7 سیگنال مثبت برای خرید مسکن
مطالعه وضعیت فعلی بازار مسکن هفت نشانگر موثر در ایجاد شرایط مناسب برای خرید فصلی مسکن را نشان می دهد که 6 علامت عمده به تحولات داخلی بازار مسکن طی روزها و هفته‌های اخیر اختصاص دارد که این علامت‌ها موجب شده کارشناسان، مقطع زمانی فعلی را در وهله اول شروع ریز‌نوسانات مثبت قیمتی در بازار مسکن اعلام کنند. شروع ریز نوسانات قیمتی در عین ثبات نسبی قیمت مسکن در برخی ماه‌های گذشته از سال، نگرانی فروشندگان مسکن از بابت بازگشت رکود، ریزش قیمت اوراق مسکن و خرید امتیاز وام با قیمت پاییز 94، احتمال کمبود عرضه نوسازها در سال آینده، نبود زمینه سفته‌بازی در بازار مسکن، پوشش مناسب وام از هزینه خرید آپارتمان و همچنین انتظار رشد اقتصادی مثبت و بهبود درآمد خانوار در سال آینده و اثرگذاری آن بر بازار ملک به شکل افزایش حجم تقاضای موثر، هفت فرصت نهفته در بازار فعلی مسکن است که برآیند آنها جهت بازار را دست کم تا پایان سال95 به نفع تقاضای مصرفی تنظیم کرده است.
شروع «ریزنوسان» قیمت ملک
اولین دلیلی که کارشناسان مسکن با استناد به آن، مقطع زمانی فعلی را نوعی فرصت خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی اعلام می‌کنند به «شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن » همزمان با ادامه روند حرکت بازار معاملات ملک در فاز پیش‌رونق بر می‌گردد. قیمت مسکن که تا قبل از بهار 95 به‌صورت ماهانه با کاهش خفیف اما پی در پی همراه بود در نیمه اول امسال به رشد مثبت جزئی رسید و در عین حال در برخی ماه‌ها از جمله آبان‌ماه با ثبات همراه بود. این موضوع نشان می‌دهد قیمت اگر چه میل به افزایش جزئی دارد اما در فاز فعلی بازار مسکن که فاز پیش‌رونق است، فعلا میزان ناپایداری قابل توجه نیست؛ بنابراین کارشناسان ضمن اینکه کاهش محسوس قیمت اسمی مسکن طی ماه‌های آتی را بعید اعلام می‌کنند به متقاضیان مصرفی پیشنهاد می‌کنند از پایداری حداقلی قیمت‌ها بهره‌برداری کنند.
ترس فروشندگان از بازگشت رکود
کارشناسان مسکن در تشریح نشانه دوم قرار گرفتن بازار مسکن در فرصت فصلی خرید ملک، عدم تغییر قیمت‌ها به واسطه «انعطاف بیشتر سمت عرضه مسکن برای فروش واحدها با قیمت ماه قبل» را مطرح می‌کنند؛ ریزش 28 درصدی حجم معاملات مسکن در مهرماه به سمت عرضه مسکن پایتخت هشدار داد که هم اکنون بازار تقاضا نسبت به هر گونه نوسان مثبت قیمتی فوق‌العاده حساس است؛ این موضوع با ایجاد نگرانی در سمت عرضه مسکن مبنی بر فروش نرفتن واحدها و بازگشت رکود، منجر به افزایش حجم فروش مسکن از 10 هزار واحد مسکونی در مهرماه به 12 هزار و 354 واحد مسکونی در آبان، با قیمت ثابت، شد.
پوشش مناسب وام از قیمت مسکن
سومین علت کارشناسی مبنی بر قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فرصت خرید آپارتمان با قیمت مناسب، به قرار گرفتن شکاف بین «قیمت» و «قدرت وام خرید» آپارتمان در مقطع زمانی فعلی در حداقل فاصله نسبت به چند سال گذشته برمی‌گردد؛ هم اکنون به واسطه وجود سبد متنوع وام مسکن، تسهیلات 160 میلیون تومانی مختص زوج‌های خانه اولی و وام 110 میلیون تومانی بدون سپرده، به ترتیب حدود 58 و 40 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی 60 متری در پایتخت – با میانگین قیمت هر مترمربع 4 میلیون و600 هزار تومان - را تحت پوشش قرار می‌دهد و این میزان، بیشترین پوششی است که از سال 88 تاکنون وام مسکن برای تقویت قدرت خرید خانوارها ایجاد کرده است.
