سه مزاحم سرمایه­‌گذاران ساختمانی

 بازگشت نااطمینانی به بازار ساخت‌وساز، فضای این بازار را که پیش از این بر مبنای توافق دو ضلع بازار ساختمانی پایتخت شکل می‌گرفت، به صحنه مچ‌اندازی «مالک» و «سازنده» تبدیل کرده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین شرایط بازار مشارکت در ساخت مسکن که بیش از 90درصد از ساخت‌وسازها و عرضه جدید به بازار مسکن پایتخت از این طریق صورت می‌گیرد، نشان می‌دهد، نااطمینانی از آینده پیش‌روی بازار ملک بار دیگر به این بازار بازگشته است. همین بازگشت نااطمینانی باعث شده است فضای این بازار از حالت توافقی خارج شده و به صحنه مچ‌اندازی و زورآزمایی مالکان زمین و واحدهای مسکونی کلنگی و سازنده‌ها تبدیل شود.

اگرچه نیمه اول سال گذشته، میزان مشارکت در ساخت در شهر تهران به‌دلیل تشدید نااطمینانی‌ها، بسیار کاهش یافته بود، اما در نیمه دوم سال تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، بار دیگر مالکان و سازنده‌ها به صحنه مشارکت برای ساخت مسکن بازگشتند.

علائم دریافت‌شده از این بازار نشان می‌دهد هم‌اکنون اما برای بار دیگر، همزمان با بازگشت انتظارات تورمی، نه تنها میزان مشارکت در ساخت نسبت به نیمه دوم سال گذشته کمتر شده است، بلکه به‌دلیل وجود سه مزاحم عمده، عملا سازنده‌ها و مالکان زمین برای دستیابی به حقوق بیشتر در کشمکش با یکدیگر به سر می‌برند.

رصد بازار بالادست مسکن (بازار مشارکت در ساخت) نشان می‌دهد هم‌اکنون فضای این بازار نیز مانند بازار معاملات مسکن فضایی خاکستری است. به این معنا که نه خوش‌بینی‌های نیمه دوم سال گذشته در این بازار دیده می‌شود و نه از سوی دیگر، بدبینی‌ها و فضای تاریک (رکود بسیار عمیق) نیمه اول سال قبل، در این بازار در شرایط فعلی به چشم می‌خورد.

هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت هرچند به شکل محدود در پایتخت فعال است، اما به‌دلیل انتظارات تورمی و نگرانی‌هایی که از بابت شرایط پیش‌رو چه در سمت عرضه (مالکان زمین) و چه در سمت تقاضای این بازار (سازنده‌ها) وجود دارد، فضای آرام مبتنی بر توافق سال‌های قبل در میان مالکان و سازنده‌ها مشاهده نمی‌شود.

درواقع هم مالک و عرضه‌کننده زمین و هم سازنده در بازار مشارکت در ساخت حضور دارند؛ اما این حضور، در یک فضای خاکستری و همراه با کشمکش بر سر منافع است.

بازار مشارکت در ساخت مسکن درواقع بازار بالادست معاملات مسکن محسوب می‌شود که رصد تحولات مربوط به آن می‌تواند در تحلیل درست و نزدیک به واقع آنچه در میان‌مدت در بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم عرضه جدید و همچنین سطح قیمت‌ها قابل پیش‌بینی است، به فعالان بازار کمک کند. درواقع ازآنجاکه بیش از 90درصد از ساخت‌وسازهای شهر تهران به‌دلیل کمبود شدید موجودی زمین، روی اراضی مربوط به واحدهای مسکونی کلنگی و در قالب مشارکت سازنده‌ها با مالکان این اراضی و واحدها انجام می‌شود، هرگونه تغییر در نبض معاملات و فعالیت در این بازار، به‌طور مستقیم نبض معاملات و قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

از سوی دیگر بنا به دو علت عمده حساسیت در بازار مشارکت در ساخت مسکن به مراتب بالاتر از حساسیت در بازار معاملات مسکن است؛ چراکه از یکسو میزان عرضه در این بازار به مراتب کمتر از حجم عرضه در بازار معاملات واحدهای مسکونی غیرکلنگی و قابل سکونت است و از سوی دیگر، تمام روندها و رفتارها در این بازار بر روند رکود، رونق، سطح قیمت‌ها و حجم معاملات مسکن اثرگذار است؛ چراکه عرضه جدید به بازار مسکن به‌طور مستقیم با حجم معاملات، سطح قیمت‌ها و میزان تورم مسکن در ارتباط است و وضعیت بازار مشارکت در ساخت که منجر به عرضه جدید به بازار معاملات مسکن می‌شود در همه این موارد تعیین‌کننده و اثرگذار است. از این رو پیگیری و رصد بازار مشارکت در ساخت از اهمیت زیادی برخوردار است.

