4 عامل «احتکار» خانه های «نوساز» در بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز، در حالی که ۲۲ ماه از تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه می‌گذرد اما وجود چهار دیوار در مسیر اجرای این قانون، منجر به تداوم رفتار سوداگرانه در بازار مسکن از سوی گروه اصلی سوداگران ملک شده است؛ طوری که تاخیر در اجرای این قانون عملا نتیجه‌ای جز افزایش حجم و اثر مخرب فعالیت محتکران آپارتمان‌های مسکونی آماده عرضه، بر بازار، همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق به دنبال نخواهد داشت.

معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد به‌عنوان سیاست‌گذار مالی و متولی امور مالیاتی کشور، با انجام مطالعه و سنجش اقتصادی متکی بر یک مدل اقتصادی انگلیسی، با اشاره به وضعیت فعلی نرخ خانه‌های خالی در کشور، سنجش طبیعی یا غیرطبیعی بودن این نرخ، تجربه کشورهای موفق دنیا در کنترل و تنظیم بازار مسکن با استفاده از ابزار مالیاتی و همچنین ضرورت و نحوه مداخله دولت در مقابله با احتکار مسکن به تشریح اشکالات و ابهامات موجود در این قانون و چالش‌هایی که برای اخذ مالیات کارآمد از خانه‌های خالی وجود دارد پرداخته است.

محتوای این گزارش که اخیرا منتشر شده است نشان می‌دهد هم‌اکنون سوداگران ملکی به واسطه وجود چهار مانع عمده در مسیر اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی که دو سال قبل و در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب شد، در یک چهاردیواری امن قرار دارند و حیاط خلوت محتکران ملکی که قرار بود با اجرای این قانون در کوتاه‌ترین زمان ممکن تخریب شود کماکان پابرجاست.

بررسی‌های انجام شده درخصوص روند افزایش حجم خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی از سکنه که در سال ۹۰ معادل یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بود در سال ۹۵ به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی رسید؛ یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی ۵ ساله ۶۲ درصد افزایش یافت؛ این موضوع نشان می‌دهد متوسط رشد سالانه تعداد خانه‌های خالی در کشور طی ۵ سال گذشته ۱۷ درصد بوده است در حالی که متوسط رشد سالانه تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوار، در این بازه زمانی تنها معادل ۷/ ۳ درصد بوده است و از حدود ۲۰ میلیون واحد مسکونی به نزدیک ۲۲ میلیون و ۸۰۰ واحد رسیده است.

براساس مطالعات صورت گرفته و آن‌طور که در گزارش تحقیقات انجام شده از سوی معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد مورد تاکید قرار گرفته است، روند رشد تعداد خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های اخیر روندی «غیرطبیعی» داشته است که موجب شده نسبت خانه‌های خالی به واحدهای مسکونی در تصرف خانوار در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، با شیب بالا افزایش یابد.

آمارها نشان می‌دهد نسبت «خانه‌های خالی» به «واحدهای مسکونی در تصرف خانوار» در سال ۸۵ معادل ۲/ ۴ درصد بوده است که این نسبت در سال ۹۰ به ۳/ ۸ درصد و در سال ۹۵ به ۳/ ۱۱ درصد رسیده است؛ هر چند در دنیا برای سنجش نسبت خانه‌های خالی به واحدهای مسکونی از نسبت «تعداد خانه‌های خالی» به «کل موجودی مسکن» یا «کل واحدهای مسکونی موجود در کشور» استفاده می‌شود؛ هم‌اکنون موجودی مسکن در تصرف خانوارها در ایران ۲۲میلیون و۸۰۰ واحد مسکونی است؛ با این حال و با احتساب ۲ میلیون و۶۰۰ هزار خانه خالی و همچنین یک میلیون و۶۰۰ هزار مسکن دوم، کل موجودی مسکن در کشور ۲۷ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ به این ترتیب هم‌اکنون نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی مسکن در کشور معادل ۴/ ۹ درصد است، این در حالی است که این نسبت با در نظر گرفتن تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوار هم‌اکنون ۳/ ۱۱ درصد برآورد می‌شود.

