خروج بساز و بفروش‌ها از بازار مسکن

آمار رسمی از تیراژ ساخت وساز در چهارماه نخست 1400 نشان می‌دهد: رکورد 16 ساله رکود ساختمان‌سازی در سال 99، شکسته شد و ساختمان‌سازی در تهران از وضعیت «قرمز» به «بنفش» تغییر وضعیت داد.

آمار رسمی تیراژ خانه‌سازی در تهران، «شروع به ساخت » 14 هزار و 700 واحد مسکونی در چهارماه نخست امسال را نشان می‌دهد که کمترین میزان عرضه از سال ۸۳ به بعد است. حجم ساخت‌وساز در مناطق 22‌گانه شهر تهران طی چهارماه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل 17 درصد افت کرده است. کاهش تیراژ ساخت‌وساز از ابتدای سال جاری تا پایان تیرماه از آن جهت دارای اهمیت است که سال گذشته کارنامه آپارتمان‌سازی در شهر تهران رکورددار رکود ساخت‌وساز طی 16 سال گذشته بود اما اکنون که تیراژ ساخت‌وساز نسبت به رکورد سال گذشته نیز مجددا افت کرده یک پیام مهم را برای بازار ساخت‌وساز شهر تهران مخابره می‌کند و آن اینکه ساختمان‌سازی در وضعیت فراقرمز یعنی «بنفش» قرار گرفته است.

آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در 17 سال اخیر نشان می‌دهد، سال 99 سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است. سال گذشته تنها 53 هزار و 400 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال 83 تاکنون که داده‌های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می‌شود در حوزه ساخت‌وساز نشان‌دهنده رکورد بی‌سابقه در رکود ساختمانی بود تا اینکه روند نزولی ساخت‌وساز در سال جاری، رکورد جدیدی از رکود را از خود برجای گذاشت.

بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد با توجه به کف نیاز به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوارهای تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته شده از سال‌های قبل و...، در هر سال به طور متوسط سالانه باید حدود 90 هزار واحد مسکونی ساخته شود اما در عمل در 6 سال اخیر تنها به‌طور متوسط در هر سال 66 هزار واحد ساخته شده است. این آمارها نشان‌دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست کم در 6 سال گذشته است. در سال گذشته نیز تیراژ شروع به ساخت‌وسازها طی 12 ماه معادل 30 درصد کمتر از کف تقاضا به واحد مسکونی جدید بود. اکنون با کاهش 17 درصدی تعداد واحدهای مسکونی شروع به ساخت در چهار ماهه امسال در مقایسه با سال گذشته، این رکود ساخت‌وساز شدیدتر شده و گسل بین عرضه موجود و عرضه حداقلی موردنیاز بیشتر شده و از 30 درصد به 40 درصد رسیده است.

به این ترتیب پس از تخریب قدرت خرید و خروج حجم زیادی از تقاضای مصرفی از بازار، اکنون نوبت به تخریب قدرت ساخت‌وساز رسیده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند تخریب قدرت ساخت و کاهش ورود سازنده‌ها به پروژه‌های جدید ساختمانی هفتمین تاوان سفته‌بازی در بازار مسکن است. طی سه سال اخیر، تحت تاثیر بروز انتظارات تورمی و شوک ارزی، همچون سایر بازارهای مالی، بازار مسکن نیز در یک وضعیت غیرعادی قرار گرفت. هرچند در ابتدا رونق مصرفی در بازار به وجود آمد اما در نیمه 97، بخش زیادی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شد و حضور سوداگران و سفته‌بازان در بازار معاملات املاک به شکل چشم‌گیری افزایش پیدا کرد.

سفته‌بازی در بازار مسکن تاکنون هفت تاوان را نصیب این بازار کرده است. تاوان نخست، جهش قیمت‌ها در بازار مسکن است. روند رو به رشد قیمت‌ها اگرچه در برخی ماه‌های سال گذشته و امسال به دلایل غیراقتصادی متوقف و حتی کاهش پیدا کرد اما حضور تعداد زیادی از سفته‌بازان سبب شد تا براساس آخرین آمار رسمی، میانگین هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در ابتدای تابستان امسال به بیش از 30 میلیون تومان برسد که نسبت به تیرماه سال گذشته بیش از 40 درصد رشد را نشان می‌دهد. دومین تاوان حضور گسترده تقاضای سفته‌بازی‌، پرتاب خانه اولی‌ها به بیرون بازار مسکن ناشی از جهش قیمتی رخ داده بود. متقاضیان مصرفی تحت تاثیر افزایش فاصله میان قیمت مسکن و قدرت خرید، به تدریج از بازار بیرون رانده شدند و به این ترتیب بخش عمده معاملات ماهانه انجام شده در بازار مسکن از سوی متقاضیان سرمایه‌ای شکل می‌گرفت.

