دولت می‌تواند حریف اجاره‌های سنگین مسکن شود؟
به گزارش اقتصادنیوز، روزنامه ایران نوشت: بررسی قیمت اجاره واحدهایی با متراژ متوسط 100 متر و در نواحی مختلف مناطق 22 گانه شهر تهران، از اوایل سال 1401 تا کنون رشد 50 تا صد درصدی اجاره‌بها را نشان می‌دهد.
مثلاً واحدی 100 متری در منطقه یک که رهن و اجاره آن در اوایل سال 1401 برابر 700 میلیون رهن و اجاره ماهانه 20 میلیون تومان بوده امسال با 550 میلیون تومان رهن و ماهانه 51 میلیون تومان اجاره داده شده که مبلغ افزایش رهن و اجاره آن در این چند سال معادل حدود 73 درصد است.
همچنین واحدی با همین متراژ در منطقه 11 در سال 1401 با 400 میلیون رهن و اجاره ماهانه 5 میلیون قیمت داشته که امسال این واحد با رهن یک میلیارد و 200 میلیون و اجاره ماهانه 7 میلیون تومان فایل شده که افزایش 100 درصدی را نسبت به سال 1401 نشان می‌دهد.
در منطقه 4 هم واحد 100 متری در سال 1401 با 400 میلیون رهن و ماهانه 15 میلیون تومان اجاره داده شده ولی هزینه اجاره آن امسال 750 میلیون رهن با اجاره ماهانه 24 میلیون تومان تعیین شده که 66 درصد افزایش دارد.
روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 افزایشی بوده و از 15 هزار تومان در زمستان 92 به 100 هزار تومان در زمستان 1400 رسیده است. اما در چند سال اخیر متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران در آمار رسمی نیامده است.
بررسی قیمت‌های اجاره نشان می‌دهد در بهار و تابستان هر سال اجاره با رشد روبه‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش مییابد. ولی این روند در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته و این الگو تا کنون ادامه یافته است.
شتاب رشد قیمت‌ها از 1401 تا کنون در حالی است که برنامه‌های مختلفی برای کنترل قیمت اجاره‌بها اجرا شده است، در سال 99 پرداخت وام ودیعه مسکن آغاز شد و همچنان پرداخت آن ادامه دارد. همچنین در همین مدت محدودیت سقف افزایش اجاره‌بها مصوب شده که حداکثر سقف آن 25 درصد است. رشدهای بعضاً صد درصدی قیمت اجاره در مناطقی از تهران، نشان‌دهنده عقب‌ماندگی مصوبات از اتفاقات بازار است.
دست خالی مستأجران با وام ودیعه 300 میلیون تومانی
سهم هزینه اجاره در کل هزینه‌های خانوار مستأجر طی دهه 90 تا کنون افزایشی بوده، که شواهد آماری نظیر افزایش هزینه‌های اجاره گواه این ادعاست.
نکته مهم این است که طی سال‌های 1390 تا 1402 براساس استانداردهای جهانی، مستأجران به طور متوسط همواره عدم دسترسی به مسکن در استطاعت داشته‌اند، به عبارت دیگر طی این مدت، هزینه اجاره بیش از 30 درصد هزینه مستأجران بوده که طبق اطلاعات مرکز آمار در حال حاضر این عدد در تهران به نزدیک 50 درصد رسیده است.
بررسی روند تغییرات اجاره مسکن در سال‌های گذشته نشان‌دهنده این موضوع است که بازار مسکن، به طور معمول دارای دوران رکود و رونق است. اما در این سال‌ها اجاره مسکن چه در زمان رونق و چه در زمان رکود، همواره افزایشی بوده و شدت آن به میزان تغییر قیمت مسکن وابسته بوده است.
از عوامل مؤثر بر مبلغ اجاره در شهر تهران، میتوان به تقاضای بالا اشاره کرد. با توجه به مهاجرپذیر بودن شهر تهران و بر هم خوردن عرضه و تقاضای مسکن و با توجه به قیمت بالای خرید مسکن در تهران، تقاضای اجاره‌نشینی افزایش یافته و این خود عاملی برای رشد قیمت مسکن شده است و این معادله دوطرفه رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها همچنان ادامه دارد.
دولت اخیراً بسته سیاستی در شورای‌عالی مسکن تصویب کرد که هدف آن حمایت از مستأجران است. یکی از محورهای این بسته حمایتی، افزایش مبلغ وام ودیعه به 300 میلیون تومان در شهر تهران است. اما جست‌و‌جوی فایل‌های عرضه شده برای اجاره و پرس‌و‌جو از مستأجران نشان می‌دهد، این وام با قیمت‌های فزاینده اجاره، گره کار مستأجران را کامل باز نمی‌کند.
در مناطق کم‌برخوردار شهر و محله‌هایی که فقر امکانات شهری در آن هویداست واحدهایی با متراژهای پایین‌تر از 30 تا 40 متر برای اجاره فایل شده است. به گفته برخی مشاوران املاک، این واحدها به‌خاطر اینکه قبلاً کارگاه یا واحد تولیدی بوده امکانات یک خانه معمولی را هم ندارد و اصولاً برای زندگی خانوادگی مناسب نیست. البته با توجه به تعداد بالای متقاضیان وام ودیعه، هر سال کمتر از یک چهارم تقاضا پاسخ داده می‌شود اما معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تخصیص 200 هزار میلیارد تومان برای پرداخت تسهیلات ودیعه، وعده داد که امسال اکثر متقاضیان می‌توانند وام را دریافت کنند.
برنامه دیگری که در بسته حمایتی از مستأجران در شورای‌عالی مسکن تصویب شد، واگذاری خانه‌های اجاره‌ای به متقاضیان در دهک‌های کم‌برخوردار بخصوص زوج‌های جوان دهک‌های یک تا 3 است. بر اساس این برنامه، دولت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در مناطق کم‌برخوردار شهر را با قیمت کمتر از متوسط قیمت خریداری می‌کند و مابه‌التفاوت آن را به مالکان می‌پردازد. این برنامه بیشتر در قاب تهاتر زمین با مسکن یا تأمین منابع از محل مولدسازی دیده شده است. این برنامه منتقدانی هم دارد.
منتقدان می‌گویند، ورود دولت به خرید واحد مسکونی موجب بالا رفتن بیشتر قیمت می‌شود. آنها پیشنهاد می‌دهند دولت این واحدها را تحت برنامه اجاره به شرط تملیک به مردم واگذار کند، به این صورت که واحدها در اختیار خانوار کم‌درآمد قرار گیرد و پرداخت اجاره ماهانه به عنوان پرداخت اقساط وام ساخت واحدها در نظر گرفته شود تا به‌تدریج و بعد از چند سال، مستأجران این واحدها صاحب خانه شوند.
