پیش بینی بازار مسکن در دولت رئیسی

 این شعار انتخاباتی آیت‌الله رییسی یکی از محوری‌ترین بحث های مطرح شده در کلاب‌هاوس خبرآنلاین بود.

 در این نشست، محمود اولاد، کارشناس مسکن به این مساله اشاره کرد که برای ارزیابی وضعیت بخش مسکن در چهار سال آینده باید در نظر داشت که مشکل اساسی بخش مسکن نیست؟ تاکید کرد:مشکل اساسی ما این است که متقاضیان واقعی مسکن، در برنامه‌های اجرایی صاحب مسکن نمی‌شوند.

وی در توضیح این مطلب افزود: در حقیقت بخش مهمی از برنامه‌های اجرایی تاثیری بر وضعیت زندگی دهک‌های پایین درآمدی یعنی دهک نهم و دهم ندارد. به عنوان مثال پس از گذشت ۱۴ سال از اجرای طرح مسکن مهر، می‌توانید وضعیت این دو گروه درآمدی را در حوزه مسکن رصد کنید. به گفته وی پروژه مسکن ملی و حتی تخصیص زمین‌های شهری نیز با همین مشکل روبروست.

وی با اشاره به اینکه دخالت دولتی در بخش مسکن، امر پذیرفته شده‌ای نیست، گفت: پروژه مسکن مهر عملا با ثبت‌نام نزدیک به چهار میلیون متقاضی آغاز شد اما کم‌کم با اعلام شرایط واجدان شراط تعداد متقاضیان محدود شد و در نهایت دو میلیون متقاضی واجد شرایط شناخته شدند.

تصور اشتباه از مساله مسکن

او با اشاره به اینکه با گذشت ۱۴ سال از آغاز طرح مسکن مهر هنوز این پروژه به طور کامل به پایان رسیده است، افزود: یکی از مهمترین مشکلات موجود این است که تصور ما از مسکن تصوری اشتباه است.

 اولاد در توضیح این مطلب ادامه داد: تصوری که از مسکن وجود دارد چهاردیواری است که در هر مکانی می‌توان آن را ساخت. به عنوان مثال می‌توان وسط کویر خانه ساخت و به مردم تحویل داد این در حالی است که مسکن با شهریت و زیرساخت شهری معنا و مفهوم پیدا می‌کند.

او با اشاره به برداشت‌های کنونی از مساله مسکن‌سازی ادامه داد: با هدف امکان‌پذیر شدن ساخت مسکن است که موضوع صفر شدن قیمت زمین مطرح می‌شود و اتفاقا زمین‌هایی در اطراف شهرها انتخاب می‌شود که زمین‌های بیابانی و بایر است اما نکته اینجاست که قیمت این زمین‌ها تا وقتی صفراست که هنوز ساخت و سازی در آن صورت نرفته و ما به سرعت با افزایش قیمت زمین در همین مناطق نیر روبرو می‌شویم.

وی با اشاره به اینکه برنامه دولت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است، گفت: برای اینکه بزرگی کار درک شود من به یک مضوع اشاره می‌کنم. کلان شهر بزرگی مانند مشهد دارای یک میلیون واحد مسکونی است. درست است که این یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور توزیع می‌شود اما به طور تجمیعی شهری مانند مشهد در هر سال قرار است در کشور احداث شود.

این کارشناس ادامه داد: ساخت یک میلیون واحد مسکونی تنها به ساخت همین یک میلیون محدود نمی‌شود. در حقیقت در هر شهر تنها ۲۵ درصد فضا خانه‌سازی می‌شود و ۷۵ درصد فضا در اختیار معابر، فضای سبز و دیگر امکانات شهری است. نکته مهم اینجاست که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به زیرساخت آب و برق و گاز و دیگر موارد نیاز دارد.

وقتی برق نیست

 وی با اشاره به کمبود برق در شرایط کنونی گفت: مگر می‌شود خانه ساخت اما مشکل کمبود برق را برطرف نکرد. موضوع اینجاست که ما در تامین برق صنعتی در حال حاضر مشکل داریم و اگر کارخانجات ما بخواهند با تمام ظرفیت کار کنند، با کمبود روبرو می‌شوند. از سوی دیگر وقتی سیمان و فولاد با کاهش تولید روبرو هستند و افزایش قیمت را تجربه می‌کنند، مگر می‌شود به ایجاد ثبات در قیمت ساخت مسکن فکر کرد.

