اهرم جدید «رونق» در بازار مسکن
به گزارش اقتصادنیوز ، دو آمار رسمی از وضعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص «خانهاولی»ها و روند معاملات خرید آپارتمان در نیمه اول امسال نشان می‌دهد: حجم خرید واحد مسکونی توسط «خانهاولی»های مجهز به وام یکم در ماه‌های گذشته از سال ۹۶ به‌طور متوسط ۳۰۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ افزایش پیدا کرده به‌طوری که این میزان ورودی از سمت نوع خاصی از تقاضا (کاملا مصرفی) به بازار فروش مسکن در تهران، سهم «خانهاولی»ها از معاملات ماهانه ملک در پایتخت را از یک درصد سال گذشته به ۶ درصد افزایش داده است.
این آمار بیان‌کننده رفتار متفاوت خانه‌اولی‌ها در معاملات شهریور بازار املاک تهران نسبت به سایر متقاضیان است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ناحیه «حجم ثبت‌نام‌های جدید» و به خصوص «حجم پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانهاولی» نشان می‌دهد سکته ماهانه معاملات مسکن در بازار مسکن پایتخت در شهریور ماه امسال،از ناحیه افت حجم خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها نبوده است. حجم معاملات خرید مسکن در شهریور در تهران ۱۴درصد نسبت به مرداد کاهش یافت اما خرید خانه‌اولی‌ها در همین مدت رشد ۲۴ درصدی را تجربه کرد.
شهریور امسال بیش از ۸۰۰ نفر از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران –خانه اولی- با دریافت تسهیلات مسکن از این صندوق، نسبت به خرید آپارتمان اقدام کردند که در مقایسه با حجم فروش نزدیک به ۱۵ هزار واحد مسکونی در تهران طی همین ماه، مشخص می‌شود در حال حاضر بیش از ۵ درصد معاملات توسط خانهاولیهای مجهز به وام یکم انجام می‌گیرد. متوسط خروجی از صندوق یکم به بازار خرید مسکن در تهران از ابتدای سال جاری تا کنون، حدود ۵۵۰ نفر در ماه بوده که نسبت به سال قبل، تقریبا ۴ برابر شده است. شهریور پارسال، کمتر از ۲۰۰ خانهاولی ثبت‌نام‌کننده در این صندوق، موفق به دریافت وام و خرید مسکن شدند. گروه خانهاولیهای دریافت‌کننده وام یکم، بخشی از خانهاولیهای فعال در بازار معاملات ملک محسوب می‌شوند. گروه دیگر، آن دسته از زوج‌های فاقد سابقه مالکیت مسکن هستند که با تسهیلاتی غیر از وام یکم یا به‌صورت مستقل از انواع وام خرید مسکن در هر ماه، نسبت به خرید آپارتمان در پایتخت اقدام می‌کنند.
بررسی نقش مثبت «خانهاولی»ها در هدایت بازار ملک به فاز رونق نشان می‌دهد: موتور صندوق «یکم» در بازار معاملات مسکن با یک سال تاخیر به‌کار افتاده است و اگر چه طی یک ماه اخیر رفع دو مانع در این مسیر (برطرف شدن معضل نرخ سود بانکی بالا و سختی در یافتن آپارتمان مناسب ناشی از رکود ملکی)، «پیشرانه» از قبل طراحی شده را تا حدودی فعال کرده اما برای آنکه دور موتور صندوق یکم افزایش یابد و به خیز بیشتر خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن منجر شود لازم است موانع سوم و چهارم که اساسی‌تر از دو مانع اول ارزیابی می‌شود نیز از جلوی پای سپرده‌گذاران صندوق برداشته شود.
صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خرداد ۹۴ راه‌اندازی شد و قرار بود مشروط به یک سال سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در آن، بیشترین سقف وام خرید مسکن، در قالب خروج منظم و تدریجی سپرده‌گذاران به سمت بازار خرید آپارتمان، به ثبت‌نام‌کننده‌ها تعلق بگیرد.
