سوت پایان تراکم‌‌‌فروشی در بازار مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، حدود سه هفته قبل قانون درآمد پایدار شهرداری‌‌‌ها و دهیاری‌‌‌ها برای اجرا به وزارت کشور ابلاغ شد؛ قانونی که مسیری پر پیچ و خم را پشت سر گذاشته و نه تنها فرآیند بررسی و چکش‌‌‌کاری آن در کمیسیون‌‌‌های تخصصی هیات دولت چند سال به طول انجامید، بلکه بررسی آن در مجلس و رسیدن به نسخه نهایی نیز حدود پنج سال زمان برد؛ چراکه در این مدت چند نوبت مصوبه مجلسی‌‌‌ها از سوی شورای نگهبان مغایر قانون اساسی شناخته و اصلاح شد.

در نهایت آنچه اکنون ابلاغ شده، ستون فقرات یک «انقلاب مالی» در شهرداری‌‌‌ها است که به زودی باید اجرایی شود. در تبصره یک ماده 2 این قانون، مجوز کسب درآمد از عوارض محلی صادر شده و مرجع اولیه تعیین این نوع از عوارض، شورای شهر هستند که باید موارد مذکور را برای تصویب نهایی به شورای عالی استان‌‌‌ها تسلیم کنند. دستورالعمل این عوارض نیز حداکثر تا پایان آذرماه هر سال توسط وزیر کشور تصویب و ابلاغ می‌شود. یکی از بندهای ذیل این ماده به صراحت تاکید کرده که شهرداری‌‌‌ها باید «وضع عوارض بر بهره‌‌‌برداری» را جایگزین «وضع عوارض بر سرمایه‌‌‌گذاری» کنند. مقصود از عوارض بر بهره‌‌‌برداری در حوزه املاک، همان سرفصلی از عوارض است که در دنیا به شارژ شهری شهرت دارد و در ایران از آن با عنوان عوارض نوسازی یاد می‌‌‌شود. همچنین عوارض بر سرمایه‌‌‌گذاری که در این قانون به آن اشاره شده، در قالب عوارض صدور پروانه ساختمانی یا به اصطلاح تراکم‌‌‌فروشی در حال حاضر توسط شهرداری‌‌‌ها وصول می‌‌‌شود. اما این قانون شهرداری‌‌‌ها را مکلف کرده با شیفت به عوارض بر بهره‌‌‌برداری، عملا دریافت عوارض بر سرمایه‌‌‌گذاری را متوقف کنند. این سیاستی است که در شهرداری‌‌‌های ابرشهرهای دنیا سال‌‌‌هاست مبنا قرار گرفته است.

دومین بخش مهم و حیاتی در قانون درآمد پایدار شهرداری‌‌‌ها که به عنوان مکمل ماموریت جدید شهرداری‌‌‌ها مبنی بر اخذ عوارض بر بهره‌‌‌برداری تصویب و ابلاغ شده، افزایش یک واحد درصدی ضریب عوارض نوسازی است. طی حدود دو دهه اخیر بر مبنای قانون تجمیع عوارض، شهرداری‌‌‌ها معادل 5/ 1 درصد از ارزش معاملاتی املاک واقع در شهرها را به عنوان عوارض سالانه ملکی موسوم به عوارض نوسازی در حساب مالکان منظور می‌‌‌کردند. این در حالی است که بر اساس قانون درآمد پایدار، از این پس ضریب مذکور به 5/ 2 درصد افزایش یافته است. در حال حاضر قیمت منطقه‌‌‌ای یا همان ارزش معاملاتی املاک حدود3 درصد از قیمت روز آنها  است و به این ترتیب می‌‌‌توان این طور برآورد کرد که درآمد یک‌‌‌هزار و 700 میلیارد تومانی امسال شهرداری تهران از محل عوارض نوسازی، سال آینده به حدود 6‌‌‌هزار میلیارد تومان افزایش خواهد یافت.

