چرا پاییز امسال، بازار اجاره مسکن همچنان داغ است؟

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، این سریال غم‌انگیز ثبت رکوردهای پی‌در‌پی رشد اجاره‌بها، سه پیام مهم از این بازار را مخابره می‌کند.

پیام اول در واقع به این سوال مهم پاسخ می‌دهد که چرا برخلاف انتظار و برخلاف رویه‌های سنتی بازار اجاره، بازار پاییزی اجاره مسکن در سال جاری به لحاظ رشد هزینه‌های اجاره‌نشینی، تا این حد پرحرارت و داغ شده است؟

به این علت که معمولا در شرایط عادی، حرارت بازار اجاره با ورود به فصل پاییز و اتمام فصل تابستان که اوج جابه‌جایی در این بازار در این فصل انجام می‌شود، فروکش می‌کند؛ اما امسال رویه‌ای خلاف جهت متعارف این بازار در آمارهای رسمی منعکس شده است. البته علاوه بر آمارهای رسمی، رصد بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نیز این موضوع را نشان می‌دهد.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در تهران و کلانشهرها اعلام کردند: امسال شاهد روندی متفاوت از روال سال‌های قبل در بازار اجاره بودیم و برخلاف آنکه انتظار می‌رفت با عبور از فصل جابه‌جایی‌ها، التهاب تابستانی اجاره‌بها (مطابق روال سنتی این بازار) فروکش کرده و حرارت در بازار پاییزی اجاره کم شود، اما مهرماه امسال، بازار اجاره به لحاظ تغییرات سطح اجاره‌بها، بازاری تورمی و پرحرارت بود.

آن‌ها اعلام کردند: معمولا در سال‌های گذشته به مستاجرها توصیه می‌کردیم در صورتی که امکان دارند زمان جابه‌جایی خود در بازار اجاره را از تابستان به پاییز و زمستان انتقال دهند تا به واسطه تغییر فصل و عبور از اوج جابه‌جایی‌ها بتوانند واحد مسکونی موردنظرشان را با قیمت مناسب‌تر و شرایط منعطف‌تر اجاره کنند. اما امسال این رویه کاملا برعکس شده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نیز نشان می‌دهد قبل از دوره جهش قیمت مسکن، بازار اجاره بعد از اتمام «تحرک تابستانی» وارد «خواب پاییزی» می‌شد و تغییرات فصلی در این دو بازه زمانی همواره با کاهش حرارت در این بازار به نفع مستاجرها یا دست‌کم عدم تغییر شرایط نسبت به تابستان همراه بود. اما امسال، برای دومین سال متوالی، مهرماه مترادف با پاییز داغ برای اجاره‌نشین‌ها به لحاظ تغییرات سطح اجاره‌بها شد. مهرماه سال قبل نیز، تورم ماهانه اجاره در کشور معادل 6.1درصد به ثبت رسید؛ به این معنا که سطح اجاره‌بها در مهر نسبت به شهریور 1401 معادل 6.1درصد رشد کرد.

یک علت مهم این رخداد نامتعارف و خلاف رویه سال‌های معمول بازار اجاره به «از بین رفتن قدرت خرید مسکن خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن» برمی‌گردد. در واقع پیام اول پاییز پرحرارت بازار اجاره، مربوط به اضافه‌بار تقاضای بازار اجاره ناشی از ناتوانی مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن برای خرید آپارتمان‌های مسکونی است. در نتیجه جهش قیمت مسکن که از سال 97 در تهران و از سال 98 در سایر شهرها آغاز شد، قدرت خرید متقاضیان مصرفی، به‌خصوص خانه‌اولی‌ها، در این بازار عملا از دست رفت؛ اما روند ازدواج و تشکیل خانواده‌های جدید متوقف نشد. به همین دلیل آن گروه از خریداران بالقوه مسکن که بیش از 70درصد خانوارهای جدید در تهران و سایر شهرهای بزرگ را به خود اختصاص می‌دهند ناچار به بازار اجاره روی آورده و مهمان ناخوانده این بازار شدند. در واقع می‌توان گفت صف تقاضا در بازار اجاره مسکن ناشی از جهش قیمت مسکن و ناتوانی خانه‌اولی‌ها برای خرید آپارتمان شکل گرفت و این تقاضا به شکل ابرترافیک در بازار اجاره منجر به رکوردزنی‌های پی‌در‌پی تورمی در این بازار شده است، به‌طوری‌که می‌توان گفت سریال درام رکوردزنی‌های پی‌در‌پی تورمی در بازار اجاره عملا نتیجه ابرترافیک اجاره‌نشینی ناشی از خروج اجباری تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از بازار تقاضای خرید خانه است.

