آشفته بازار مسکن؛ از پشت‌بام خوابی و گورخوابی تا خانه‌های اشتراکی!
خبر بد برای خریداران خودروهای ایران خودرو
در منطقه شوش با بالاترین تعداد خانه‌های اشتراکی، یک واحد آپارتمان ۷۰ متری که برای یک خانواده با فرزندان مناسب باشد، به قیمت ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳ میلیون تومان اجاره ماهیانه وجود دارد که آقای غلامی ساکن یکی از همین خانه‌های اشتراکی در محله مولوی است: «۲۰۰ میلیون تومان معادل حقوق سه سال کار کردن من بدون یک ریال خرج کردن است، حالا شما این را هم در نظر بگیرید که با گذشت یک سال باید مبلغ بیشتری روی ودیعه و اجاره بگذارم؛ ما هرچقدر هم بدویم به این تورم نخواهیم رسید. فکر می‌کنید دوست ندارم یک خانه مستقل برای بچه‌هایم تهیه کنم که راحت‌تر باشند؟ ولی باور کنید زورمان نمی‌رسد.»
این فقط حکایت آقای غلامی و همسایه‌هایش در خیابان مولوی نیست. اگر به مناطقی مثل شوش و مولوی که وضعیت اقتصادی به‌مراتب ضعیف‌تری دارند سر بزنید، می‌بینید اشتراکی زندگی کردن به یک پدیده معمول تبدیل شده است. محلات باغ آذری، چهارراه سیروس، حوالی میدان امام حسین و ده ونک بیشترین تعداد خانه‌های اشتراکی را دارند که بسیاری از آن‌ها مربوط به مهاجران به تهران است. هرچند در بعضی از این خانه‌ها این موضوع پذیرفته شده است و گاهی زندگی را برای اعضای خانه راحت‌تر کرده، چراکه بار اقتصادی و کار‌های روزمره یک خانه و خانواده بین حاضرین تقسیم می‌شود، اما غالب افراد دلیل این سبک زندگی را یک جبر اقتصادی می‌دانند.
در آشفته بازار اجاره مسکن در تهران و افزایش بیش از حد اجاره‌بها، بعضی خانواده‌ها هم سکونت در حاشیه تهران و رفت‌وآمد هر روزه به مرکز را انتخاب کرده‌اند. جواد یکی از آنهاست: «بعد از سال‌ها کار کردن به‌جرأت می‌توانم بگویم که دیگر توان پرداخت اجاره‌خانه در تهران را نداشتم. دو سال است که با خانواده به شهر پرند مهاجرت کرده‌ایم. درواقع باید بین شهر‌های نزدیک به تهران یعنی پردیس یا پرند یا کهریزک یکی را انتخاب می‌کردیم. هرروز حدود دو ساعت رفت و دو ساعت برگشت از زمانم را در این مسیر طی می‌کنم، ولی چاره‌ای نیست. اینجا توانستم با پرداخت ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه، یک خانه مناسب رهن کنم. تنها مزیت آن به خانه تهران نیز متراژ بزرگ‌تر آن است وگرنه این رفت‌وآمد هرروزه با این امکانات محدود و این ترافیک سرسام‌آور، انسان را فرسوده می‌کند. مترو پرند را هم که سال‌هاست به مردم وعده داده‌اند، اما معلوم نیست چه مافیایی پشت آن است و چرا افتتاح نمی‌شود.»
از پشت‌بام خوابی تا خانه‌های اشتراکی
مشکل مسکن در تهران خروجی‌های زیان‌بار اجتماعی زیادی ازجمله پشت‌بام خوابی، موتورخانه‌نشینی، گورخوابی و اتوبوس‌خوابی داشته و حالا به خانه‌های اشتراکی رسیده است که در فرهنگ ایرانی‌ها با حضور خانواده و اقوام پیشینه منحصر به خود را دارد، اما این‌بار با همخانه‌شدن افراد با غیر از اعضای خانواده و اقوام خود، برای تقسیم کردن هزینه‌ها شکل نو به خود گرفته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار، هزینه اجاره مسکن در ایران ۳۵ تا ۵۰ درصد هزینه‌های یک خانوار ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد. «هم‌میهن» در این گزارش میدانی یک محدوده مرکزی را در نظر گرفته است؛ از دروازه شمیران تا میدان آزادی. این محدوده شلوغ‌ترین و مرکزی‌ترین نقطه تهران است.
