آپارتمان‌های پرتقاضا در پایتخت کدامند؟

نتایج تحقیقات میدانی از تحولات بازار مسکن در سومین ماه 1400 نشان می‌دهد: یک فیلتر نامرئی در بازار معاملات با ابتکار عمل سمت تقاضا نصب شده و یک معادله موقت در بازار خرید و فروش آپارتمان شهر تهران را شکل داده است. رصد وضعیت فایل آپارتمان‌های عرضه شده در بازار معاملات شهر تهران طی دو هفته ابتدایی امسال از طریق تحقیقات میدانی و بازار نیازمندی‌های آنلاین که به شکل اینترنتی فایل فروش را عرضه می‌کند، نشان می‌دهد: حجم فایل‌های فروش در 15 روز نخست خرداد امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 50 درصد افزایش داشته است. طی سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از فعالیت واسطه‌ها(ضلع سوم معاملات مسکن) و مالکان برای عرضه فایل فروش از طریق بازار مجازی همچون «دیوار» انجام می‌شود و به این ترتیب فروشندگان و خریداران-عرضه و تقاضا- به جای الگوی سنتی عرضه فایل، از طریق بازار نیازمندهای آنلاین در بازار املاک فعالیت می‌کنند. از همین رو رصد حجم فایل‌های عرضه شده در این بازار مجازی می‌تواند آخرین وضعیت بازار معاملات را به تصویر بکشد.

مرور وضعیت این بخش از بازار معاملات املاک طی دو هفته ابتدایی خرداد ماه بیانگر رشد 50‌درصدی فایل‌های عرضه شده نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است. البته بخشی از رشد حجم فایل‌ها می‌تواند به موضوع ممنوعیت اعلام قیمت‌ها در بازار آنلاین و استارت آپ‌های ملکی در خرداد سال گذشته مربوط باشد.

سال گذشته بازار نیازمندی‌های آنلاین در بازار املاک در بازه زمانی بهار تا دی ماه، از انتشار قیمت به عنوان جزء اصلی فایل‌های فروش منع شدند. اتفاقی که به نظر می‌رسد از اواخر بهار 99 منجر به کاهش ورود فایل به بازار آنلاین املاک شد. از همین رو این فرضیه وجود دارد که بخشی از افزایش حجم فایل‌های فروش در بازار مجازی طی خرداد امسال، ناشی از حذف این ممنوعیت برخلاف سال گذشته باشد.

افزایش تعداد فایل‌های فروش در نیمه ابتدایی خرداد، علاوه بر آنکه از طریق بازار نیازمندهای آنلاین(همچون سایت) قابل رصد و پیگیری است، به واسطه تحقیقات میدانی نیز قابل تایید است. بررسی میدانی حجم آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار معاملات املاک مناطق 22 گانه شهر تهران طی بازه مورد اشاره حاکی از آن است که برخلاف دوره‌های زمانی مشابه در سال‌های گذشته، در حال حاضر فروشنده‌های بیشتری در بازار معاملات حضور پیدا کرده اند و به نوعی تعداد فایل‌ها افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که در مقابل حضور گسترده و معنادار فروشنده‌ها در بازار، خریداران یک فیلتر نامرئی با عنوان «حباب گیر» روی فایل‌های عرضه شده نصب کرده اند.

ضلع سوم بازار معاملات مسکن(واسطه ها) درباره ابتکار عمل متقاضیان خرید برای سنجش فایل‌های عرضه شده عنوان می‌کند: به طور عمده از میان آپارتمان‌های عرضه شده، فایل‌هایی از فیلتر خریداران عبور می‌کنند که قیمت پیشنهادی برای آنها حداکثر قیمت معاملات مسکن در اسفندماه سال گذشته باشد یعنی در بدترین حالت، قیمت پیشنهادی برای آنها با افزایش مواجه نشده باشد.

به این ترتیب با وجود آنکه حجم فایل‌ها نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده و خریداران پروسه جست‌وجوی خود برای خرید را آغاز کرده اند اما به معامله هر آپارتمانی با هر قیمت پیشنهادی رضایت نمی‌دهند و به طور قطع فایل عرضه شده را از فیلتر حباب‌گیر عبور می‌دهند. به گفته واسطه‌گران در مقابل فایل هایی که اصطلاحا «قیمت مناسب» هستند مورد استقبال خریداران قرار می‌گیرند. به طوری‌که متقاضیان تصمیم خود برای خرید را به زمان دیگری موکول نمی‌کنند. تمایل زیاد متقاضیان برای خرید مسکن در نیمه جنوبی شهر بیش از نیمه شمالی قابل مشاهده است. یعنی اگرچه در مناطق جنوبی شهر متقاضیان خرید مسکن به بازار بازگشته  و جست‌وجو و خرید ملک را آغاز کرده اند اما همچنان در بخش زیادی از مناطق نیمه جنوبی همچنان سایه رکود بر معاملات ملک سنگینی می‌کند. واسطه‌گران عنوان می‌کنند: برخلاف سال‌های گذشته که به طور معمول فعالیت در بازار معاملات مسکن از اواخر خرداد آغاز می‌شد اما هم‌اکنون در بخش زیادی از مناطق نیمه جنوبی شهر معاملات از سر گرفته شده است.