تداوم عقبگرد قیمت اوراق
علت چهارم به سقوط آزاد قیمت اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن برای چهارمین ماه پیاپی برمی‌گردد؛ متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیمه تابستان به مرز 100 هزار تومان رسید. این در حالی است که متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی شهریور ماه با 6 درصد کاهش نسبت به میانگین قیمت اوراق در مرداد -95 هزار تومان- به سطح قیمتی 90 هزار تومان و در مهرماه با 4 درصد کاهش مجدد به میانگین 86 هزار و 700 تومان رسید.در آبان ماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن باز هم یک کانال دیگر سقوط کرد و با 8 درصد کاهش در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مهرماه به متوسط قیمت 79 هزار و 700 تومان رسید. میانگین قیمت اوراق مسکن در ادامه سیر نزولی خود در اولین هفته کاری آذرماه، هشت درصد دیگر نیز افت کرد و اکنون در محدوده 73 هزار تومان قرار دارد که کمترین سطح قیمت اوراق از ابتدای امسال محسوب می‌شود. از سوی دیگر متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن هم اکنون به سطح قیمت اوراق در روزهای مشابه سال گذشته رسیده است؛ آذر پارسال میانگین هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات بدون سپرده مسکن 71 هزار و 300 تومان بود.
بازار فصلی، کاملا مصرفی!
«نبود زمینه سفته‌بازی در بازار معاملات مسکن»، پنجمین علامت از قرار گرفتن بازار مسکن در شرایط مناسب برای خرید آپارتمان است؛ نرخ بازدهی بازارهای مختلف اقتصادی و موازی بازار مسکن نشان می‌دهد هم اکنون بازار مسکن از جذابیت چندانی برای سفته بازان برخوردار نیست؛ چرا که هم اکنون از میان 5 بازار اقتصادی، بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در رده چهارم قرار گرفته است؛ رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال نشان می‌دهد بازارهای پول، سکه و دلار نرخ بازدهی به مراتب بیشتر در مقایسه با بازار مسکن دارند؛ سرمایه‌گذاران این سه بازار طی 8 ماه اول امسال، حداقل 7/ 1 برابر نسبت به سرمایه‌گذاران بازار خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری به دست آورده‌اند.
زمان خرید نوسازها
ششمین آلارم فرصت نهفته در بازار مسکن برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب، هر چند در کل حاوی پیام چندان مثبتی برای کل بازار ملک نیست، اما از این بابت که هم اکنون یکی از زمینه‌های ایجاد فرصت فصلی برای خریداران مصرفی ملک محسوب می‌شود، دارای اهمیت است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 93 تا 95، می‌تواند خود را در شکل کاهش حجم عرضه واحدهای نوساز در بازار ملک در بلند مدت، نشان دهد؛ از این بابت انتظار می‌رود همزمان با افزایش تقاضا در بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو، عرضه واحدهای نوساز نیز با کاهش احتمالی مواجه شده و همین امر اهمیت مقطع زمانی فعلی برای متقاضیان خرید را با توجه به مازاد عرضه بیشتر نمایان می‌کند. البته کارشناسان اقتصاد مسکن، به هیچ عنوان وقوع دوره بحران عرضه مسکن نوساز و جهش قیمت‌ها دست‌کم در میان‌مدت را پیش‌بینی نمی‌کنند.
نشانگر بیرونی رونق مسکن
علاوه بر 6 نشانگر داخلی بازار مسکن که هم‌اکنون فرصت نهفته در بازار خرید آپارتمان را نشان می‌دهد، کارشناسان معتقدند حداقل یک علامت محسوس دیگر در این زمینه مربوط به چشم‌انداز متغیرهای اقتصاد کلان است که به‌صورت غیر مستقیم بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی مصرفی را تحت تاثیر قرار خواهد داد.بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در این باره می گوید : هر چند بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ به خوابی عمیق فرورفت اما برآیند نیروهای متنوع درون بخشی و برون بخشی موثر بر بازار مسکن، حاکی از رسیدن بازار به ایستگاه پایانی رکود و مشاهده نشانه‌های شروع رونق در این بازار در سال ۹۵ بوده است.وی افزود: به نظر می‌رسد حجم نامتعارف صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ مهمترین عامل طولانی شدن رکود بخش مسکن بوده است. ضمن اینکه افت درآمدهای نفتی، نرخ بالای سود بانکی و همچنین نرخ پایین رشد اقتصادی در سال‌های ۹۲ تا ۹۴ هم از جمله عوامل تشدید رکود بازار مسکن طی سه سال گذشته محسوب می‌شود.
