فرار سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن پایتخت

به گزارش اقتصادنیوز، در بهار امسال، رشد سرمایه بخش خصوصی در مسکن کمتر از سال 99 بوده و تقریبا فروکش کرده است. بررسی مناطق شهری نیز نشان می دهد سهم این سرمایه در تهران تقریبا در کف 4 سال بوده و در مقابل در شهرهای کوچک تر به قله خود در این بازه زمانی رسیده است. تحلیل ها پای چند عامل مهم را در این اتفاق دخیل می دانند. جمعیت، قیمت مسکن و شوک های این شاخص مهم.

فرار سرمایه از ساختمان‌های تهران

روند سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در این سال ها مسیر عجیبی را پشت سرگذاشته است. به طورکلی یکی از مهم ترین بخش های  رشد اقتصادی  در سمت مصارف بانک مرکزی تشکیل سرمایه است. موضوعی که دو بخش خصوصی و دولتی داشته و در شاخه های ماشین آلات و ساختمان ارزیابی می شود.

طبعا رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان می تواند تبعات مثبت یا منفی در اقتصاد داشته باشد. در همین رابطه طبق داده هایی که بانک مرکزی اخیرا از وضعیت  رشد اقتصادی  و تغییر متغیرهای سازنده آن ترسیم کرده نشان می دهد بخش خصوصی تمایلش را به ساختمان سازی کمتر کرده است.

رشد 40 درصدی سرمایه وارد شده به مسکن 

بنا به گزارش اکوایران، طبق آماری که بانک مرکزی به صورت فصلی آن را منتشر می‌کند سرمایه بخش خصوصی در ساختمان سازی برابر در بهار 1401 برابر با 145 هزار میلیارد تومان بوده است. که در مقایسه با سال قبل خود 41 درصد رشد داشته است.

در مقایسه این آمار مشاهده می شود روند این رشد که در پایان زمستان سال 99  به اوج خود رسیده بود اکنون کاهشی شده و در فصل های متوالی در دوسال اخیر مسیری کاهشی را دنبال کرده است.

با این حال مقایسه آمار با فصل قبل خبر از افزایشی جزئی داده که در صورت ادامه آن می تواند نشان از خیز مهم تری در این باره باشد. نکته مهم دیگر آن است که ارقامی که بانک مرکزی در این حوزه منتشر کرده به صورت جاری بوده و بدون ارزش زمین درج شده است.

در تفکیک های آماری ارائه شده در بخش سرمایه سرازیر شده بخش خصوصی در ساختمان که عموما در سطح مسکونی است، مشاهده می شود به نوعی سهم این سرمایه در استان تهران کمتر شده و در مقابل به سایر مناطق شهری کوچکتر افزوده شده است.

کاهش سهم تهران در سرمایه گذاری بخش خصوصی مسکن​

طبق داده های بانک مرکزی، حجم سرمایه وارد شده دربخش مسکن تهران برابر با 23 هزار میلیارد تومان بوده که تقریبا سهمی 15 درصدی را از کل این رقم در کشور داشته است. روند ها حاکی از آن است که در این مقایسه مسیر این سهم کاهشی بوده و اکنون این رقم از پاییز تا زمستان امسال در کمترین سطوح خود در سال های اخیر قرار داشته است.

دو بخش دیگردر این آمار «شهرهای بزرگ به جز تهران» و «سایر مناطق شهری» کشور است. در شهرهای بزرگ دیگر مشاهده می شود سهم سرمایه از کل این بخش، تقریبا حول کانال 40 درصد قرار داشته و باوجود نوسانات کوتاه مدت اما این سهم تغییر قابل ملاحظه ای را از ابتدای سال 97 تاکنون نداشته است. در بهار امسال با ثبت سرمایه 53 هزار و 700 میلیاردی ، سهم این بخش از کل مسکن خصوصی برابر با 37 درصد بوده است.

اما نکته مهم تر اشاره به روند این متغیر در سایر مناطق شهری داشته است. مناطقی که به نسبت شهرهای بزرگ، کوچکتر هستند. در این آمارها مشاهده می شود حجم سرمایه سرازیر شده در بخش مسکن در بهار 1401 برابر با 68 هزار و 380 میلیارد تومان بوده و تقریبا 47 درصد از کل این شاخص را پوشش داده است.