یکی دیگر از نکات مهمی که ضلع سوم معاملات مسکن درباره ویژگی معادله جدید متقاضیان برای خرید ملک در این بازه زمانی به آن اشاره می‌کند به «سن بنا» درفایل‌های مورد معامله مربوط می‌شود. به گفته آنها در حال حاضر بخش مهمی از خریداران به خرید آپارتمان‌های نوساز تمایلی ندارند و اغلب به سراغ آپارتمان‌های چند سال ساخت می‌روند. این موضوع در مورد معاملات مسکن در نیمه جنوبی شهر بیش از نیمه شمالی پایتخت قابل مشاهده است. آنطور که فعالان بازار مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران بیان می‌کنند برای واحدهای نوساز عرضه شده برای فروش در این مناطق تقریبا خریداری وجود ندارد.

بررسی‌ها درباره تمایل اندک خریداران به خرید واحدهای مسکونی نوساز ردپای دو علت مهم را روشن می‌کند. علت نخست، فاصله قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی با آپارتمان‌های چندسال ساخت است. به گفته واسطه‌ها، در حال حاضر این فایل‌ها به دلیل قیمت پیشنهادی بالا و فاصله قابل‌توجه آن با قدرت خرید متقاضیان، از فیلتر حباب گیر خریداران عبور نمی‌کنند. علت دوم، به فروش ناتمام واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها باز می‌گردد. واسطه‌ها درباره ویژگی جدید فایل‌های نوساز عنوان می‌کنند: این فایل‌ها عمدتا بدون داشتن برخی امکانات همچون تجهیزات سرمایشی یا گرماشی، کابینت و... به فروش می‌روند. از همین رو متقاضیان در صورت خرید این واحدهای مسکونی نیازمند تامین بودجه‌ای مازاد برای تجهیز آن هستند در نتیجه خرید این واحدهای مسکونی برای آنها صرفه اقتصادی ندارد.

واسطه‌گران بازار مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر عنوان می‌کنند در حال حاضر بخش عمده متقاضیان خرید که به بازار وارد شده اند در گروه متقاضیان تبدیل به احسن قرار دارند. یعنی افرادی که ملک خود را به انگیزه تبدیل به یک واحد مسکونی با شرایط مناسب‌تر می‌فروشند. در این میان طبق اظهارات واسطه‌گران بازار بخش اندکی از خریداران مسکن در مقطع کنونی در گروه سرمایه‌گذاران قرار دارند.

بر خلاف نیمه جنوبی شهر، وضعیت مناطق نیمه شمالی شهر در بازار معاملات ملکی متفاوت است. به این معنی که واسطه‌گران بازار ملک در این مناطق عنوان می‌کنند: بازار خرید و فروش همچنان در رکود به سر می‌برد. از یک سو تعداد فایل‌های عرضه نسبت به مناطق نیمه جنوبی کمتر است و از سوی دیگر متقاضیان اندکی در بازار حضور دارند.به گفته آنها، هر دو گروه خریداران و فروشندگان اگرچه هنوز فعال نشده‌اند اما بازار را زیرنظر دارند. به این صورت که پرس‌وجوی قیمتی خود را انجام می‌دهند و برای آگهی‌های ملکی تماس می‌گیرند اما برای معامله کمتر پیش‌قدم می‌شوند.از نگاه فعالان بازار در این مناطق، در معدود معاملات انجام‌شده طی هفته‌های اخیر، فایل‌هایی فروش رفته‌اند که قیمت پیشنهادی مالک برای آنها با اسفند سال گذشته تفاوت چندانی نداشته است.

