رمزگشایی از کم بودن خانه ها «پرفروش» در بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، در کل شهرهای کشور طی سال ۹۵، فقط ۳۸۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تازه‌ساز از ماحصل اندک سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در حوزه تکمیل نیمه‌کاره‌ها، به بازار ملک عرضه شد که به لحاظ «کمترین حجم عرضه» و «بیشترین رشد منفی در عرضه»، از سال ۸۱ تاکنون، بی‌سابقه بوده است.

در این میان، تنها ۶/ ۳ درصد نوسازهای عرضه شده، مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع داشته‌اند که با این وضعیت، «گسل» بازار مسکن –شکاف بین عرضه و تقاضای خانه‌های پرفروش-  بدترین وضعیت دست‌کم یک دهه اخیر را پیدا کرده و نوسان وارد مرحله خطر شده است.

حجم عرضه واحدهای نوساز ناشی از تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال گذشته، ۳۰ درصد سقوط کرد. این، سومین سال پیاپی افت دورقمی عرضه نوسازها به بازار ملک محسوب می‌شود که پیامد آن به شکل «کسری ۵۰ درصدی خانه‌های جدید» بروز کرده است. مطابق نیازسنجی صورت گرفته از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن و ارقام درون طرح جامع مسکن، بازار ملک سالانه به حدود ۹۵۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که البته اخیرا با توجه به حجم قابل توجه خانه‌‌های خالی، میزان نیاز سالانه به واحد نوساز با بازنگری صورت گرفته، دست کم ۷۰۰ هزار واحد برآورد شد. بر اساس این معیار، مشخص می‌شود در سال گذشته، میزان عرضه نوسازها معادل نصف نیاز بازار بوده است.

هم اکنون فراتر از تبعات «عرضه نصف»، خطر بزرگ‌تر، به تشدید «گسل» بازار مسکن –فاصله بین حجم عرضه و میزان تقاضای خانه‌های پرفروش- مربوط می‌شود. این شکاف، به بالاترین حد از سال ۸۵ به بعد رسیده است به‌طوری که سهم «واحدهای مسکونی نوساز کمتر از ۷۵مترمربع» از کل آپارتمان‌های تکمیل و عرضه شده به بازار ملک، از ۱۴ درصد در سال ۸۵ به ۶/ ۳درصد در سال ۹۵ رسیده است. «گسل» خانه‌‌های پرمشتری، طی ۱۱ سال گذشته،‌ همواره در حال فعالیت بوده به‌طوری که سهم این واحدها از کل عرضه مسکن به بازار مصرف، در عمده سال‌ها، بین یک تا سه واحد درصد کاسته شده است.

واحدهای با مساحت حداکثر ۷۵ مترمربع، به دلیل ویژگی تسهیلات فعلی خرید مسکن، پرتقاضاترین خانه‌ها در معاملات ملک به‌خصوص در تهران و شهرهای بزرگ محسوب می‌شود. در تهران، بیش از ۴۰ درصد معاملات خرید مسکن به این آپارتمان‌ها اختصاص دارد اما امسال، تحت تاثیر تشدید «گسل» عرضه و تقاضا در این بخش از بازار واحدهای مسکونی، سهم این خانه‌ها –کمتر از ۷۵ مترمربع- از کل معاملات خرید ملک، از ۴۶ درصد در سال ۹۵ به ۴۴ درصد در سال ۹۶ کاهش پیدا کرد. از طرفی، طی ماه‌های اخیر، به دلیل حضور پررنگ متقاضیان خرید واحدهای کم‌متراژ در بازار معاملات ملک، کمبود این نوع آپارتمان‌ها به تناسب افزایش حجم معاملات، باعث نوسان مثبت قیمت‌ها شده است.

اثرپذیری قیمت مسکن از محل کمبود فایل‌های مناسب خانه‌اولی‌ها را می‌توان در یکی دو ماه اخیر به شکل تغییرات افزایشی «قیمت پیشنهادی» واحدهای کم‌متراژ و میان‌متراژ و همچنین کاهش فایل «قیمت مناسب»،‌ در برخی مناطق مصرفی بازار مسکن تهران ردیابی کرد. این رخداد می‌تواند به مسیری که بازار معاملات مسکن از سال گذشته در جهت پیش‌رونق غیرتورمی شروع کرد، آسیب بزند. در ماه‌های اخیر، آمارهای مربوط به معاملات خرید مسکن در تهران مشخص می‌کند: بازار، به نوعی، در وضعیت پیش‌رونق‌ متوقف مانده است. یک دلیل عمده این وضعیت، نبود «فایل مناسب» مورد تقاضای عمده است.

اطلاعات بانک مرکزی درباره روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور طی سال‌های منتهی به پایان ۹۵، به معمای «کمیاب شدن خانه‌های پرمشتری» که همان واحدهای مسکونی مورد جست‌وجوی خانه‌اولی‌ها محسوب می‌شود،‌ پاسخ می‌دهد.

جواب این معما، دو وجه دارد. وجه اول آن، سقوط تیراژ ساخت و سازهای مسکونی طی سال‌های بعد از رونق هیجانی ۹۲ است. در سال‌های ۹۳ و ۹۴ به دلیل ناتوانی سازنده‌ها از فروش پروژ‌ه‌های آماده قبلی تحت تاثیر رکود شدید معاملات مسکن –بعد از حباب قیمت سال ۹۲- تیراژ سالانه ساخت مسکن به ترتیب ۵۲درصد و ۷ درصد کاهش پیدا کرد. سال ۹۲،‌ رکورد بالاترین تیراژ ساخت و ساز زده شد به‌طوری که برای نزدیک به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرها –و با احتساب مسکن مهر، حدود یک میلیون واحد- پروانه ساختمانی صادر شد. اما تیراژ ساخت مسکن طی سه سال ۹۳ تا ۹۵، به‌طور متوسط کمتر از ۳۵۰ هزار واحد در سال بوده است.