 وی نتیجه گرفت: موضوع و مساله مهم ایجاد ثبات اقتصادی، حل مشکل تورم و به راه انداختن قطار اقتصاد و تجربه رشد ثبت اقتصادی است در غیر این صورت نمی‌توان به حل بحران مسکن در ایران امیدوار بود.

حل مشکل مسکن خارج از این حوزه است؟

وی با اشاره به اینکه حل مشکل مسکن در ایران نیازمند اصلاح برداشت ما از موضوع مسکن است، ادامه داد: اخیرا در اخبار گفته شده است که شاخص دسترسی به حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند؛ گفتنی است که شاخص دسترسی از طرق مختلفی محاسبه می‌شود و عده‌ای پس‌انداز را در محاسبه آن در نظر می‌گیرند و عده‌ای نیز کل درآمد را در نظر می‌گیرند و قیمت یک واحد مسکونی معمولی را تقسیم بر درآمد سالانه فرد می‌کنند و کل درآمد را در نظر می‌گیرند اما من شاخص دسترسی را بدون پس انداز در نظر می گیرم.

وی در ادامه گفت: اگر قیمت یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ تا ۸۰ متری را در نظر بگیریم و بر درآمد سالانه افراد تقسیم کنیم به رقم‌های عجیبی می‌رسیم اما اگر فرد ۵۰ درصد درآمدش را پس‌انداز کند و بعد وام بگیرد و باز هم ۴۰ سال با خرید خانه فاصله دارد این در حالی است که عمده کار افراد بیش از ۳۰ سال نیست و در نتیجه عمر انتظار برای خرید خانه از دوره کاری یک شاغل فراتر رفته است.

اولاد در ادامه افزود: اما چه اتفاقی افتاده است که شاخص دسترسی به اینجا رسیده است. تمرکز غالبا بر قیمت مسکن است در حالی که باید دید برای درآمد خانوار و قدرت خرید چه اتفاقی افتاده است.

وی در توضیح این مطلب افزود: درآمد واقعی افراد از سال ۸۵ به این طرف کاهش یافته چرا که نرخ رشد اقتصادی کشور متوسط صفر و یا منفی بوده است و حتی طبق محاسبات مرکز پژوهش‌های مجلس، درآمدهای سرانه واقعی ما از سال ۹۰ تاکنون ۳۴ درصد کاهش پیدا کرده است.

اولاد ادامه داد: گفتنی است که این کاهش درآمد سرانه برای همگان یکسان نبوده است و قشرهایی که دسترسی به قدرت و ثروت داشته‌اند، از فضای تحریم استفاده کردند و رشد درآمد خیلی خوبی را تجربه کردند اما مردم عادی و گروه‌های پایین افت درآمد بیشتری داشته‌اند و در نتیجه وضعیت برای آنها دشوارتر شده است.

وی گفت: سیاستگذار باید به این مساله توجه کند که مشکل بخش مسکن اصلا در بخش مسکن نیست و راه‌حل بحران کنونی نیز در خارج از بخش مسکن قرار دارد. این کارشناس در توضیح این مطلب ادامه داد: تا زمانی که رشد منفی اقتصاد داریم و درآمد سرانه در حال کاهش است، این بحران تشدید می‌شود و این روند ادامه دارد.

وی گفت: به عبارت دیگر تازمانی که تورم داریم شاخص دسترسی درست نخواهد شد و به فرض محال اگر بتوانیم پروژه احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال را محقق کنیم باز گروه هدف از این سیاست بهره‌مند نخواهد شد.

اولاد تاکید کرد: سطح وزارت راه و شهرسازی نباید به تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازی تقلیل یابد، لازم است دولت ابتدا رشد اقتصادی و حل مساله تورم را در دستور کار قرار دهد، در این صورت بی‌تردید بخش مهمی از مشکلات حل خواهد شد.