بیشتر دانشگاه‌ها و دفاتر اداری در محدوده مرکز هستند و سوال این است که اگر یک دانشجو، یک زوج یا یک کارمند یا کارگر ساده بخواهد در همین محدوده یک خانه کوچک برای خود تهیه کند که کمترین تردد ممکن را در این شهر شلوغ داشته باشد، با چه رقم و با چه خانه‌ای مواجه می‌شود؟
در خیابان آذربایجان بنگاه‌های املاک به تعداد زیاد و قابل‌توجهی وجود دارد؛ محدوده‌ای متصل به خیابان نواب که به خانه‌های کوچکتر و قدیمی‌تر برای اجاره دانشجویان و کارمندان مشهور است. کوچکترین متراژی که می‌توان برای یک زندگی معمولی انتخاب کرد، در حداقل‌ترین شکل ممکن و بدون وجود فرزند در خانه، یک واحد ۴۰ متری است. آقای فتحی در بنگاه مسکن «یاس»، در تقاطع خیابان خوش و خیابان آذربایجان یک واحد ۴۰ متری را برای اجاره نشان می‌دهد. خانه‌ای در یکی از کوچه‌های منتهی به خیابان دامپزشکی، در یک ساختمان ۴ طبقه و بدون آسانسور، بدون پکیج و همراه با بخاری، با کابینت‌های فلزی و کف موزاییک (مواردی که در قیمت خانه تاثیر زیادی دارد).
قیمت برای این واحد و با این امکانات ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهیانه ۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. زن جوانی که همراه با مشاور املاک برای بازدید از ملک آمده است، تمام تلاش خود را می‌کند که بتواند با تخفیف ملک را اجاره کند، اما صاحبخانه هیچ تخفیفی برای او قائل نمی‌شود.
حتی مشاور املاک هم به او می‌گوید، این قیمت برای ملک شما و با امکانات محدود آن زیاد است، اما صاحبخانه اصرار بر همان قیمت دارد و مطمئن است می‌تواند با همین نرخ ملک خود را اجاره دهد؛ زن جوان که برای اجاره ملک حاضر است، مأیوس و ناامید می‌گوید: «من سال‌ها درس خواندم و در حال حاضر حدود ۳۰ سال دارم، فارغ‌التحصیل کارشناسی ارشد هستم و چندسالی می‌شود مشغول به کار شده‌ام، اما هنوز هم نمی‌توانم از پس اجاره‌های مسکن در تهران بربیایم. مشاور املاک به من می‌گوید دنبال همخانه بگرد، اما آخر ۴۰ متر خانه کوچکتر از آن نیست که بتوان با چند نفر دیگر در آن زندگی کرد؟ بعد از این همه سال درس خواندن و کارکردن، اجاره یک واحد خانه در تهران برابر است با حقوق کامل من. آن هم چه خانه‌ای؛ با کمترین امکانات و کوچکترین متراژ.
قبل از این با پنج دختر دیگر در یک خانه ۵۰ متری همخانه بودیم. همه هم کار می‌کردیم، ولی توان گرفتن خانه بزرگ‌تر نداشتیم. شاید برای بعضی‌ها غیرقابل باور باشد. آن‌هایی که در خانه‌های بزرگ و در شمال شهر زندگی می‌کنند هیچ تصوری از زندگی ۵ نفر در یک خانه ۵۰ متری ندارند. انگار بعد از این همه سال درس خواندن و تلاش کردن سهم ما ۱۰ متر از یک خانه اجاره‌ای در این شهر است.»