رکود ساختمانی سال‌های بعد از ۹۲، باعث شد «عرضه نوساز» یا همان «واحدهای مسکونی تازه تکمیل شده» در سال ۹۵، به شدت کاهش یابد.

هر چند بازار معاملات مسکن ۹۶ از «رکورد سقوط ۱۵ساله عرضه نوساز در سال ۹۵» تاثیر منفی گرفته است اما میزان این اثرپذیری در صورت «خروج سازنده‌ها از بیراهه سرمایه‌گذاری»، می‌تواند تا حدودی کنترل شود. این بیراهه به عنوان وجه‌ دوم که باعث تشدید «گسل» بازار مسکن شده است، به غفلت سازنده‌ها از تمرکز بر «تکمیل واحدهای مسکونی کم‌متراژ» به جای واحدهای دارای مساحت ۳رقمی برمی‌گردد. در ساخت و سازهای سال‌های ۹۳ و ۹۴، سهم واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع، بیش از ۶ درصد کل تیراژ ساخت بوده است.

پروسه ساخت و سازهای ۹۳ و ۹۴، با توجه به رکود ساختمانی و افت سرعت فعالیت‌ سازنده‌ها، به‌طور متوسط ۲۴ ماه زمان می‌برد بنابراین، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۹۵، به نوعی محصول ساخت و سازهای جدید سال‌ ۹۳ و بخشی از سال ۹۴ بوده است. با این حال، سهم واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع در کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی سال ۹۵، کمتر از سهم ۶ درصدی این واحدها در ساخت و سازهای سال ۹۳ و سال بعد از آن بوده است.

این ناهمخوانی مشخص می‌کند، یک ظرفیت‌ مناسب در پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام در شهرهای کشور برای کنترل «گسل» در بازار واحدهای مسکونی پرمشتری وجود دارد که اگر مورد توجه سازنده‌ها قرار بگیرد، در کوتاه‌مدت و میان مدت، سهم خانه‌های پرفروش از واحدهای مسکونی تکمیل شده و قابل عرضه به بازار مصرف، می‌تواند از ۶/ ۳ درصد سال ۹۵ بیشتر شود.

در تهران، طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر کمبود واحدهای مسکونی نوساز کم‌متراژ ناشی از سهم فوق‌العاده پایین این واحدها از کل عرضه مسکن، «سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان»، کاهش قابل ملاحظه پیدا کرد. در تهران، همواره دست کم ۵۰ درصد معاملات خرید آپارتمان، به واحدهای نوساز اختصاص دارد اما طی ماه‌های اخیر، این سهم به ۴۶ درصد تنزل کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی معتقدند: سرمایه‌گذاران ساختمانی به دو شکل می‌توانند با اصلاح فرآیند ساخت و ساز منطبق با نیاز فعلی بازار مسکن، نوعی بازی برد-برد را بین عرضه و تقاضا رقم بزنند.

در شکل اول، لازم است سهم «سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» افزایش پیدا کند. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی که مربوط به یک سال ۹۵ است، این سهم به ۱۶ درصد کاهش پیدا کرده است. در حالی که در سال ۹۲، ۲۳ درصد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، صرف «تکمیل» شد. سال گذشته، بیشترین افت سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز به حوزه «تکمیل» اختصاص داشت. کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای کشور در یک سال ۹۵ با ۱۴ درصد افت به ۶۰ هزار میلیارد تومان رسید.

در این میان، سرمایه‌گذاری ۱۴ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت و سازهای جدید با افت ۹درصدی و سرمایه‌گذاری ۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت و سازهای نیمه‌تمام بدون آنکه به مرحله تکمیل برسد نیز با افت ۸درصدی روبه‌رو شد. سازنده‌های مسکن در سال ۹۵، رقمی معادل ۹ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان صرف «تکمیل» واحدهای مسکونی کردند که این میزان سرمایه‌گذاری ۳۵ درصد نسبت به سال ۹۴ کاهش پیدا کرد. شکل دوم اصلاح رفتار سازنده‌ها، تقویت سرمایه‌گذاری در «تکمیل واحدهای کم‌متراژ» است.

گسل «بازار مسکن» در تهران، شدید‌تر از کل کشور است. در تهران، سهم عرضه نوسازهای کمتر از ۷۵ مترمربع از کل واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۹۵، رقمی معادل ۲درصد بوده است به این معنا که در سال گذشته، فقط یک هزار و ۸۸۰ واحد مسکونی مورد تقاضای خانه‌اولی‌ها –جامعه مصرفی- وارد بازار شد. این در حالی است که در همین صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» که بیشترین سقف ریالی وام خرید مسکن را به خانه اولی‌ها پرداخت می‌کند، طی دو سال اخیر، ماهانه به‌طور متوسط ۳ تا ۴ هزار نفر ثبت نام کرده‌اند.

بنابراین، در صورت رونق معاملات ناشی از ورود این گروه به بازار، کمبود عرضه‌ پرمشتری، می‌تواند باعث نوسانی شدن قیمت و خروج دوباره تقاضا از بازار شود. بازی برد-برد در این حالت، تمرکز سازنده‌ها بر ساخت و تکمیل واحدهای کم‌متراژ و در نتیجه رونق معاملات مصرفی با نوسان قیمت‌ هم‌آهنگ تورم –رشد قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم عمومی- است.