  تورم پنهان ملکی در نیمه اول خرداد

به طور معمول تغییرات قیمت پیشنهادی روی فایل‌های فروش مسکن به نوعی بیانگر تورم پیش‌نگر در بازار مسکن است. از آنجاکه قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشنده‌ها و سازنده‌ها تعیین می‌شود اگر محدوده قیمت‌گذاری آنها در یک ماه نسبت به قیمت پیشنهادی در ماه گذشته کاهش یا افزایش داشته باشد می‌تواند سمت و سوی جدید بازار مسکن را تعیین کند. با این شاخص بررسی تورم ماهانه مسکن در 15 روز ابتدایی خرداد امسال بر مبنای تغییرات قیمت پیشنهادی مشخص می‌کند: میانگین قیمت پیشنهادی در نیمه نخست خرداد 1400 نسبت به اردیبهشت، حدود نیم درصد است که نسبت به دو ماه ابتدایی سال که تورم ماهانه منفی بوده است می‌تواند به معنای یک تورم پنهان در بازار معاملات شهر تهران در خرداد باشد. هرچند مقایسه این میزان تورم ماهانه در مقایسه با تورم ماهانه در اغلب ماه‌های سال گذشته بیانگر برقراری یک آرامش نسبی در بازار مسکن است.

جزئیات تغییرات قیمت پیشنهادی ملک در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد: در هفت منطقه تورم پنهان ملکی(یا همان قیمت پیشنهادی) منفی شده است. در میان این مناطق، منطقه 5 شهر تهران به عنوان یکی از مناطق مصرفی شهر تهران که در محدوده غربی شهر واقع شده نیز وجود دارد. تورم ماهانه ملکی در منطقه 5 شهر تهران تقریبا معادل منفی یک ثبت شده است.

البته در این میان برخی از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند حجم زیاد فایل عرضه شده برای فروش و به تعبیری زیاد شدن تعداد فروشنده در برخی مناطق نیمه جنوبی شهر می‌تواند نشانه‌ای از ادامه‌دار شدن روند کاهش قیمت باشد. بررسی‌ها از حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش در بازار مجازی نشان می‌دهد: بیش از 62 هزار فایل فروش فقط در سایت دیوار طی خرداد عرضه شده، این در حالی است که معاملات منعقد شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران طی اردیبهشت به 4 هزار فقره هم نمی‌رسد. تفاوت میان حجم زیاد فروشنده در مقابل تعداد کم خریداران می‌تواند تا حدودی روند کاهش قیمت را محتمل کند.

به گفته فعالان بازار، در حال حاضر دو متغیر بیرونی غیراقتصادی بیش از سایر فاکتورها در تعیین روند بازار مسکن اثرگذار هستند. متغیر نخست مذاکرات با طرف خارجی و تعیین تکلیف برجام و دیگر متغیر اثرگذار نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری است که در پایان هفته برگزار می‌شود. تحقیقات میدانی انجام شده از خریداران و فروشندگان بازار ملکی پایتخت حاکی از آن است که از نگاه آنها وزن اثرگذاری متغیر بیرونی نخست یعنی مذاکرات وین بیش از انتخابات است. به این معنی که متغیر برجام بر روند بازار مسکن از بابت اثرگذاری روی قیمت مسکن بیش از متغیر انتخابات ریاست‌جمهوری از نگاه هر دو سمت بازار-عرضه و تقاضا- جدی گرفته می‌شود.

آنها عنوان می‌کنند: تعیین تکلیف هر دو متغیر بیرونی غیراقتصادی، می‌تواند تا حدود زیادی وضعیت نهایی «معادله موقت» بازار مسکن را که اکنون در بازار وجود دارد مشخص کند. در حال حاضر باتوجه به وضعیت متغیرهای بیرونی اثرگذار بر روند بازارها از جمله بازار مسکن، یک معادله موقت خرید در بازار معاملات مسکن برقرار شده که براساس آن، خریداران با یک فیلتر، اقدام به فعالیت در بازار می‌کنند. فیلتری که باتوجه به آن، متقاضیان به هر قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده راضی نمی‌شوند و فقط آپارتمان‌های به قیمت رسیده را خریداری می‌کنند. هرچند این معادله از نگاه فعالان بازار مسکن موقت است. به این معناکه وضعیت برقرار شده در بازار معاملات مسکن ممکن است با تغییر وضعیت فاکتورهای بیرونی، به هم بخورد.

برخی فعالان بازار مسکن معتقدند شکل‌گیری نوسانات جدید در بازار ارز و بازگشت انتظارات تورمی می‌تواند وضعیت بازارهای مختلف از جمله بازار معاملات مسکن را تغییر دهد. در این صورت ممکن است این شکل از معادله خرید دیگر در بازار جوابگو نباشد و متقاضیان از مسیر دیگری اقدام به فعالیت در بازار کنند.