مبانی نظری درخصوص دلایل افزایش قابل توجه تعداد خانه‌های خالی در کشور حاکی است در ایران بین «نوسان قیمت مسکن» و «تعداد خانه‌های خالی» رابطه «معکوس» وجود دارد؛ به این معنا که در هر زمان قیمت مسکن با رشد مثبت مواجه شده است نرخ خانه‌های خالی کاهشی بوده و در مقاطعی که با کاهش قیمت مسکن یا شرایط رکود در بازار معاملات ملک مواجه شده‌ایم تعداد خانه‌های خالی رو به افزایش گذاشته است؛ در واقع گروه‌های اصلی محتکران ملکی که در مقاطع زمانی مختلف به حجم و تعداد خانه‌های خالی افزوده‌اند همواره در شرایط رکود از عرضه واحدهای خود به بازار مسکن خودداری کرده و به امید افزایش قیمت‌ها در آینده یا در تلاش برای ایجاد التهاب قیمتی در بازار، اقدام به احتکار واحدهای مسکونی آماده کرده‌اند. شواهد آماری نیز این موضوع را تایید می‌کند؛ در حالی که نرخ رشد قیمت مسکن از ۳۰ درصد در سال ۹۱ به ۵ درصد در سال ۹۵ کاهش یافت اما در همین بازه زمانی تعداد خانه‌های خالی ۶۲ درصد افزایش یافت. نتایج مطالعات انجام شده نشان می‌دهد، اجرای این قانون در بازار فعلی مسکن که گروهی از بساز و بفروش‌ها با خارج کردن فایل‌های خود از بازار به کمبود مصنوعی آپارتمان‌های قابل فروش دامن زده‌اند یک ضرورت و یک ابزار زودبازده برای کنترل التهاب قیمت به حساب می‌آید؛ این درحالی است که گزارش وزارتخانه متولی تنظیم سیاست‌ها و اجرای قوانین مالیاتی حاوی این نتیجه کلی است که با وضعیت فعلی امکان اخذ مالیات کارآمد از خانه‌های خالی و محتکران مسکن وجود ندارد.

در این گزارش برای پاسخ به این سوال که آیا نسبت فعلی خانه‌های خالی در مقایسه با موجودی مسکن کشور نسبتی طبیعی یا غیرطبیعی است از آنجا که پژوهشگران برای سنجش این موضوع فرمول مشخصی در کشور یافت نکرده‌اند، از یک مدل‌سازی اقتصادسنجی مورد استفاده یک تیم تحقیقاتی با عنوان«مدیریت سرمایه‌گذاری املاک انگلستان» بهره‌گیری شده است؛ محققان تاکید می‌کنند همواره وجود درصدی از خانه‌های خالی به‌عنوان نرخ طبیعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ضروری است تا دوره زمانی طبیعی برای جابه‌جایی خریداران و فروشندگان مسکن در بازار ملک تامین شود؛ به تقاضا برای حجم طبیعی خانه‌های خالی «تقاضای معاملاتی خانه‌های خالی» گفته می‌شود که در واقع نوعی نیاز ذاتی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن است.این درحالی است که وجود شکاف و فاصله بین نرخ طبیعی و نرخ غیرطبیعی خانه‌های خالی به منزله جزء غیرذاتی و برهم‌زننده تعادل در بازار مسکن است که با افزایش تحرکات سوداگران در بازار مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی، این شکاف بیشتر می‌شود.در ادبیات اقتصاد مسکن با افزایش نرخ خانه‌های خالی، قیمت تعادلی در بازار کاهش می‌یابد اما در ایران به دلیل فاصله بین عرضه و تقاضا و فزونی تقاضا بر عرضه، این مکانیزم تعدیل قیمت عمل می‌کند؛ بنابراین نرخ غیرطبیعی خانه‌های خالی خود از عوامل افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود. به این ترتیب مداخله دولت برای تعدیل نرخ خانه‌های خالی با اعمال ابزارهای مالیاتی که از یک طرف منجر به افزایش درآمدهای مالیاتی دولت و از سوی دیگر منجر به کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار ملک به واسطه افزایش هزینه‌های خالی نگه داشتن املاک مسکونی می‌شود، ضروری است.

 هر چند محاسبه نرخ طبیعی خانه‌های خالی فرآیند نسبتا پیچیده و مبتنی بر الگو‌های اقتصادسنجی است، براساس تحقیقات به‌عمل آمده، هم‌اکنون نرخ طبیعی خانه‌های خالی در  ایران (با محاسبه نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی مسکن)حدود ۴ درصد است بااین‌حال، نرخ واقعی خانه‌های خالی هم‌اکنون  ۴/ ۹ درصد است؛ غیرطبیعی بودن نرخ خانه‌های خالی در ایران عملا پاسخ نهایی درخصوص ضرورت مداخله یا عدم مداخله دولت برای مقابله با احتکار مسکن در کشور را مشخص می‌کند؛ به این معنا که هم‌اکنون نرخ خانه‌های خالی در ایران ۴/ ۵ واحد درصد بیشتر از نرخ طبیعی خانه‌های خالی است. بنابراین ورود دولت برای مقابله با سوداگران و محتکران ملکی ضروری است. با این حال تجربیات جهانی نشان می‌دهد استفاده از ابزار مالیاتی برای مقابله با محتکران ملکی در قالب دریافت مالیات از خانه‌های خالی، باید «مناسب» و اجرای آن«صحیح»باشد تا بتواند به‌عنوان روشی «کارآمد» عمل کند. تجربه کشورهای موفق در زمینه دریافت مالیات از خانه‌های خالی به منظور تنظیم قیمت در بازار مسکن و مقابله با احتکار ملکی نشان می‌دهد هم‌اکنون نرخ خانه‌های خالی در انگلستان ۳درصد، در اسکاتلند ۹/ ۲ درصد و در فرانسه ۷درصد است که نشان‌دهنده اعمال سیاست‌های اثرگذار در این حوزه است؛ این درحالی است که متوسط نرخ خانه‌های خالی در ۱۵ کشور اروپایی ۱۰ درصد است.