بنگاه مسکن یک واحد کوچکتر را به یک مشتری دیگر معرفی می‌کند؛ واحدی ۳۰ متری بدون اتاق خواب و به اصطلاح مشاوران املاک «سوئیت» یا «فلت». خانه‌هایی که در اروپا یا کشور‌ها و شهر‌های دیگر مهاجرپذیر بسیار زیاد و محبوب است؛ چون با پرداخت اجاره‌های کمتر برای واحد‌های به‌نسبت کوچکتر، می‌توانند یک واحد مناسب برای زندگی دانشجویی یا کارمندی تک‌نفره یا دونفره اجاره کنند. واحد «فلت» که بنگاه املاک با ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره ۳ میلیون تومان معرفی می‌کند، یک اتاق ۱۲ متری است مشرف به خیابان آذربایجان، در طبقه سوم با یک کابینت فلزی به همراه ظرفشویی در آشپزخانه و سرویس بهداشتی در راهرو.
صاحبخانه در تبلیغ ملک خود می‌گوید: «واحد دو هم به همین شکل است و دو خانم چند سال است که در آن زندگی می‌کنند. قیمت ملک من در منطقه بسیار مناسب است و این قیمت دیگر پیدا نمی‌شود. خود من هم سال بعد دیگر این قیمت نمی‌دهم.»
مریم، زن جوانی که مخاطب صاحبخانه است، اما می‌گوید: «دو سال است که همراه با همسر و پسرم به تهران آمده‌ایم. خانه‌ای در خیابان خوش اجاره کرده‌ایم که ۱۸۰ میلیون تومان ودیعه و ۴ میلیون تومان اجاره آن است. حالا صاحبخانه گفته است هم باید ودیعه را بیشتر کنم، هم اجاره را به ۶ میلیون تومان افزایش می‌دهد. من کار می‌کنم، همسرم کار می‌کند، اما باز هم این رقم با توجه به مخارج دیگر زندگی برای ما خیلی زیاد است، ضمن اینکه خانه قدیمی است و امکانات چندانی ندارد.
یک کوچه تنگ و بن‌بست تصور کنید که پارکینگ هم نداریم. چندین وقت پیش یکی از دختران جوان در اقوام ما برای کار به تهران آمد. قرار شد با ما همخانه شود و اجاره را اشتراکی با هم پرداخت کنیم. یک اتاق از خانه را به او داده بودیم، ولی سخت بود. بعد از یک سال در نهایت نه او توانست با ما زندگی کند، نه توانست برای خود خانه یا خوابگاه مناسب اجاره کند و مجبور شد برگردد به شهرستان.»
مشاور املاک، اما برای او پیشنهاد دیگری دارد؛ راه معمول این روزها، یعنی اجاره خانه‌ای اشتراکی. مشاوران املاک، این روزها چاره را برای کسانی که توانایی پرداخت هزینه‌های اجاره‌بها را ندارند همین خانه‌های اشتراکی می‌دانند و اعتقاد دارند تا چندوقت دیگر این امر خود به یک فرهنگ عادی تبدیل می‌شود. حالا باوجود دستورالعمل دولت برای کنترل نرخ اجاره‌بها در کشور، اجاره خانه حدود ۱۲۰ درصد رشد یافته و به‌تبع آن، میزان اجاره آپارتمان‌های اشتراکی نیز به شدت افزایش یافته است.
«عبدالوهاب شهلی‌بر»، جامعه‌شناس فعال در حوزه مسکن اعتقاد دارد، با شرایط موجود باید فرهنگ خانه‌های اشتراکی را پذیرفت؛ او در این باره می‌گوید: «درست است که توانایی تهیه مسکن مستقل از دسترس بسیاری از طبقات جامعه که دیگر تنها مربوط به قشر ضعیف نیست و به قشر متوسط هم رسیده، خارج شده است، اما اگر سبک زندگی اشتراکی به لحاظ حقوقی و فرهنگی به رسمیت شناخته شود، می‌تواند یک راه‌حل موقت برای مسکن بعضی اقشار جامعه باشد. چون راه‌حل دیگری وجود ندارد؛ نباید یک نگاه آرمانی و آکادمیک به این مسئله داشت.