هرچند ضریب عوارض سالانه ملکی یا همان عوارض نوسازی در قانون مذکور به روز شده و یک گام رو به جلو طی شده است، اما هنوز تا رسیدن به حداقل عوارض متعارف در دنیا فاصله زیاد دارد؛ کما اینکه این عوارض با ضریب حداقل 3/ 0‌درصد ارزش روز ملک در کشورهای دیگر دریافت می‌‌‌شود. اما ارقام به روز شده هنوز حتی به 1/ 0 درصد ارزش واقعی املاک نمی‌‌‌رسد. با این حال شیفت درآمدی صورت گرفته از تراکم‌‌‌فروشی به شارژ شهری در قانون درآمد پایدار شهرداری‌‌‌ها و دهیاری‌‌‌ها، یک انقلاب بزرگ است که در قالب آن قرار است وابستگی بودجه شهرداری‌‌‌ها به درآمد تراکم فروشی به تدریج به صفر برسد. در حال حاضر حدود 50 درصد از بودجه 50 هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران از محل درآمدهای حوزه شهرسازی به‌‌‌ویژه درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی و نیز جریمه تخلفات ساخت‌و ساز حاصل می‌‌‌شود. این در حالی است که سهم درآمد حاصل از عوارض نوسازی از کل بودجه شهرداری تهران امسال حدود یک درصد است. با تغییر ریلی که به واسطه ابلاغ قانون درآمد پایدار در شهرداری‌‌‌ها رخ می‌‌‌دهد، سال آینده سهم عوارض پایدار موسوم به نوسازی در شهرداری تهران که نسخه‌‌‌ای از مالیات سالانه ملکی به شمار می‌‌‌آید، به بیش از 10 درصد از کل بودجه خواهد رسید.

موانع اجرای قانون جدید

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ایست قانون به تراکم‌‌‌فروشی و تکلیف شهرداری‌‌‌های سراسر کشور به جایگزین کردن منابع مالی سالم به جای شهرفروشی، احتمالا با مقاومت برخی از مجریان این قانون مواجه خواهد شد؛ چراکه حضور برخی ذی‌‌‌نفعان از قاعده فعلی تراکم‌‌‌فروشی در بدنه شهرداری‌‌‌ها، به اخلال در اصلاح مسیر منجر می‌‌‌شود. چندی پیش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس با انتشار یک گزارش رسمی از بوروکراسی شهری در فرآیند صدور پروانه و درآمدهای غیررسمی که طی این فرآیند نصیب برخی عوامل اجرایی در مدیریت شهری می‌‌‌شود، پرده برداشت. همان‌‌‌طور که ذی‌‌‌نفع بودن برخی افراد در بدنه مدیریت شهری تاکنون مانع از حرکت به سمت کسب درآمد سالم از محل شارژ شهری شده بود، حالا که قانون مصوب مجلس شهرداری‌‌‌ها را مکلف به تغییر ریل درآمدزایی کرده نیز، ممکن است همان مقاومت‌‌‌ها دردسرساز شود. بنابراین وزارت کشور به عنوان سیاستگذار ارشد حوزه اداره شهرها باید از هم‌‌‌اکنون در برابر حربه‌‌‌هایی که ممکن است با هدف خودداری از اجرای قانون جدید به کار گرفته شود، سیاست‌‌‌های لازم را اتخاذ کند.

تصویب این قانون دست‌‌‌کم از جنبه‌‌‌های مختلف به نفع اداره بهتر شهرها تمام خواهد شد. از یکسو قانون درآمدهای پایدار می‌‌‌تواند به تدریج به دوقطبی خدمات در شهر پایان دهد، چراکه با توجه به نص صریح ماده دوم آن، مدیریت شهری در وضع عوارض جدید باید با لحاظ «عدم اجحاف و تبعیض» و نیز «توجه به افراد ناتوان» اقدام کند.

 بر این اساس ضریب عوارض نوسازی نیز می‌‌‌تواند در محله‌‌‌های برخوردار شهر به مراتب بالاتر از مناطقی که با فقر خدمات روبه‌رو هستند، تعریف شود. به این ترتیب از یکسو درآمد حاصل از عوارض پرداختی ساکنان مناطق بالای شهر صرف رفع کمبود سرانه‌‌‌های خدماتی در مناطق جنوبی خواهد شد و از سوی دیگر ملک‌‌‌سازی در جنوب شهر رونق بیشتری پیدا خواهد کرد؛ چراکه عوارض بر بهره‌‌‌برداری املاک در مناطق کم‌‌‌برخوردار و جنوبی شهر به مراتب کمتر از املاک شمال شهر خواهد بود. وضع این عوارض همچنین مانعی قوی در برابر ملاکی خواهد بود؛ چراکه نگهداری املاک متعدد مشمول هزینه سالانه خواهد شد که رقم این هزینه نیز به چند برابر آنچه پیش‌‌‌تر بوده، افزایش یافته است. اجرای این قانون با توجه به کاهش هزینه ساخت مسکن به واسطه حذف هزینه صدور پروانه، می‌‌‌تواند قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن را نیز دستخوش دگرگونی کند.