پس‌لرزه تورم بهاری مسکن

پیام دوم پاییز پرحرارت بازار اجاره که در آمارهای رسمی مربوط به گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در مهرماه امسال از سوی مرکز آمار ایران منعکس شده است، سرایت با تاخیر پس‌لرزه تورم بهاری در بازار مسکن کشور است. اگرچه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم مسکن در بهار امسال منتشر نشده است اما آمار رسمی تورم مسکن شهر تهران در بهار از یک سو و نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن کلانشهرها از سوی دیگر نشان می‌دهد رخداد پاییزی امسال در بازار اجاره در واقع تاوان یا پس‌لرزه با تاخیر جهش قیمت مسکن در بهار امسال بوده است. در تهران، متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای بهار 1402، حدود 21درصد افزایش یافت و در سایر کلانشهرها نیز فعالان بازار مسکن از افزایش محسوس سطح قیمت‌های فروش در این فصل خبر دادند.

به این ترتیب، با توجه به اینکه همواره به دلیل حساسیت زیاد بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی، اثر افزایش قیمت مسکن با تاخیر به بازار اجاره منتقل می‌شود، یکی از مهم‌ترین دلایل حرارت بالای پاییزی در این بازار را می‌توان به تورم بهاری مسکن نسبت داد. در واقع تورم بهاری مسکن با تاخیر به تورم پاییزی اجاره بار شده است. به همین دلیل در شرایطی که از تابستان شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم، اما همچنان مستاجرها تاوان رشد بهاری قیمت مسکن را می‌پردازند.

تابستان امسال، به طور متوسط، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5.5درصد کاهش یافت و فعالان بازار مسکن دیگر شهرها نیز از کاهش تابستانی قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌ها خبر دادند. انتظار می‌رود این کاهش در ماه‌های بعد به شکل کاهش حرارت تورمی در بازار اجاره منعکس شود.

تعقیب‌وگریز با تورم عمومی

سومین پیام از پاییز داغ بازار اجاره به تعقیب وگریز تورم این بازار با تورم عمومی مربوط می‌شود. فعالان بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی و همچنین مشاهده روندهای تورم عمومی و تورم اجاره در حالی نشان‌دهنده آن است که همواره یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده تورم اجاره، سطح تورم عمومی است که پاییز امسال، تورم بالا در بازار اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. در واقع نوعی تعقیب‌وگریز بین تورم عمومی و تورم اجاره همواره وجود داشته و بعد از دوره جهش قیمت مسکن پررنگ‌تر شده است.

در شرایطی که در ماه‌های گذشته، از جمله بهار و تابستان امسال، یکی از دلایل صعود تورم ماهانه اجاره، تورم عمومی بالا بوده است، اما مهرماه امسال، تورم بالای اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. دلیل آن هم مشخص است. وزن شاخص اجاره‌بها در شاخص کل قیمت مصرف‌کننده، قابل‌توجه و بیش از 33 درصد است. بنابراین در ماه پرحرارت بازار اجاره که بالاترین رکورد تورم ماهانه اجاره در آن به ثبت رسید همین رکوردشکنی، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد.

در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد سنگین ماهانه اجاره‌بها در مهرماه امسال، عاملی برای افزایش سطح تورم عمومی شد. تورم عمومی ماهانه از 2درصد شهریورماه به 2.3درصد در مهرماه افزایش یافت.

این موضوع نشان می‌دهد همان‌گونه که سطح تورم عمومی یکی از عوامل تعیین‌کننده در سطوح تورم اجاره است، رشد مثبت اجاره‌بها نیز می‌تواند به شکل قابل‌توجهی روی تورم عمومی اثر گذاشته و آن را افزایش دهد. این شرایط را می‌توان به «تعقیب‌وگریز» تورم عمومی و تورم اجاره تعبیر کرد.