ملک خود را در کوتاه‌ترین زمان پس بگیرید

رپرتاژ آگهی: به سبب شناسایی و حمایت از مالکیت قانونی است که حقوق منتج از مالکیت در مواد قانونی به رسمیت شناخته شده‌اند و هرگونه تصرف غیرمجاز در اموال شخصی نه تنها مجاز دانسته نمی‌شود بلکه می‌تواند منجر به پیگردهای قانونی باشد.

از انواع دعاوی که در اثر تصرف غیرقانونی در اموال ایجاد می‌گردد به دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی در این نوشته پرداخته خواهد شد و در مقام مقایسه با هم بررسی خواهند گردید.

دعوای خلع ید به چه معناست؟

دعوای خلع ید زمانی مطرح می‌شود که شخص ثالث بدون داشتن مجوز قانونی یا اجازه مالک، در اموال مالک تصرف نماید. در اینجا منظور از تصرف تحت سلطه گرفتن مال است یا به عبارت دیگر شخص ثالث باید اموال مالک را از تصرف وی خارج نموده و تحت تسلط خود در آورده باشد.

دعوای خلع ید را می‌توان به نسبت هر مالی که تصرف مالک بر مال را مخدوش کرده باشد اقامه نمود. در دعوای خلع ید، خواسته ما از مرجع قضایی آن است که تصرف غیرمجاز متصرف بر مال برداشته شده و مال مجددا به تصرف مالک قانونی درآید.

تعریف خلع ید از معنای لغوی آن دور نیست. ید که در لغت به معنای دست است، به معنای تحت سلطه قرار داشتن نیز ترجمه می‌شود. از سوی دیگر خلع به معنای از بین بردن و رد کردن است.

از جمع دو واژه خلع و ید، به این تعریف می‌رسیم که قصد از بین بردن سلطه و استیلای دیگری را داریم. حال چنانچه خلع ید در مقابل یک مال قرار گرفته شود، آنچه که ما می‌خواهیم عبارت خواهد بود از بین بردن سلطه و تسلط دیگری بر یک مال.

طبیعتا خلع ید یا از بین بردن سلطه بر مال را تنها شخصی می‌تواند مطالبه نماید که خود مالکیت و سلطه قانونی بر مال داشته باشد و نیز طرف مقابل تسلط غیرقانونی بر مال یافته باشد.

موضوع خلع ید می‌تواند شامل هر مالی باشد. در اینجا باید اشاره کنیم که اموال از جنبه‌های مختلف قابل تقسیم‌بندی هستند و در یکی از انواع تقسیم‌ها، مال به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌گردد.

مال منقول به آن چیزی گفته می‌شود که بدون اینکه به خود یا محل نگهداری خود آسیبی وارد آورد، قابلیت جابه‌جایی داشته باشد. به عبارت دیگر بسیاری از اموال همچون وسایل نقلیه یا البسه و کتب و بسیاری دیگر از مصادیق، به سبب آن که می‌توانند به سادگی و بدون ایجاد آسیب از یک محل به محل دیگر منتقل شوند، به عنوان اموال منقول شناخته می‌شوند.

حال آن که چنانچه مالی برای جابه‌جایی و انتقال مستلزم ورود آسیب به خود یا محیط خود باشد، برای مثال مصالح به کار رفته در ساختمان یا خود ساختمان به عنوان مال غیرمنقول شناخته می‌شوند. کما اینکه اموالی که ذاتا قابلیت جابه‌جایی ندارند، مانند زمین، نیز به عنوان مال غیرمنقول تقسیم‌بندی می‌شوند.

در نتیجه چنانچه دیگری مالی از شما را به غیرحق و بدون اجازه شما یا اجازه قانونی در اختیار و تصرف خود داشته باشد، یکی از گزینه‌هایی که برای شما وجود دارد تا مال خود را مجددا در اختیار بگیرید و سلطه دیگری بر مال را قطع نمایید، اقامه دعوای خلع ید خواهد بود.

در نهایت آن که دعوای خلع ید را تنها مالک حقیقی مال می‌تواند اقامه نماید. در نتیجه اثبات مالکیت یکی از شروط اقامه و ثبوت دعوای خلع ید خواهد بود که به واسطه موضوع آن به طرق مختلفی ممکن است انجام گیرد.

دعوای تصرف عدوانی به چه معناست؟

سبق تصرف در دعاوی تصرف عدوانی نقش کلیدی و موثر را بازی می‌کند. توضیح آن که دعوای تصرف عدوانی نیز یکی از انواع دعاوی است که در صورت تعرض دیگری در اموال و مخدوش کردن حقوق مالکانه ما می‌توانیم اقامه نماییم.

اما در تصرف عدوانی، آنچه که مدنظر قرار دارد، تصرف سابق ما بر مال است. به عبارت دیگر، برای آن که دعوای تصرف عدوانی موضوعیت یابد، ضروری است که ما مالی را در اختیار داشته باشیم و دیگری بدون اجازه ما یا بدون داشتن مجوز قانونی، مال را از اختیار و سلطه ما خارج نموده و راسا تحت تصرف بگیرد.

