تکانه‌های قیمتی شدید در بازار املاک پایتخت+ جزئیات

۲روایت از تحولات بازار مسکن تهران

به‌واسطه اختلاف در شیوه آمارگیری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن تهران، طبق معمول، نتایج گزارش‌های ۲مرجع با تفاوت‌هایی روبه‌روست؛ اما نکته مهم این است که در هر دو گزارش، روند تغییرات بازار نزدیک به هم بوده و هر دو از تکانه‌های تورمی بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان۱۴۰۱ حکایت دارند.

براساس گزارش بانک مرکزی، در تیرماه امسال ۱۰هزار و ۲۹۴معامله خریدوفروش مسکن در تهران به ثبت رسیده که این تعداد ۱۶۰۹معامله بیش از برآوردهای مرکز آمار ایران است. همچنین بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در تیرماه را با ۵.۸درصد افزایش نسبت به ماه قبل ۴۱.۷میلیون تومان اعلام کرده درحالی‌که در گزارش مرکز آمار ایران میانگین وزنی این شاخص ۴۴.۸میلیون تومان اعلام شده بود.

تفاوت در قیمت اعلام شده از سوی ۲مرجع نیز ناشی از شیوه آمارگیری و توجه به میانگین حسابی و وزنی قیمت است؛ اما تفاوت در درصد تغییرات قیمت ۲مرجع بیش از اینکه ناشی از تغییر در محاسبات باشد، می‌تواند به تلاش مرکز آمار برای اصلاح محاسبات قبلی و جلب نظر مخاطبان به‌منظور معرفی خود به‌عنوان مرجع انتشار آمار حوزه مسکن باشد. به‌خصوص که در تیرماه امسال، مرکز آمار ایران برای نخستین بار گزارش تحولات ماهانه مسکن تهران را زودتر از بانک مرکزی و با فرمتی نزدیک به گزارش‌های معمول این بانک منتشر کرده است.

نقشه تکانه‌های تورمی مسکن در تیرماه

در نخستین ماه از فصل تابستان۱۴۰۱، همه مناطق ۲۲گانه تهران با رشد قیمت مواجه شده‌اند. بانک مرکزی میزان تغییر میانگین قیمت مسکن تهران در این ماه را ۵.۸درصد اعلام کرده است. طبق آمار، میانگین قیمت به‌ترتیب در ۱۱ منطقه (۱۹، ۹، ۱۳، ۱۶، ۱۷، ۵، ۱۵، ۲، ۱۰، ۷، ۸) با رشد ۶.۱ تا ۱۲.۴ درصدی (بیش از میانگین شهر) و در به‌ترتیب ۱۱منطقه(۶، ۲۱، ۱۱، ۱۲، ۲۲، ۸، ۴، ۱۴، ۱، ۳، ۲۰) با رشد ۰.۹تا ۵.۷درصدی قیمت(کمتر از میانگین) مواجه شده است.

براساس گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد: در تیرماه ۱۴۰۱سهم واحدهای تا ۵سال ساخت به ۳۰.۱درصد رسیده که ۳.۴درصد کمتر از تیرماه سال قبل و حدود ۳۰واحد درصد کمتر از ابتدای دهه ۹۰است.

همزمان با کاهش سهم نوسازها از معاملات مسکن تهران، سهم واحدهای با عمر بالاتر که قیمت کمتری دارند و بیشتر با قدرت خرید متقاضیان جور هستند، افزایش یافته است.

همچنین بررسی توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران حاکی از این است که در تیرماه نیز منطقه ۵بیشترین سهم از معاملات مسکن پایتخت معادل ۱۴.۶را به‌خود اختصاص داده و مناطق ۲و ۴به‌ترتیب با سهم ۹.۲ و ۸.۸درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

همچنین از منظر توزیع معاملات براساس بالاترین و پایین‌ترین میانگین قیمت، منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه پایتخت با میانگین قیمت ۸۳.۷میلیون تومان در صدر قرار گرفته و در مقابل عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران با میانگین ۲۰.۸میلیون تومان به منطقه ۱۸ اختصاص یافته است.

بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران براساس مساحت، قیمت میانگین و ارزش نهایی نیز نشان می‌دهد که در تیرماه امسال، سطح زیربنای ۵۴.۲درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده کمتر از ۸۰مترمربع بوده و ۵۶.۷درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران اختصاص داشته است.

همچنین ۵۰.۹درصد از معاملات مسکن تهران به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳میلیارد تومان اختصاص داشته که به‌نوعی می‌تواند نرخ مبنا برای میانگین قدرت خرید موردنیاز برای حضور متقاضی در بازار مسکن قلمداد شود.

روند صعودی تورم اجاره

در بازار مسکن تیرماه، باوجود اینکه مصوبه سران قوا، افزایش قیمت بیش از ۲۵درصد در تهران و بیش از ۲۰درصد در سایر نقاط شهری را ممنوع کرده و رأی به تمدید خودکار قراردادهای اجاره داده است، بازهم شاخص کرایه مسکن اجرای رشد قابل‌تأملی را تجربه کرده است.

طبق گزارش بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در تیرماه ۱۴۰۱نشان می‌دهد این شاخص در شهر تهران ۴۷.۴درصد و در کل مناطق شهری ۵۲.۳درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. رشد ماهانه این شاخص در تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری معادل ۴.۵درصد بوده است.