این جمعیت حاضر در کلان‌شهر تهران شغل مناسب با درآمد مناسب می‌خواهد تا خانه مناسب خود را هم تامین کند. سبک زندگی و تحولات مسکن این پدیده را به وجود آورده است، حالا باید با نگاهی منطقی به این جریان و با توجه به راه‌حل‌های موجود که در تمام دنیا نیز وجود دارد، به دنبال راه‌حل سریع و مناسب بود.»
شهلی‌بر بزرگترین پیامد خانه‌های اشتراکی را ازدواج اجباری می‌داند: «شاید بزرگترین پدیده‌ای که بتوان به آن اشاره کرد، پدیده ازدواج‌های غیررسمی است که گاهی غیر از مسائل عاطفی حاصل مسائل اقتصادی است؛ یعنی آنکه یک نفر توان تهیه مسکن و هزینه‌های مازاد آن را به تنهایی ندارد، در عین حال شرایط ازدواج رسمی را هم از نظر روانی، هم از نظر اقتصادی ندارد؛ پس تصمیم می‌گیرد به‌اصطلاح به ازدواج غیررسمی روی بیاورد. یا آنکه در موردی دیگر در خانه‌های اشتراکی به مرور روابط عاطفی شکل می‌گیرد و آن موقع شاید ازدواج را راه‌حل نجات خود از زندگی حال حاضرشان بدانند. این امر یک آسیب است؛ چراکه ازدواج نباید راهی برای رهایی تعبیر شود.»
مافیای اجاره‌نشینی
مورد دیگری که در مشاهدات میدانی در بنگاه‌های مسکن و در مصاحبه با افراد اجاره‌نشین آشکار شد، این است که بنگاه‌های مسکن خود به یک مافیای بزرگ و قوی در این بازار تبدیل شده‌اند؛ به‌طوری‌که در یک ناحیه مشخص نرخ ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان است، اما در یک توفان یک‌روزه ناگهان به این پدیده برمی‌خوریم که تمام آگهی‌ها در سایت‌های اینترنتی اجاره مسکن و در تمام بنگاه‌ها به ۲۰۰ میلیون تومان تغییر کرده است. بعد از گذشت مدت کوتاه هم نرخ برای مردم عادی می‌شود و به یک قیمت عرف برای منطقه تبدیل می‌شود؛ اجاره‌نشین‌ها هم مجبور به پذیرش هستند.
دوسال پیش دولت برای کنترل بازار مسکن، دستورالعمل افزایش حداکثری اجاره تا سقف ۲۵ درصد در شهر تهران و ۲۰ درصد در شهرستان‌ها را تعیین کرد. درصورتی‌که برای تعیین میزان اجاره‌بها در قرارداد اجاره مسکن، هیچ قانونی وضع نشده و از آنجا که عقد اجاره مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، عقدی است تابع آزادی اراده طرفین، در نهایت از نظر حقوقی تنها توافق طرفین است که تعیین می‌کند موجر در قرارداد جدید اجاره خود، چقدر بر رقم اجاره بیافزاید.
در این صورت است که به‌طور معمول مستاجر باید خود را با رقم پیشنهادی صاحبخانه وفق دهد. در این مشاهده میدانی که حدود ۱۰۰ بنگاه معاملاتی در محدوده ذکرشده رصد شد؛ هیچ خانه‌ای در کوچکترین متراژ معمول و امکانات متوسط با اجاره‌بهایی کمتر از ۵ میلیون تومان (فارغ از ودیعه) وجود نداشت. این رقم با جابه‌جایی در منطقه یعنی نزدیک شدن به محدوده میدان ولیعصر یا هفت‌تیر با وجود محدودیت طرح ترافیک به ۱۰ میلیون تومان حداقل قیمت تنها در اجاره ماهیانه می‌رسد.