در انگلستان مالیات از خانه‌های خالی در قالب «مالیات شهرداری» اخذ می‌شود؛ در این کشور اروپایی واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی بمانند مشمول پرداخت ۵۰ درصد مالیات تعیین‌شده هستند که بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان معادل ۲ تا ۵ درصد قیمت روز املاک در این کشور است؛ همچنین خانه‌های خالی در این کشور بعد از ۱۲ ماه مشمول پرداخت مالیات ۱۰۰ درصدی می‌شوند؛ این درحالی است که در این کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه افرادی که برای مراقبت و نگهداری از افراد دیگر خالی مانده‌اند، افراد بستری در بیمارستان‌ها، خانه‌هایی که در لیست انتظار برای تخریب هستند، خانه‌های ورثه‌ای که به دلیل مشکلات حقوقی امکان اجاره آنها وجود ندارد و خانه‌های پلمب شده از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند. در انگلستان شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی با استفاده از ابزارهای اطلاعاتی همچون سیستم اطلاعاتی جغرافیایی GIS و «فروشگاه آنلاین» انجام می‌شود؛ سیستم اطلاعاتی GIS در واقع سیستم نقشه‌برداری شهرداری انگلستان از خانه‌های خالی است؛ این ابزار نقاط حساس را در مناطقی که خانه‌های خالی در آن واقع شده‌اند شناسایی و معرفی می‌کند؛ همچنین در این کشور شرکت‌هایی تحت عنوان فروشگاه‌های آنلاین فعالیت می‌کنند که برای شناسایی و معرفی خانه‌های خالی راه‌اندازی شده‌اند و اطلاعات مربوط به آنها را به سازمان مسکن و مقامات محلی عرضه می‌کنند.در واقع این فروشگاه‌ها نوعی مرکز اطلاعات عمومی هستند که اطلاعات مربوط به املاک مسکونی را به مالکان نیز ارائه می‌دهند؛ سیستم دریافت مالیات از خانه‌های خالی در «اسکاتلند» نیز مشابه انگلستان است؛ در کشور «فرانسه» پایه دریافت مالیات «ارزش اجاری املاک» است که این نرخ معادل ۵/ ۱۲ درصد از ارزش اجاره‌املاک مسکونی در این کشور است؛ در این کشور همچنین واحدهای مسکونی که بیش از ۱۸ ماه خالی بمانند تا ۷ سال به نفع اسکان افراد فاقد مسکن و بی‌سرپناه مصادره می‌شوند؛ در برخی شهرهای آمریکا دریافت ۱۰ درصد ارزش روز املاک مبنای محاسبه مالیات از خانه‌های خالی است؛ این درحالی است که این نرخ در واشنگتن ۵ درصد است؛ در آمریکا مالکان واحدهای مسکونی خالی موظف به ارائه اطلاعات خود و املاکشان در سامانه‌ای هستند که به همین منظور راه‌اندازی شده است و عدم معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به این سامانه با برخورد و مجازات سنگین برای مالکان همراه خواهد شد.

در این پژوهش همچنین تجربه ایران درخصوص تصویب قوانین مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن در قالب دریافت مالیات از خانه‌های خالی مورد بررسی قرار گرفته است؛ مالیات از خانه‌های خالی در قالب دریافت عوارض تخلیه از خانه‌های خالی، اولین بار در فاصله سال‌های ۵۲ تا ۶۶ اجرایی شد؛ در سال ۶۶ با تصویب قانون مالیات‌های مستقیم دریافت ۲/ ۰ درصد ارزش معاملاتی املاک مبنای محاسباتی مالیات از مستغلات مسکونی خالی قرار گرفت که این روند تا سال ۸۰ ادامه داشت؛ هر چند این قانون به دلیل وجود مسائلی همچون پایین بودن ارزش معاملاتی املاک نسبت به ارزش روز ملک، امکان بسیار ضعیف برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی و هزینه بسیار زیاد دریافت این مالیات در برابر درآمد ناچیز دولت از این محل، به نحو موثری اجرا نشد و در سال ۸۲ عملا لغو شد؛ با این حال همزمان با تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴، دریافت مالیات از خانه‌های خالی بر مبنای پایه «مالیات اجاره مسکن»بار دیگر به تصویب رسید که مطابق فرمول جدید مقرر شد اجرای این قانون ۶ماه بعد از تصویب همزمان با راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» استارت بخورد. برمبنای ضوابط جدید، واحدهای مسکونی خالی از سکنه از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل یک دوم مالیات اجاره مسکن می‌شوند؛ در سال دوم این مالیات به یک برابر و در سال سوم و پس از آن به ۵/ ۱برابر افزایش می‌یابد.