اما آنچه در سال دوم فعالیت صندوق «یکم» در عمل اتفاق افتاد، متوقف ماندن بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها در صندوق تحت تاثیر ناتوانی آنها در تکمیل سپرده مورد نیاز بود. کسری سپرده‌گذاری ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن –در تهران ۴۰ میلیون سپرده به مدت یک سال برای پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی بعد از یک سال لازم است- باعث شده طول انتظار برای دریافت این تسهیلات، از ۱۲ ماه وعده داده به ۱۸ ماه افزایش پیدا کند.
مشاهده روند خروج خانه‌اولی‌ها از صندوق یکم به بازار خرید مسکن از سال دوم فعالیت صندوق تا کنون، اثر طولانی‌شدن فرآیند سپرده‌گذاری و آماده‌سازی وام را به خوبی نشان می‌دهد. در کل کشور، در سال اول، ۵۱هزار خانهاولی برای دریافت وام یکم در این صندوق ثبت‌نام کردند که انتظار می‌رفت این افراد در سال دوم، به‌واسطه پایان یک سال سپرده‌گذاری خود، بتوانند تسهیلات خود را دریافت کنند. اما در سال دوم (از خرداد ۹۵ تا خرداد ۹۶) فقط ۸ هزار و ۴۰۰ نفر از این گروه موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید آپارتمان شدند. در تهران نیز طی سال اول، ۱۳ هزار نفر در این صندوق ثبت نام کردند در حالی که طی سال دوم، حدود ۲۵۰۰ نفر خانهاولی در تهران با وام یکم موفق به خرید آپارتمان شدند. با این حال، روند پرداخت تسهیلات از اواخر زمستان سال گذشته (پایان موعد ۱۸ماهه)، به‌صورت خفیف افزایش پیدا می‌کند و با صرف‌نظر از افت در فروردین ۹۶ که به‌خاطر تعطیلی بازار ملک طبیعی به نظر می‌رسد، طی ماه‌های اخیر جریان ورود خانهاولیهای دارای وام یکم به بازار معاملات خرید مسکن هم در تهران و هم در کل کشور، با شیب تند، حالت صعودی به خود گرفته است. از ابتدای آغاز پرداخت تسهیلات خرید مسکن مختص خانه‌اولی‌ها تاکنون-بازه زمانی خرداد ۹۵ تا پایان شهریور ۹۶-مجموعا ۵ هزار و ۳۳ فقره وام خرید به متقاضیان تهرانی پرداخت شده که ۲۸۸۸ فقره-معادل بیش از نیمی از تسهیلات پرداختی- مربوط به حجم وام‌های پرداختی طی ۶ ماه اول امسال بوده است.
اوایل امسال نتایج یک بررسی برای ریشه‌یابی «خروجی ضعیف صندوق یکم به‌رغم ورود پرحجم سپرده‌گذار به آن» نشان داد: «نرخ سود بانکی بالا»، «رکود معاملات ملک»، «در استطاعت نبودن مبلغ لازم برای سپرده‌گذاری در صندوق» و همچنین «فراتر بودن اقساط ماهانه وام یکم از استطاعت خانه‌اولی‌ها» ۴ مانع اصلی در خروج خانه‌اولی‌ها از صندوق یکم به سمت بازار معاملات ملک بود. بخشی از خانه‌اولی‌ها به دلیل سرمایه‌گذاری در بازار پول برای افزایش قدرت خرید مسکن، در نیمه اول امسال به رغم فرارسیدن موعد دریافت وام یکم، دریافت آن را به تاخیر انداختند و بخشی دیگر نیز سختی در انتخاب واحد مناسب در شرایط رکودی را علت عدم مراجعه برای دریافت وام در این نظرسنجی اعلام کردند. اکنون این دو مانع تا حدودی برطرف شده اما برطرف شدن دو مانع بعدی به آینده مذاکرات سه‌جانبه متولی بخش مسکن، بانک عامل و بانک مرکزی برای اصلاح مدل پرداخت وام یکم بستگی دارد.