با فاصله گرفتن از مرکز و مایل شدن به سمت شرق تهران نیز کاهشی در این قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود، اما با مایل شدن به سمت غرب تهران به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه با اجاره ماهی ۲۰ میلیون تومان می‌رسیم. با توجه به جدول ارائه‌شده توسط شورای‌عالی کار درخصوص نرخ حقوق و مزایا سال ۱۴۰۱ و با نگاهی به نرخ اجاره یک واحد معمولی در تهران بدون هیچ محاسبه‌ای می‌توان به رقمی فراتر از ۵۰ درصدی که توسط مرکز آمار در مورد سهم اجاره مسکن خانوار‌ها در درآمد ماهیانه آن‌ها منتشر شده است، رسید.
به گزارش مرکز آمار ایران، در زمستان جاری، قیمت میانگین مسکن در تهران برای هر متر مربع، ۵۴ میلیون تومان، تورم سالانه مسکن ۶۶ درصد و تورم ماهانه مسکن ۱۰ درصد بوده است.
عاقبت این شهر شلوغ
عوامل سیاسی، اقتصادی، زیرساختی، جمعیتی و نیروی انسانی به تمرکزگرایی تهران دامن زده و فاصله تهران از سایر مناطق کشور را افزایش داده است. برنامه‌های توسعه، فارغ از توانمندی‌ها، ظرفیت‌ها و محدودیت نواحی کشور تهیه شدند و نه‌تن‌ها به ایجاد تعادل‌های ناحیه‌ای منجر نشدند، بلکه نابرابری‌ها و قطبی‌شدن فضایی و بخشی را تشدید کردند. این تبعیض به گونه‌ای رشد یافته است که معمولا شهروندان هر شهری به غیر از پایتخت، احساس جا‌ماندگی اقتصادی می‌کنند. اما آیا حداقل زیرساخت لازم مانند مسکن برای این حجم از جمعیت مهاجر در پایتخت وجود دارد؟
براساس آمار منتشرشده در حوزه مسکن و شهرسازی، بانک‌ها دارای بیشترین تعداد خانه‌های خالی هستند. خانه‌هایی که می‌سازند و برای سود بیشتر آن را نمی‌فروشند و مردمی که سال‌ها با تجمیع سرمایه اندک خود برای خانه‌دار شدن هیچ‌وقت دست‌شان به آن نمی‌رسد. این وضعیت تا جایی پیش رفت که برخی بانک‌ها به‌طور کل وظیفه تامین مالی را فراموش کرده و تمام منابع و تمرکز خود را وقف توسعه فعالیت‌های ساختمانی در شرکت‌های متعدد مهندسی و ساختمانی زیرمجموعه خود کردند. شرکت‌هایی که با دریافت تسهیلات ضربدری از بانک‌های مادر، عملا مسئولیت تبدیل و گردش منابع بانکی در صنعت مسکن را برعهده گرفته‌اند.
بانک‌ها ترجیح می‌دهند در زمان تورم سرمایه، به جای وام به خود مردم، ملک خریداری کنند. در این بین پولی هم به سپرده‌گذار‌ها می‌دهند تا املاک گران شود و با فروش آن‌ها درآمد بالاتری کسب کنند. در این صورت است که مردم عادی با یک درآمد متوسط هرگز نمی‌توانند خود را به این شیب تند تورم برسانند.
«فردین یزدانی»، کارشناس بازار مسکن اعتقاد دارد که مشکلات حاضر در بازار مسکن مربوط به کمبود منزل مسکونی در پایتخت نیست: «مسئله ما این نیست که ما خانه به اندازه کافی برای جمعیت نداریم یا نمی‌توانیم بسازیم، مسئله این است که ما آنقدر در اقتصاد شکست خورده‌ایم که حالا مردم عادی باید تاوان این شکست را در اقتصاد کلان بدهند. شما به تعداد خانه‌های خالی تهران توجه کنید و به تعداد اجاره‌نشین‌هایی که خانه‌ای مناسب برای خود پیدا نمی‌کنند.