رکود ساخت‌وساز، سومین تاوان جریان سفته‌بازی در بازار مسکن است. اگرچه طی سه سال گذشته همزمان با شروع رشد قیمت‌ها، بازار ساخت وساز به رکود رفت اما با شدت گرفتن سفته‌بازی در این بازار، وضعیت این رکود شدیدتر شد و رکورد بی‌سابقه‌ای از خود برجای گذاشت.

چهارمین تاوان به بازار اجاره مربوط می‌شود. ازآنجاکه بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به دلیل جهش قیمت‌ها، به ناچار از بازار خرید وفروش خارج شدند برای پاسخ دادن به تقاضای خود به بازار اجاره وارد شدند.

بازار اجاره نیز در این وضعیت از دو محل آسیب دید از یک سو به دلیل برهم خوردن رابطه p به r، نرخ اجاره تلاش کرد تا طی چند ماه خود را به میانگین جدید قیمت مسکن برساند و این رابطه را اصلاح کند. درنتیجه نرخ رشد اجاره‌بها سرعت گرفت و از سوی دیگر تقاضا در بازار اجاره ناشی از ورود قشر جدیدی از تقاضا افزایش پیدا کرد.

دیگر تاوان سفته‌بازی در بازار مسکن، به بازار زمین رسید. در سال گذشته تورم زمین از مسکن پیشی گرفت و این نسبت در قله تاریخی قرار گرفت. مسکن مهم‌ترین بخش در فاکتور هزینه‌های ساخت‌وساز است. به‌طوری‌که نسبت قیمت زمین به مسکن طی یک‌سال گذشته در حدود 5/ 1 قرار گرفت.

تاوان ششم به جهش قیمت مصالح ساختمانی مربوط می‌شود. گزارش رسمی مرکز آمار ایران که به تازگی منتشر شده نشان می‌دهد: تورم هزینه ساخت مسکن از بابت مصالح ساختمانی به لحاظ فصلی در بهار 1400 حدود 19 درصد بوده و به لحاظ نقطه‌ای (در مقایسه با سه ماه بهار سال 99) 101 درصد بوده است. این میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی نشان‌دهنده آن است که قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با بهار پارسال تقریبا دو برابر شده و این سومین رشد تند فصلی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته است. براساس این آمار، طی یک سال اخیر، قیمت مصالح ساختمانی برای سومین بار به‌طور فصلی جهش داشته است. دیگر نکته مهم این تغییرات قیمت این است که در بهار امسال دومین صعود شدید تورم نقطه‌ای قیمت مسکن طی حدود چهار سال اخیر رقم خورده است.

و حالا پس از این شش تاوان، تخریب قدرت ساخت، هفتمین تاوان ناشی از شیوع سفته‌بازی در بازار املاک طی چندسال اخیر است که سبب شده بازار ساخت‌وساز مسکن از وضعیت قرمز فراتر رفته و در وضعیت بنفش قرار گیرد. تایید این وضعیت با استناد به دو شاهد آماری امکان‌پذیر است.

نخستین شاهد آماری، کاهش 17 درصدی تیراژ ساختمان‌سازی در چهارماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه است. این در حالی است که در سال گذشته بیشترین رکود ساختمانی پس از 16 سال در پایتخت شکل گرفته بود و اکنون با ادامه پیدا کردن فعالیت سفته‌بازان، این روند نزولی شدت بیشتری به خود گرفته است. دومین شاهد آماری نیز به سهم نوسازها در معاملات ماهانه خرید و فروش مسکن در شهر تهران مربوط می‌شود.

بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین سهم نوسازها از فروش آپارتمان در هر ماه به 38 درصد رسیده است، این در حالی است که تا قبل از بروز جهش‌ قیمتی سه سال اخیر، میانگین سهم نوسازها از معاملات ماهانه آپارتمان نزدیک به 55 درصد بود. امسال نیز میانگین چهارماهه سهم نوسازها از فروش مسکن به 35 درصد و در تیرماه به 33 درصد رسیده است.

 این روند کاهشی به خوبی نشان می‌دهد یکی از دلایل مهم کاهش سهم نوسازها از معاملات ماهانه، علاوه بر کاهش قدرت خرید متقاضیان برای خانه‌های نوساز ناشی از جهش قیمتی، کمبود عرضه آپارتمان جدید است.