   مهم‌ترین رویداد بازار بالادست مسکن

نتایج تحقیقات میدانی و بررسی‌های به‌عمل‌آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در پاییز 1400 مهم‌ترین رخداد بازار مشارکت در ساخت مسکن، بازگشت نااطمینانی و انتظارات تورمی به این بازار در هر دو سمت عرضه (مالکان زمین) و تقاضای آن (سازنده‌ها) است.

درواقع نوعی رفت‌وبرگشت آشکار نااطمینانی به این بازار مشاهده می‌شود که باعث شده است بازار مشارکت به عرضه مچ‌اندازی مالک و سازنده تبدیل شود. نیمه دوم سال گذشته و بعد از فروکش کردن التهاب شدید در بازارهای اقتصادی و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، تمایل سمت عرضه (مالکان زمین) برای ورود به قراردادهای مشارکت در ساخت با سازنده‌ها افزایش یافت.

مالکان که پیش از این به‌دلیل انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی نگران افزایش قیمت زمین در ماه‌های پیش‌رو بودند، با کاهش این ریسک‌ها متمایل به انجام مشارکت و ساخت‌و‌ساز روی اراضی خود شدند. این تصمیم و اقدام سازنده‌ها نتیجه خود را در آمارهای مربوط به تحولات قیمت زمین و واحدهای مسکونی کلنگی در زمستان 99 نشان داد. در زمستان سال گذشته سرعت رشد فصلی قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی کاهش یافت و عرضه زمین در این فصل برای مشارکت بیشتر شد.

حتی برخی از مالکان که طی یک‌سال قبل از آن، با وجود تمایل سازنده‌ها برای ساخت واحدهای جدید روی ملک آنها از مشارکت امتناع می‌کردند از طریق تماس واسطه‌های ملکی با سازنده‌ها، تمایل خود را برای ورود به فرایند مشارکت اعلام کردند.

   دو ‌علامت بازگشت نااطمینانی

با این حال، شرایط فعلی نشان‌دهنده بازگشت نااطمینانی به بازار مشارکت در ساخت‌و‌ساز است. ریشه این نااطمینانی، به بازگشت انتظارات تورمی مربوط می‌شود. یک علامت مهم بازگشت نااطمینانی به بازار مشارکت در ساخت افت محسوس عرضه زمین و ملک کلنگی از سوی مالکان و کاهش مجدد تمایل آنها به مشارکت برای ساخت واحدهای مسکونی است. درحالی‌که تمایل مالکان برای مشارکت در ساخت در نیمه دوم سال گذشته در حال افزایش بود؛ اما این تمایل به‌طور مجدد کاهش یافته است که اولین علامت آن «کاهش دوباره عرضه زمین به این بازار از سوی مالکان» است. علامت دوم به «تغییر رفتار سازنده‌ها» و نگرانی عمده آنها از بابت نوسان هزینه‌های ساخت، تحت تاثیر قرار گرفتن حاشیه سود ساخت‌وساز و ارزش جایگزینی واحد‌های ساخته‌شده با واحدی که قرار است در آینده ساخته شود، برمی‌گردد.

از این رو دو نگرانی مهم در سمت عرضه (مالکان) و یک نگرانی در سمت تقاضا (سازنده‌ها) در بازار مشارکت، منجر به کاهش فعالیت در این بازار نسبت به مقطع زمانی پایان سال گذشته شده است. یک مزاحم فعال در مسیر ورود به مشارکت در ساخت در سمت عرضه (مالکان)، مربوط به انتظارات مالکان زمین از بابت تاخیر در ارائه زمین به بازار مشارکت با انگیزه افزایش قیمت در ماه‌های پیش‌رو و کسب عایدی و سهم بیشتر از فرآیند مشارکت مربوط می‌شود.

برخی از مالکان هم‌اکنون تصور می‌کنند هرچه واحدهای کلنگی و زمین‌های خود را با تاخیر بیشتری به سازنده‌ها عرضه کنند، می‌توانند سهم خواهی بیشتری از فرآیند مشارکت داشته باشند؛ چون آنها احتمال می‌دهند و انتظار دارند که قیمت زمین و ملک کلنگی در ماه‌های آینده افزایش یابد.

