شوک ارزی به بازار مسکن

رشد شدید قیمت دلار در دو ماه ابتدایی سال‌جاری، به عنوان یک مانع مهم در مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، شناسایی شد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره وضعیت یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن نشان می‌دهد، شارژ ارزی خریداران مسکن هم‌‌اکنون در نقش یک مانع یا دست‌‌انداز بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، باعث تغییر وضعیت مورد انتظار در بازار ملک شده است. به گونه‌‌ای که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را به مسیری پیچیده‌‌تر تبدیل کرده است.

وضعیت قیمت در بازار معاملات مسکن همواره با دو دماسنج درونی و بیرونی ملکی مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرد. دماسنج بیرونی مربوط به «رابطه قیمت دلار ومسکن» و دماسنج درونی مربوط به وضعیت و «نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌بهای واحدهای مسکونی» است. با استفاده از این دو دماسنج که یکی از بیرون بازار ملک و دیگری از درون بازار نشان‌دهنده وضعیت و سطح حباب قیمت آپارتمان‌‌هاست، فاصله قیمت مسکن با سطح متعارف سنجش می‌شود. بررسی‌‌ها حاکی است از سال‌های گذشته تاکنون همواره یک رابطه مستقیم بین وضعیت نرخ ارز وقیمت مسکن وجود داشته است؛ این رابطه در دهه ۸۰ به دلیل اعمال سیاست سرکوب نرخ ارز وثابت نگه‌‌داشتن سطح قیمت‌ها در این بازار، عملا قطع شده بود اما همزمان با لغو این سیاست و شروع شوک ارزی از سال ۹۷ و ادامه رشد شدید قیمت دلار در سال‌های بعد، این رابطه نمایان شد. در شرایطی که بعد از یک دوره سه ساله جهش در سال ۱۴۰۰، به دنبال کاهش انتظارات تورمی، ثبات نسبی قیمت دلار و اثرپذیری بازار مسکن از این رویداد، بازار ملک نیز در فازپساجهش و آرامش نسبی قرار گرفت، اما برخلاف آنچه انتظار می‌‌رفت، طی دو ماه گذشته از سال‌جاری، بازار ارز، در نقش بالابر قیمت مسکن وارد عمل شده و مسیر بازگشت قیمت در بازار ملک به سطح متعارف را پیچیده‌‌تر از قبل کرده است.

بازگشت بازیگردان اصلی

بعد از شروع شوک ارزی در سال ۹۷ و همزمان با جهش ۱۶۶‌درصدی قیمت دلار در این سال و ادامه آن در سال‌های بعد، رابطه رشد قیمت دلار و افزایش قیمت مسکن بعد از گذشت بیش از یک دهه از اعمال سیاست سرکوب ارزی، نمایان شد. در سال ۹۷ تحت‌تاثیر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، تحریم، کاهش منابع ارزی و در نهایت افزایش انتظارات تورمی، قیمت دلار روند صعودی در پیش گرفته و دچار شوک تورمی شد. به دنبال وقوع شوک ارزی در سال ۹۷ و تحت‌تاثیر آن، دو رویداد مهم در بازار مسکن به وقوع پیوست که در نهایت خود را در شکل جهش قیمت مسکن نشان داد. اولین رویداد به افزایش تقاضای غیرمصرفی و ورود تعداد قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌‌ای به بازار معاملات مسکن تحت‌تاثیر شوک ارزی ایجاد شده به منظور حفظ ارزش دارایی‌‌ها در برابر انتظارات تورمی مربوط می‌شود.

بعد از وقوع شوک ارزی در سال ۹۷، تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ریسک‌‌گریز برای حفظ ارزش دارایی‌‌های خود در برابر تورم، بازار ملک را به عنوان مامن امن سرمایه‌گذاری انتخاب کرده و به این بازار وارد شدند. رویدادی که از نیمه دوم ۹۷ و به‌خصوص از ابتدای سال ۹۸ خود را به شکل پررنگ‌‌تری نشان داد. این موضوع به رشد شدید قیمت‌ها و جهش در بازار مسکن دامن زد. از سوی دیگر، به دنبال اثرگذاری تورمی افزایش نرخ دلار بر هزینه تمام شده مسکن از محل رشد شدید قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی به‌خصوص مصالح خارجی و وارداتی، بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفت. همزمان با بروز شوک ارزی، برخی از مصالح وتجهیزات خارجی مورد استفاده در ساخت‌وسازها که با استفاده از دلار خریداری و به کشور وارد می‌شد نایاب و دست‌‌کم کمیاب شد و نرخ خرید آنها به میزان چشمگیری جهش کرد. این دو رویداد، تحت‌تاثیر بازیگردانی بازار دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، منجر به شروع دوره جهش ملکی و ادامه آن شد.