دعاوی که به عنوان تصرف شناخته می‌شوند، به چند حالت تقسیم می‌گردند. اولی آن است که ثالث مانع از تصرف ما در ملک شود، دوم حالتی است که ثالث اجازه استفاده کامل و مناسب از منافع مال را از ما سلب نماید و حالت آخر زمانی است ثالث مانع از استفاده از مال، به صورت کلی و قطعی گردد.

حالت اول به عنوان دعوای تصرف عدوانی شناخته می‌شود، زمانی که ثالث مانع از استفاده کامل و موثر از منافع مال باشد، با دعوای مزاحمت در حق مواجهیم و در حالت آخر که امکان استفاده از مال کلا از ما سلب شده است، با دعوای ممانعت از حق روبه‌رو می‌شویم.

دعوای تصرف عدوانی، همانگونه که اشاره شد، تصرف را مخدوش می‌نماید. به همین سبب نیز برای اقامه دعوای تصرف عدوانی، آنچه که ملاک است سبق تصرف ما بوده و نه مالکیت. به عبارت دیگر، چنانچه بتوانیم احراز نماییم که پیش از ایجاد مزاحمت بر مال سلطه داشته‌ایم می‌توانید از متصرف فعلی از بابت تصرف عدوانی شکایت نماییم و مالکیت برای اقامه این دعوا ضرورت ندارد.

نکته دیگری که باید به آن اشاره کنیم، دامنه شمول موضوع دعوای تصرف عدوانی است. به عبارت دیگر، تصرف عدوانی را تنها می‌توان نسبت به اموال غیرمنقول اقامه کرد و محل ورود آن به اموال منقول باز نمی‌گردد.

دعوای تصرف عدوانی نسبت به دعوای خلع ید، از برخی امتیازات و نکاتی به نفع مالک یا متصرف قانونی برخوردار است که نه تنها اقامه بلکه احراز و اجرای رای را سهولت می‌بخشد و حتی می‌تواند مقدمه‌ای برای دعوی خلع ید قرار گیرد.

پیش از آن که به بررسی تفاوت‌های هرکدام از انواع دعاوی خلع ید و تصرف عدوانی ورود کنیم، تنها در نظر داشته باشیم که هر دو این دعاوی را به نسبت دخالت و تصرف در مال بررسی می‌کنیم به نحوی که ثالث بدون مجوز قانونی یا اجازه صریح یا ضمنی ما، در مالی که قانونا باید در اختیار و تصرف ما قرار داشته باشد دخالت یا تصرفی نماید.

تفاوت‌های خلع ید و تصرف عدوانی شامل چه مواردی است؟

همانگونه که در مقدمه اشاره کردیم، مالکیت مشروع مورد حمایت قانون قرار دارد. مالکیت می‌تواند نسبت به اصل مال و یا منافع منتج از مال باشد.

در حالت اول با مالکیت عین مواجهیم حال آن که مالکیت منافع می‌تواند در قالب انواع قراردادها همچون اجاره یا اذن در تصرف ایجاد گردد.

صرف نظر از نوع مالکیت و دامنه شمول آن، اصل بر آن است که حمایت قانونی نسبت به تصرف و مالکیت مجاز وجود داشته باشد و هرگونه دخالت در آن یا تصرفات غیرمجاز با منع قانونی و واکنش قانونی همراه شود.

شناسایی مناسب نوع دعوایی که باید اقامه شود و نوع حقی که زایل شده است، یکی از مهم‌ترین نکات در دعاوی علیه مالکیت است.

در واقع باید در نظر داشته باشیم که هر کدام از انواع دعاوی نه تنها دامنه شمول متفاوتی دارند، بلکه اسناد و مدارک متفاوتی برای اقامه و احراز نیاز داشته و اثرات متفاوتی بر آن‌ها بار خواهد شد.

اما مهم‌ترین تفاو‌ت‌های دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی را در اینجا بررسی می‌نماییم:

• تفاوت در دامنه شمول هر کدام از دعاوی: هر دو دعوای تصرف عدوانی و خلع ید نسبت به تصرفات در اموال اقامه می‌گردد، لیکن نوع مالی که می‌تواند موضوع این دعاوی قرار گیرد با هم متفاوت است.

توضیح آن که، دعوای خلع ید را می‌توان نسبت به کلیه اموال منقول و غیرمنقول اقامه نمود، حال آن که دعوای تصرف عدوانی صرفا نسبت به اموال غیرمنقول قابلیت اقامه و بررسی دارد.

پس همانگونه که مشاهده می‌شود، ید غاصبانه می‌تواند نسبت به انواع اموال منقول و غیرمنقول واقع شده باشد که در نتیجه بتوان خلع ید را مطالبه کرد حال آن که تصرف عدوانی تنها در اموال غیرمنقول متصور است.

• تفاوت در تعیین وقت رسیدگی هر کدام از دعاوی: دعوای تصرف عدوانی از حیث اهمیتی که دارد و دامنه شمول آن که به اموال غیرمنقول باز‌می‌گردد، با کمک‌های قضایی خاصی همراه است. برای مثال دعوای عدوانی از جمله دعاوی است که خارج از نوبت بررسی می‌گردد.