دومین مزاحم عرضه زمین به بازار مشارکت از سمت مالکان به نگرانی آنها از بابت «خطر عمل نکردن سازنده به تعهدات خود»، مربوط می‌شود. مالکان نیز حالا با مشاهده تورم ساختمانی و روند رو به رشد هزینه‌های ساخت نگران هستند مبادا سازنده نتواند با قیمت توافق‌شده و همچنین در زمان مشخص‌شده تعهدات خود را به انجام برساند. از این رو در واگذاری زمین‌های خود به سازنده‌ها و ورود به پروسه مشارکت در اصطلاح دودل هستند و تردید دارند. اما سازنده‌ها نیز یک نگرانی عمده برای ورود به ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند. عمده نگرانی آنها از بابت «احتمال استمرار رشد شدید قیمت در بازار مصالح ساختمانی» و «افزایش هزینه‌های ساخت بیش از ارقام برآورد شده از سوی آنها» است. میانگین قیمت مصالح ساختمانی در شرایط فعلی نسبت به ابتدای سال جاری دست‌کم 30 درصد افزایش داشته است. هزینه دریافت جواز ساختمانی نیز بنا بر اعلام سازنده‌های فعال در شهر تهران در سال جاری نسبت به سال گذشته حداقل دوبرابر شده است.

یک نگرانی مهم سازنده‌ها این است که نتوانند به حاشیه سودی که در ابتدای فرآیند مشارکت محاسبه کرده و انتظار دارند، دست یابند. بررسی‌ها نشان می‌دهد سازنده‌هایی که اوایل سال 99 وارد پروژه‌های مشارکت در ساخت مسکن شدند، حال که پس از گذشت بیش از یک‌ سال و نیم از ورود به این پروژه‌ها، واحدها را تکمیل و روانه بازار کرده‌اند، این واحدها را به‌طور متوسط بین 5 تا 6 درصد ارزان‌تر از آنچه در ابتدای شروع به کار محاسبه کرده بودند، به فروش رسانده‌اند.

درواقع قیمتی که هم‌اکنون سازنده‌ها براساس آنها اقدام به فروش واحدها کرده‌اند، به‌طور میانگین 5 تا 6 درصد از قیمت محاسباتی آنها کمتر است. قیمت محاسباتی سازنده ترکیبی از هزینه ساخت، حاشیه سود و ارزش جایگزینی است. اینکه سازنده با چه هزینه‌ای واحد را خواهد ساخت، چه میزان سود از این فرآیند برای وی حاصل می‌شود و برای ساخت پروژه‌های جدید که منابع آن از محل فروش این واحدها تامین می‌شود چقدر باید هزینه کنند، موارد مهمی است که باعث شده است هم‌اکنون سازنده‌ها با توجه به آنها رغبت چندانی به مشارکت در ساخت از خود نشان ندهند.

در حال حاضر سازنده‌ها نگران هستند نتوانند به‌دلیل ادامه رشد قیمت مصالح ساختمانی، پروژه‌ها را در موعد زمانی مشخص‌شده و با هزینه برآوردشده به اتمام برسانند. آنها نسبت به به‌دست آوردن حاشیه سود محاسبه‌شده و انتظار خود در این زمینه تردید دارند. از سوی دیگر آنها همواره این سوال را از خود می‌پرسند که حتی در صورتی که بتوانند واحدها را در زمان مشخص‌شده بسازند و سود مورد انتظار خود را نیز به‌دست بیاورند، آیا قادر خواهند بود با منابع حاصل از این فعالیت و فروش واحدها، پروژه‌های جدید خود را آغاز کنند؟

این انتظارات و نااطمینانی‌ها تا حدی است که برخی از سازنده‌های تازه‌کارتر که تمکن مالی و سوابق طولانی مدت مشارکت در ساخت مانند کهنه‌کارهای این بازار را ندارند حداقل و به‌طور موقت به دو زمینه دیگر تغییر شغل داده‌اند.

برخی از آنها فعلا به سپرده‌گذاران بانکی تبدیل شده و فعالیت‌های خود در بازار ساخت‌وساز را تعطیل کرده‌اند. این گروه از سازنده‌ها ترجیح داده‌اند به جای آنکه ریسک ورود به پروژه‌های مشارکت در ساخت در شرایط مه‌آلود فعلی از بابت هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را متحمل شوند، منابع مالی خود را در بازار پول یا سایر بازارها وارد کنند و از این طریق اقدام به حفظ ارزش دارایی‌ها و ارتقای آن کنند. آنها امیدوارند بتوانند با از بین رفتن شرایط مه‌آلود بازار ساخت‌وساز مجدد و در آینده به این بازار بازگردند.

