توانایی پرداخت اقساط موجب شده درحال حاضر برخی از این متقاضیان به رغم سپرده‏گذاری یکساله ‏و قرار گرفتن در لیست مشمولان دریافت تسهیلات، عملا قادر به تامین شرط ارائه ضامن معتبر و در نتیجه دریافت وام نباشند. 

در این باره کارشناسان ارتباط با مشتریان بانک به متقاضیان اعلام می‏کنند: معرفی ضامن معتبر در فرآیند پرداخت همه انواع تسهیلات بانکی روال طبیعی است که در مورد تسهیلات خرید مسکن نیز صدق می‏کند. 

این‏در‏حالی است که بنا بر اظهار کارشناس مرکز ارتباط با مشتریان بانک، در صورتی که فرد متقاضی بتواند شعبه محل افتتاح حساب برای دریافت وام خانه اولی‏ها را با ارائه فیش حقوقی به‏عنوان مدرک احراز تمکن مالی متقاعد کند نیازی به معرفی ضامن معتبر و ارائه ضمانت‏نامه کسر از حقوق کارمندان دولت نیست، هر چند بنا بر تاکید وی این موضوع براساس تشخیص شعبه و در اختیار رئیس هر یک از شعب بانک است؛ به‌طوری که نحوه احراز هویت برای تضمین توانایی مالی متقاضی به منظور بازپرداخت اقساط ممکن است از شعبه‏ای به شعبه دیگر «متفاوت» باشد. 

این رفتار هم‏اکنون علاوه بر «ایجاد سردرگمی میان متقاضیان» و مشمولان دریافت تسهیلات، نشان‏دهنده «نگاه سنتی» به تسهیلات ‏ارزان‏قیمت خرید مسکن برای خانه‏ اولی‏ ها است. 

یک کارشناس مرکز ارتباط با مشتریان بانک عامل وام یکم در این‏باره اعلام کرد: متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن اعم از خانه اولی‏ها و سایر متقاضیانی که با استفاده از سپرده‏گذاری یکساله یا خرید اوراق حق تقدم، مشمول دریافت تسهیلات هستند لازم است حتما از طریق ارائه گواهی‏نامه معتبر درآمدی و شغلی خود توانایی مالی‌شان را برای پرداخت اقساط تسهیلات به بانک اثبات کنند. البته این موضوع بیشتر برای کارمندان رسمی دولت صدق می‏کند و سایر متقاضیان باید برای دریافت تسهیلات، ضامن معتبر دولتی، معرفی و گواهی معتبر کسر از حقوق ارائه کنند.  در‏شرایطی که هم‏اکنون مشمولان دریافت وام خانه اولی‏ها و سایر متقاضیان تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم، با شرط پیش‏بینی‌نشده الزام به معرفی ضامن معتبر و گواهی کسر از حقوق دچار چالش شده‌اند، حتی برخی کارمندان دولت نیز با مشکل «محدودیت ضمانت مالی در گواهی کسر از حقوق» روبه‌رو شده‌اند.

هم‏اکنون اغلب ادارات و دستگاه‏های دولتی تنها تا سقف مشخصی –معمولا 70 درصد-از حقوق کارمندان، گواهی تعهد مالی کسر از حقوق برایشان صادر می‏کنند که با توجه به وضعیت متوسط حقوق ماهانه کارمندان تنها معرفی یک ضامن یا ارائه یک گواهی کسر از حقوق، برای دریافت یک فقره تسهیلات کفایت نمی‏کند. به‌طوری که بعضا عمده متقاضیان ناچارند برای دریافت تسهیلات خرید مسکن اعم از تسهیلات خانه اولی‌ها یا وام اوراق، معمولا دو ضامن با دو گواهی کسر از حقوق به شعبه موردنظرشان ارائه کنند. 

در عمده دستگاه‏ها، تنها تا سقف 70 درصد و بعضا کمتر، برای کارمندان و شاغلان گواهی کسر از حقوق صادر می‏شود با این استدلال که کارمندان نمی‏توانند در صورت عدم پرداخت اقساط ماهانه وام خود یا کسی که ضامن وی شده‏اند، 100 درصد حقوقشان را پرداخت کنند و باید بابت حداقلی‏ترین هزینه‏های زندگی، بخشی از حقوق آنها محفوظ بماند. 

بازار سیاه معرفی ضامن 

با الزام ارائه ضمانت‌نامه کسر از حقوق برای مشمولان دریافت تسهیلات خرید مسکن و همچنین اوراق حق‌تقدم و در پی محدودیت‏هایی که سازمان‏ها، ادارات و دستگاه‏ها برای صدور این گواهی‏نامه اعمال می‏کنند، بازار سیاه معرفی ضامن کسر از حقوق بار دیگر رونق گرفته است.  تحقیقات میدانی از بازار آزاد معرفی ضامن کسر از حقوق برای دریافت تسهیلات مسکن نشان می‏دهد هم‏اکنون تنها تعداد محدودی از دلالان این بازار اقدام به معرفی ضامن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می‏کنند.  این‏در‏حالی است که همین تعداد محدود نیز دست‏کم مبلغ 2 میلیون تومان بابت معرفی هر ضامن برای دریافت کمترین میزان تسهیلات-معمولا هر فقره تسهیلات 60 و 80 میلیون تومانی-از متقاضی مطالبه می‌کنند.

با توجه به اینکه عمده متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن هم‏اکنون متقاضیان خانه‏اولی و زوج‏های جوان هستند که برای خرید آپارتمان با تنگنای مالی شدیدی مواجهند و پرداخت این مبلغ و مبالغ بالاتر در بسیاری موارد از توان آنها خارج است. دلالان «ضامن وام»، در بسیاری موارد ضامن مدنظر خود را تنها برای برخی شعب، قابل استفاده عنوان می‏کنند که این بازار سیاه، زمینه رانت و فساد را رقم می‏زند.  دشواری مسیر دسترسی متقاضیان خانه‏اولی و مصرفی مسکن به وام که رونق بازار مسکن به شیوه درست و غیرسوداگرانه تنها از طریق تحریک و حمایت از تقاضای آنان میسر است، موجب می‏شود عملا کارآیی وام خرید مسکن که با اقدامات گوناگون از جمله افزایش سقف و کاهش سود تسهیلات تلاش می‏شد ارتقا یابد، به مانع برخورد کند.