بررسی ها نشان می دهد این بیشترین سهم ثبت شده از ابتدای سال 97 تاکنون بوده که نشان از میل بیشتر بخش خصوصی در  سرمایه گذاری مسکن  در شهرهای کوچکتر در قیاس با تهران و شهرهای بزرگ دیگر داشته است. 

اما با این حال رشد نقطه ای آن معادل با 50 درصد بوده که در مقایسه با زمستان سال 1399 پایین تر است. بنابراین می توان گفت در این مدت ضمن کاهش میل به سرمایه گذرای در بخش مسکن، اما سهم مناطق شهری کوچک از ورود سرمایه به بخش ساختمان مسیری مغایر با این سهم در استان تهران داشته است. این در حالی است که در شهرهای بزرگ دیگر به جز تهران سهم این شاخص تقریبا ثابت بوده و در سال های گذشته تغییر چندانی نداشته است.

ماجرای سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان

به طور کلی برخی از کارشناسان معتقدند سرمایه وارد شده بخش خصوصی ساختمان که غالبا می تواند رابطه ای مستقیم با  رشد اقتصادی  داشته باشد و خود نیز یکی از عوامل افزایش در تولید ناخالص داخلی محسوب شود.

در همین رابطه در مقاله بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر سرمایه گذاری مستقیم خارجی( خوشنویس، سلیمانی فرد 1398) داده های آماری 1358 تا سال 92 مورد بررسی قرار گرفته و چند آورده مهم اقتصادی به ثبت رسیده است. طبق این مقاله تورم اثر معلومی را بر این شاخص ندارد گاهی ممکن است موجب رشد شود و گاهی موجب کاهش.

اما آن چه مشهود است آن است که رشد قیمت در مسکن به نوعی می تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می تواند در سال های اخیر هم کاهش سرمایه گذاری در اقتصاد را توجیه کند هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. در سال های اخیر رشد  قیمت مسکن  در مناطق شهری کشور قابل توجه بوده و این رشد قیمت در تهران چشمگیرتر از مناطق دیگر کشور بوده است.

شاخص مهم دیگر در این تحلیل بررسی اثر «جمعیت» بر تغییرات این شکل از سرمایه در فصول اخیر است. طبق معاملات اثبات شده در این پژوهش مشاهده می شود جعیت اثری معکوس را با رشد سرمایه گذاری در ساختمان دارد. طبق این مقاله ایـن نتیجـه بـا تئـوری اقتصـادی بخصوص در ایران سازگار است، زیرا با رشد جمعیت و ازدیاد افراد جامعه و توجه آنها به یکی از اصلی ترین نیازهایشان یعنی مسکن و افزایش تقاضای مسکن،  قیمت مسکن  نیز افزایش پیدا کرده اما میزان سرمایه گذاری سرمایه گذاران در بخش مسکن بواسطه افزایش  قیمت زمین  و مصالح و هزینه های تمام شده،کاهش می یابد.

درصورتی که این موضوع به درستی عنوان شده باشد، می توان گفت رشد بیشتر جمعیت در تهران موجب نیاز بیشتر دراین استان به بخش مسکن شده و این موضوع با رشد بیشتر قیمت، موجب کاهش سرمایه گذاری شده است.

نکته جالب توجه در مقاله ای که در چهارمین کنفرانس ملی در مدیریت،حسابداری و اقتصاد با تاکید بر بازاریابی منطقه ای و جهانی به چاپ رسیده این بوده که مهم ترین عامل در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی طبق تحلیل های آماری خود سرمایه گذاری است. یعنی شوک هایی که به این بخش در اثر عوامل بیرونی منتقل می شود اثری مانا تر بر تغییرات سرمایه گذاری خواهد گذاشت.

در نهایت تمام تحلیل های گفته شده می تواند تا پایان بهار امسال را شامل شود. باید دید آمار بانک مرکزی در خصوص تابستان و پاییز به چه نحو بوده و آیا این بازار به تغییرات نرخ ارز در این مقاطع واکنش نشان خواهد داد؟