دلار در طول دوره اخیر جهش قیمت مسکن همواره یکی از اصلی‌‌ترین بازیگردانان جهش و عامل بالابرنده سطح قیمت‌ها در این بازار بوده است.  در سال ۱۴۰۰ اما بازار دلار تحت‌تاثیر کاهش نسبی انتظارات تورمی و خوش‌بینی به آینده، با ثبات نسبی همراه شد و بازدهی ۶‌درصدی را در طول یک‌سال به ثبت رساند. بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این انتظارات و خوش‌بینی‌‌ها، مانند سایر بازارها به‌خصوص بازار دلار، وارد فازپساجهش شده و انتظار برای بازگشت قیمت به سطح متعارف با معیار دماسنج دلاری، تقویت شد. دماسنج ارزی بازار معاملات مسکن نشان داد که در فاصله سال‌های ۹۶ (سال قبل از شروع جهش ملکی) تا ابتدای ۱۴۰۰، قیمت مسکن حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌درصد بالاتر از سطح متعارف قرار گرفته و با ورود بازار دلار به دوره آرامش، انتظار می‌رفت قیمت مسکن نیز به سطوح متعارف‌‌ بازگشت کند.

با استناد به یک فرمول سنتی، به استثنای سال‌های اعمال سیاست سرکوب ارزی، همواره متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش‌ هزار تا‌ هزار و۱۰۰ دلار برآورد می‌شود. با استفاده از این فرمول وهمچنین بازدهی بازارها می‌توان گفت که در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، ‌‌میانگین قیمت مسکن ۲۰ تا ۲۵‌درصد بالاتر از حد متعارف حرکت کرده است. قیمت هر دلار آمریکا از ۴‌هزار تومان در انتهای سال ۹۶ در حالی در اسفند ۱۴۰۰ به ۲۶هزار و ۲۵۰ تومان رسید که این میزان در این بازه زمانی ۵/ ۶ برابر رشد داشته است. در حالی که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در همین دوره زمانی ۷/ ۸ برابر شده است.  اما در حالی که تحت‌تاثیر ثبات ایجاد شده در سال گذشته در بازار ارز و همچنین ورود بازار مسکن به دوره پساجهش انتظار می‌‌رفت مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف تسهیل شود، طی دو ماه اول سال‌جاری، تحت‌تاثیر جهش ارزی، بار دیگر دلار در نقش بازیگردان اصلی و بالابر قیمت مسکن وارد عمل شد. فروردین ماه امسال بازدهی ۶‌درصدی و اردیبهشت ماه بازدهی ۶/ ۹درصدی در بازار دلار به ثبت رسید.

این میزان رشد با توجه به رابطه قیمت دلار با مسکن بنا به دلایل گفته شده مانع بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف شده است. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد ابتدای خرداد امسال فاصله متوسط قیمت مسکن تا سطح متعارف بر اساس نشانگر و دماسنج ارزی ۱۸‌درصد است. این کاهش فاصله نه در نتیجه بازگشت قیمت مسکن بلکه در نتیجه رشد شدید قیمت دلار از ابتدای امسال تاکنون بوده است.

راهکار مهار اثر تورمی

بازگشت بازار مسکن به سطح متعارف قیمتی در حالی در دو ماه گذشته در نتیجه بروز دوباره شوک ارزی پیچیده‌‌تر و دشوارتر شده است که سیاستگذار باید به فوریت با اعمال سیاست‌های موثر در این زمینه وارد عمل شود. تنظیم نرخ بهره سیاستی (افزایش نرخ سود سپرده‌‌های بانکی)، حل ریسک‌های غیراقتصادی و کنترل روند رشد نقدینگی، می‌تواند از طریق کاهش نرخ ارز و بازگشت به عقب قیمت دلار، نقش تورمی این عامل خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک را مهار کند.