بررسی پتانسیل خانهاولیهای حاضر در صندوق یکم برای رونق‌بخشی به معاملات خرید مسکن حاکی است؛ در حال‌حاضر به‌رغم جهش در پرداخت وام یکم نسبت به سال گذشته، اما از هر ۱۰ نفر سپرده‌گذار در این صندوق، حدود ۳ نفر موفق به دریافت وام خود می‌شوند که در صورت رفع کامل موانع، افزایش نرخ خروجی از صندوق، می‌تواند به تقویت بیشتر سهم خانه‌اولی‌ها در معاملات مسکن و در نتیجه تحرک اساسی در بازار خرید آپارتمان منجر شود. در تهران به‌طور متوسط از ابتدای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم تاکنون، حدود ۳۰۰۰ هزار خانهاولی در هر ماه، برای دریافت وام، اسم‌نویسی کرده‌اند که در حالت طبیعی انتظار می‌رود ماهانه همین تعداد خانهاولی با دریافت وام خود وارد بازار خرید آپارتمان شوند اما در شهریور امسال ۸۱۶ فقره وام یکم در تهران به خانه‌اولی‌ها برای خرید آپارتمان پرداخت شد.
خطر پنهان استقبال نجومی از صندوق
روند «خروج» خانه‌اولی‌ها از صندوق یکم اگرچه مدت کوتاهی است که شتاب گرفته (طی نیمه اول امسال) اما شتاب «ورود» خانه‌اولی‌ها به این صندوق ماه‌ها پیش شروع شد به‌طوری که از تابستان سال گذشته تاکنون به‌صورت صعودی رو به افزایش گذاشته است. رشد تصاعدی ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» به دلیل ظرفیت مشخص آن در وام‌دهی سالانه، می‌تواند در صورت برهم خوردن منابع و مصارف، مشکل‌ساز شود. ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای پرداخت تسهیلات، سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار فقره برآورد می‌شود اما در فاصله خرداد سال ۹۵ تا خرداد ۹۶، رقمی معادل ۱۵۴ هزار نفر در این صندوق ثبت‌نام کردند. میزان ثبت‌نام در سال اول، معادل ۵۱ هزار نفر بود که البته با توجه به رکود مسکن در سال ۹۴، عدم استقبال، قابل انتظار بود اما در سال دوم، میزان ثبت‌نام‌ها سه‌برابر شد. در ۴ ماه گذشته نیز ثبت‌نام خانه‌اولی‌ها ۵۴ درصد دیگر نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. در همین مدت ۷۹ هزار نفر دیگر ثبت‌نام کردند. در صورت تداوم این روند، تعهد پرداخت وام از سالی ۲۰۰ هزار نفر فراتر می‌رود که با الگوی اولیه تامین مالی آن، ناهمخوان است.
سهم خانه‌اولی‌ها از آینده بازار
بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون روند کشوری ثبت‌نام متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دلیل پوشش‌دهی نزدیک به دوبرابری وام یکم از هزینه خرید مسکن در کل کشور در مقایسه با شهر تهران،تندتر از شیب رشد ثبت‌نام‌های ماهانه در پایتخت است. میانگین ۱۲۰ میلیون تومانی وام یکم (وام دوبله به زوجین خانه اولی) با احتساب متوسط ۲ میلیون تومانی قیمت هرمترمربع مسکن در کل کشور،هزینه خرید ۶۰ مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کند.
حجم ثبت‌نام‌کنندگان جدید صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شهر تهران برای اولین‌بار طی ۲۸ ماه از زمان راه‌اندازی این صندوق،از مرز ۶ هزار ثبت‌نام ماهانه در مرداد و شهریور امسال عبور کرد. در فاصله ۱۸مرداد تا ۱۷ شهریور امسال،۶ هزار و ۱۲۹ متقاضی جدید در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کردند که این روند در ماه بعد از آن-بازه زمانی ۱۸شهریور تا ۱۷ مهرماه ۹۶-نیز ادامه یافت.رکورد بیشترین ثبت‌نام ماهانه در صندوق یکم در کل کشور نیز مربوط به همین بازه زمانی است؛در فاصله ۱۸ مرداد تا ۱۷ شهریور ماه امسال،۲۲ هزار و۶۸۴ نفر در صندوق یکم ثبت‌نام کردند که رکورد بیشترین ثبت‌نام طی ۲۸ ماه اخیر –از زمان راه‌اندازی صندوق تاکنون- محسوب می‌شود. تاکنون بیش از ۲۸۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند.