واضح است که مردم با سطح درآمد معمولی نمی‌توانند خود را به تورم بازار مسکن برسانند، در این صورت روی می‌آورند به اولین راه‌حل ممکن یعنی تقسیم کردن هزینه‌ها که همین پدیده خانه‌های اشتراکی است. اما باید گفت الگوی سکونت متفاوت است؛ مثلا بعضی از مهاجرها، کارگرها، کارمندان یا دانشجویان مثل تمام دنیا برای این سبک زندگی مناسب هستند، اما وقتی این پدیده از این قشر فراتر می‌رود و همه‌گیر می‌شود، دیگر نمی‌توان گفت یک امر طبیعی است.
شاید تا سال‌های پیش خانه‌های اشتراکی که شامل چند خانوار باشد، فقط شامل حاشیه‌نشین‌ها بود، اما امروز می‌بینیم که قشر متوسط هم در حال تبدیل به قشر ضعیف است. طبقه متوسط هر روز در حال ضعیف شدن در اقتصاد خود است و ناچار هم هست که در بافت رسمی شهر زندگی کند؛ در این صورت باید برای حل مشکل خود راهی پیدا کند که امروز می‌بینیم این راه را در اشتراک گذاشتن هزینه‌های اساسی یافته است.
حالا شاید بپرسید چرا نباید قیمت اجاره یک مسکن با درآمد یک شهروند عادی هم‌خوانی داشته باشد؛ می‌توان گفت وقتی بازار لجام‌گسیخته می‌شود و خود دولت موجب این گرانی است، دیگر از چه کسی توقع داشته باشیم به این بازار نظارت کند. از دولتی که خود مسبب این جریان است که نمی‌توان انتظار مدیریت و کنترل داشت. نمی‌توان به مجرم گفت که بر جرم خود نظارت کن. تنها چاره این اقتصاد درمانده، تصحیح اقتصاد کلان کشور است. وقتی مدیریت نقدینگی وجود ندارد و در مقابل کسری بودجه‌های عظیمی وجود دارد، همچنین روابط اقتصاد خارجی خراب است؛ مشخص است که بر اقتصاد کشور و در اینجا به‌خصوص بر بازار مسکن هم تاثیر مخرب خود را خواهد داشت. ما رشد سرمایه‌گذاری در کشور نداریم و تمام این‌ها بر این بازار تاثیرگذار است.»
یزدانی ادامه می‌دهد: «تا چندین سال پیش می‌توان گفت چرخ اقتصاد تنها بر دوش تهران نبود و شهرهایی، چون اصفهان یا مشهد نیز نیروی محرک مناسبی برای اقتصاد کشور بودند؛ اما مدیریت‌های مخرب اقتصاد، کل کشور را تحت‌الشعاع خود قرار داده است. طبیعی است که فرد به شهری مهاجرت کند که احساس کند اندک فرصت پیشرفت اقتصادی بهتری برایش فراهم می‌شود. این مشکل نباید غیرقابل حل باشد. شهر‌های زیادی در دنیا وجود دارند که با جمعیت زیاد، درست و مناسب اداره می‌شوند.
نباید هم این را بر گردن صاحبخانه‌ها انداخت، چراکه صاحبخانه می‌بیند هر روز سفره‌اش کوچکتر می‌شود، برای مثال گوشت افزایش چندبرابری دارد، او هم می‌خواهد این گرانی را برای خود با اجاره‌بها از مستاجر تامین کند. این مشکل باید به شگل گسترده‌تری و در ابعاد وسیع‌تری، چون اصلاح روابط اقتصادی خارجی و تاثیر در کل بازار کشور حل کرد.»