ارزش اجاری املاک مسکونی هم‌اکنون معادل «یک سوم ارزش اجاره‌بهای روز واحدهای مسکونی» است. این درحالی است که مالیات‌های اجاره مسکن معادل ۱۵ درصد ارزش اجاری این املاک است؛ به این ترتیب مبنای جدید دریافت مالیات از خانه‌های خالی که دو سال قبل به تصویب رسید نیز به دلیل آنکه رقمی بسیار ناچیز و غیربازدارنده محسوب می‌شود، به اعتقاد کارشناسان از کارآیی لازم برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن برخوردار نخواهد بود.

این درحالی است که با گذشت ۲۲ ماه از تصویب قانون جدید دریافت مالیات از خانه‌های خالی به واسطه وجود چهار دیوار مقاوم، شامل «چالش‌های مربوط به شناسایی املاک خالی» به واسطه عدم راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور»که باید حداکثر ۱۶ ماه گذشته راه‌اندازی می‌شد، «ابهامات اجرایی»، «ابهامات مربوط به معافیت جزء اصلی بازار خانه‌های خالی» و همچنین«پایین بودن مبلغ ریالی نرخ مالیات خانه‌های خالی ناشی از پایین بودن ارزش اجاری املاک» این قانون اجرا نشده است.هم‌اکنون واحدهای مسکونی مصرفی با متراژ کمتر از ۱۵۰ مترمربع از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که در صورتی که این گروه از واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات خانه‌های خالی نیز معاف شوند عملا دریافت این مالیات کمکی به تنظیم قیمت ومقابله با سوداگری در بازار واحدهای مصرفی نخواهد کرد.این درحالی است که کارشناسان معتقدند حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه، به دلیل عدم تعریف نقش مشخص برای شهرداری‌ها و دستگاه‌های خدمات رسان همچون ادارات آب، گاز، برق و...چالش شناسایی همچنان پابرجا خواهد بود؛ تجربه‌های جهانی بر نقش این نهادها به‌عنوان ارکان اصلی شناسایی خانه‌های خالی تاکید می‌کنند.

عدم تعریف مشخص برای خانه‌های خالی در قانون مصوب از دیگر ابهامات اجرایی این قانون است که منجر به بروز اختلاف بین مراجع نظارتی و مودیان مالیاتی خواهد شد.در تعریف جهانی خانه‌های خالی آمده است خانه‌خالی مشمول دریافت مالیات به خانه‌های آماده و رهاشده‌ای گفته می‌شود که امکان اسکان در آنها وجود دارد و هیچ گونه منع قانونی برای عرضه آنها به بازار اجاره یا فروش وجود ندارد. در این گزارش آمده است:در صورت اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی مطابق با ضوابط مصوب، در سال ۹۷ دولت امکان کسب درآمد ۳۲۰ میلیارد تومانی از این محل را دارد که نسبت درآمد مالیاتی دولت از محل خانه‌های خالی نسبت به کل درآمدهای مالیاتی، را از ۰۳/ ۰درصد به ۲/ ۰درصد افزایش می‌دهد. معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد همچنین تسریع در راه‌اندازی سامانه ملی املاک واسکان کشور، انجام اصلاحات قانونی به منظور تعریف نقش مشخص برای شهرداری‌ها و نهادهای خدمات رسان به منظور شناسایی و معرفی خانه‌های خالی، ارائه تعریف مشخص از خانه‌های خالی و اشاره دقیق به موارد استثنا در پرداخت مالیات، همچنین عدم تعلق معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری به خانه‌های خالی با مساحت کمتر از ۱۵۰ مترمربع و اصلاح پایه دریافت مالیات از خانه‌های خالی بر مبنای تعیین اجاره‌بهای روز املاک به جای ارزش اجاری واحدهای مسکونی را به‌عنوان مهم‌ترین راهکارهای رفع مانع در مسیر اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی اعلام می‌کند.