در نظر داشته باشیم که نوبت‌های قضایی با توجه به گستره قابل توجه پرونده‌های مطروح و در حال رسیدگی، گاه ماه‌ها با زمان اقامه دعوا فاصله داشته و نیز جلسات بعدی رسیدگی نیز با فاصله‌های چند ماهه از هم قرار دارند.

در این شلوغی‌های رسیدگی، اینکه از متصرف مال غیرمنقول بخواهیم مدت‌ها برای رسیدگی در انتظار باقی بماند منطقی به نظر نمی‌رسد به همین سبب نیز دعوای تصرف عدوانی خارج از نوبت بررسی می‌شود و در واقع به محض اقامه در اولین مهلت در دسترس قرار می‌گیرد که یک وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند این موارد را برای شما مشخص کند.

• تفاوت در اجرای آرای صادره در هر کدام از دعوای: نکته دیگر آن است که دعوای تصرف عدوانی، برای آن که به موقع اجرا درآید نیازی به صدور حکم قطعی ندارد.

توضیح آن که احکام صادره از محاکم در یک تقسیم‌بندی به انواع قطعی و غیرقطعی تقسیم می‌گردند. رای قطعی به نوعی از آرا گفته می‌شود که دیگر امکان اعتراض و رسیدگی مجدد قضایی اعم از محاکم بالادستی یا محاکم هم عرض را ندارد و همانگونه که از نام آن بر‌می‌آید، حکم قطعی شمرده می‌شود.

حال آن که احکام غیرقطعی همچنان امکان رسیدگی مجدد را دارا هستند و در نتیجه امکان اعتراض دارند.

اصولا احکامی قابلیت اجرا داشته و می‌توان برای آن‌ها درخواست صدور اجراییه نمود که قطعی شده باشند. فلسفه این امر بسیار ساده است. نمی‌توان رای را به محل اجرا در آورد و سپس به واسطه اعتراض و رسیدگی مجدد رای و حکم اولیه صادره را نقض و حکمی دیگری صادر نمود. زیرا در این صورت باید نتایج حاصل از حکم اول را نیز تغییر دهیم.

به همین سبب اصولا تنها احکام قطعی دستور اجرا می‌گیرند. با این حال احکام مربوط به تصرف عدوانی با توجه به ماهیت و اهمیتی که دارند، برای اجرا نیاز به قطعی شدن نداشته و می‌توانیم پس از آن که حکم رفع تصرف عدوانی صادر شد، پیش از آن که قطعی گردد، درخواست اجرای آن را داشته باشیم.

• تفاوت در هزینه‌های رسیدگی هر کدام از دعاوی: رسیدگی به دعاوی، صدور حکم و اجرای رای به سبب آن که مرجع قضایی را مشغول می‌نماید و خدمات قضایی به طرفین ارائه می‌گردد، تماما موکول است به پرداخت هزینه‌های قانونی.

هزینه‌هایی که از اطراف دعوا دریافت می‌گردد، مطابق با تعرفه‌های تعیین شده قانونی است. حال باید بدانیم که انواع دعاوی با تعرفه‌های مختلفی تعیین تکلیف می‌گردند.

توضیح آن که در یکی از انواع تقسیم‌بندی‌ها، دعوای مالی از دعوای غیرمالی مجزا می‌شود. دعوای مالی همانگونه که از نام آن به دست می‌آید، شامل خواسته مالی است که می‌تواند تحویل مال یا وجه نقد یا موارد مشابه باشد. اما در دعاوی غیرمالی، خواسته دعوا از انواع مالی نیست، برای مثال الزام به انجام یک تعهد است.

هزینه‌های رسیدگی در دعاوی مالی، درصدی از مال خواسته شده بوده و به میزان قابل توجهی نسبت به دعاوی غیرمالی بیشتر است.

حال باید بدانید که دعوای تصرف عدوانی با وجود آن که موضوع آن یک مال غیرمنقول است، اما به عنوان دعوای غیرمالی شمرده می‌شود و به همین سبب نیز هزینه‌هایی که باید در این دعوا پرداخت شود، مطابق با تعرفه‌های دعاوی غیرمالی تعیین می‌شود که به نسبت قابل توجهی از دعاوی مالی کمتر خواهد بود.

• تفاوت در ادله اثبات دعوا در هر کدام از دعاوی: همانگونه که پیش از این نیز اشاره کردیم، در دعوای تصرف عدوانی آنچه که باید احراز گردد سابقه تصرف خواهان و تصرف بعدی خوانده دعوا است.

حال آن که دعوای خلع ید را تنها مالک مال می‌تواند اقامه نماید. در نتیجه چنانچه دعوای خلع ید یک ملک غیرمنقول را بخواهیم اقامه نماییم، ضروری است که سند رسمی مالکیت به عنوان ادله احراز ذی سمتی به مرجع قضایی ارائه گردد.

حال آن که سابقه تصرف را می‌توان با قرارداد اجاره یا حتی شهادت شهود یا استشهادیه کتبی نیز احراز نمود.