همچنین برخی دیگر از سازنده‌ها که آنها نیز امیدوارند بتوانند در آینده به بازار ساخت‌وساز و مشارکت در ساخت بازگردند، فعلا مشغول واسطه‌گری ملکی هستند تا از این طریق بتوانند در بازار بمانند و در زمان مناسب مجدد به بازار ساخت‌وساز وارد شوند. آنها هم‌اکنون به جای اینکه سرمایه‌های خود را در بازار ساخت‌وساز به‌کار بگیرند و عرضه جدید به بازار ملک را تقویت کنند، مشغول خریدوفروش واحدهای مسکونی هستند. هر چند این اقدام آنها در نهایت به زیان بازار مسکن است. این زیان از دو سمت به بازار مسکن آسیب وارد می‌کند. یکی از ناحیه کاهش عرضه جدید به بازار مسکن که باعث افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا و در نتیجه تشدید التهاب قیمتی در بازار املاک می‌شود و دیگری از بابت افزایش خریدوفروش‌های غیرمصرفی با نیت کسب سود که از این جهت نیز اثر منفی بر سطح قیمت‌ها در بازار ایجاد خواهد شد.

تحت تاثیر این نگرانی‌ها، انتظارات و موانع، هنوز فضای بازار مشارکت در ساخت در مسیری قرار ندارد که یکی از طرفین (اعم از مالک زمین و سازنده) به نفع طرف دیگر از برخی منافع خود صرف‌نظر کند. یا فضای بازار هم‌اکنون به‌گونه‌ای نیست که یکی از طرفین بتواند نظر خود را بر طرف دیگر غالب کند و با دریافت امتیاز بیشتر از او به فرآیند مشارکت ورود کند. هم‌اکنون فضای بازار مشارکت در ساخت را می‌توان به عرصه مچ‌اندازی مالکان و سازنده‌ها تشبیه کرد. فضایی که هر کدام از طرفین سعی در جلب منافع بیشتر برای خود دارند.

   تغییر فرمول مشارکت در پایتخت

بررسی‌ها نشان می‌دهد فرمول مشارکت در ساخت در پایتخت تغییر کرده است. هر چند ممکن است این تغییر در نگاه اول به این بازار چندان محسوس و مشهود نباشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت زمین نسبت به اواخر سال گذشته در برخی از مناطق شهر تهران کمتر از تورم مسکن در همین فاصله و در برخی مناطق معادل تورم مسکن افزایش یافته است. تورم مسکن در این فاصله حدود 20 تا 25 درصد بوده که در برخی از مناطق تورم زمین معادل همین مقدار و در برخی دیگر کمتر از این میزان بوده است، اما این تصویر از تحولات قیمت زمین و ارتباط آن با تورم مسکن تمام ماجرا نیست. اگر‌چه تغییرات قیمت زمین و مسکن در تهران تقریبا برابر یا در برخی محلات کمتر از آن بوده، اما فرمول مشارکت در ساخت در این مدت تغییر کرده است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین تحولات بازار مشارکت در ساخت مسکن نشان می‌دهد، در پایتخت همچنان میانگین و عرف مشارکت در ساخت براساس سهم 60 درصدی مالک زمین و سهم 40 درصدی سازنده از فرآیند مشارکت یا همان نسبت 60 به 40 است. هر چند در برخی از محلات و مناطقی که قیمت زمین در آنها گران است‌(مانند مناطق شمال تهران) و برخی دیگر از محلات، نسبت‌های 70 به 30 به نفع مالک نیز مشاهده می‌شود، اما تغییر رخ داده در فرمول مشارکت در ساخت مربوط به تغییر ایجاد شده در مبلغ بلاعوض است. مبلغ بلاعوض، رقمی است که براساس درصدی از قیمت فروش یک واحد نوساز در منطقه، محاسبه شده و از سوی سازنده به مالک زمین در ابتدای فرآیند مشارکت پرداخت می‌شود. در واقع به ازای هر مترمربع زمین و براساس قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در همان منطقه، این مبلغ محاسبه شده و بر مبنای عرف و توافق به مالک زمین پرداخت می‌شود.

عرف این مبلغ در سال جاری دچار تغییر شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد هم‌اکنون به‌طور متوسط مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت در شهر تهران نسبت به سال گذشته حدود 60 درصد افزایش یافته است. بخشی از این افزایش ناشی از افزایش قیمت فروش واحدهای نوساز از یکسو و انتظارات تورمی از سوی دیگر است. به این معنا که نه تنها افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این زمینه موثر بوده است، بلکه انتظار از بابت رشد مجدد قیمت‌ها در پایان دوره مشارکت نیز بر روند تعیین این مبلغ اثرگذار بوده است. هم‌اکنون میانگین مبلغ بلاعوض پرداختی از سوی سازنده‌ها به مالکان زمین و واحدهای مسکونی کلنگی از مترمربعی 5 میلیون تومان شروع می‌شود و در مناطق متوسط مانند مناطق 4 و 5 و برخی از محلات منطقه دو به میانگین مترمربعی 11 میلیون تومان تا 22 میلیون تومان نیز می‌رسد.