نقشه راه حاکمان دبی برای فرار از بحران جهانی املاک اداری

به گزارش اقتصادنیوز بلومبرگ در این گزارش به اقدامات مقامات امارات اشاره کرده که باعث شده بحران املاک اداری که نقاط مختلف جهان با آن درگیر هستند، در این کشور به‌ویژه شهر دبی رخ ندهد. همچنین سایر اقدامات دبی برای جذب مهاجران و کسب‌وکارها نیز مورد بررسی قرار گرفته است.

به گزارش اکوایران، شهر دبی در اوج همه‌گیری کووید-19 با خروج گسترده مهاجران و افزایش رقابت از سوی قطب‌های تجاری منطقه روبه‌رو بود.

به نوشته بلومبرگ، دولت امارات متحده عربی در پاسخ به این اتفاق، یک رویکرد باز را در پیش گرفت و همین رویکرد اکنون به دبی کمک کرده تا خود را از بحران جهانی املاک اداری مصون کند؛ بحرانی که کشورهای زیادی در جهان با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

اکوایران در ادامه ترجمه این گزارش آورده است: امارات متحده عربی که شهر دبی یکی از بخش‌های آن است، فرآیند کنار گذاشتن یک مدل اقتصادی چند دهه‌ای را آغاز کرد که در سراسر این کشور نفت‌خیز رایج است و یکی از موارد آن، مربوط کردن اقامت در این کشور به شرط اشتغال بوده است. مقامات امارات معیارهای واجد شرایط بودن برای ویزای بلندمدت "طلایی" را گسترش دادند، نیاز شرکت‌ها برای داشتن یک شریک محلی با اکثریت سهام را حذف کردند و برنامه مرتبط با هفته کاری را به دوشنبه تا جمعه تغییر دادند.

سیاست‌گذاران این کشور قصد داشتند با جذب مهاجران و تشویق آن‌ها به برپایی کسب‌وکار در امارات، تصویر دبی را به عنوان یک شهر موقت تغییر دهند و به نظر می‌رسد این استراتژی موفقیت‌آمیز بوده است.

اطلاعاتی که مقامات اماراتی در اختیار بلومبرگ گذاشته‌اند حاکی از میزان تغییر تصویر دبی برای مردم بسیاری از کشورها است. طبق این اطلاعات، این شهر در سال 2023 میلادی 411 هزار و 802 مجوز فعال کسب‌وکار داشته است که در مقایسه با سال‌های 2022 و 2021 به ترتیب رشد 30 درصدی و 75 درصدی را نشان می‌دهد.

در اوایل ماه جاری میلادی، منطقه مالی دبی موسوم به «مرکز مالی بین‌المللی دبی» اعلام کرد تعداد نهادهای ثبت‌شده در سال 2023 و نسبت به یک سال قبل از آن با رشد 26 درصدی همراه شد و از سطح 5 هزار و 500 عبور کرد. در این مرکز که یک منطقه آزاد تجاری محسوب می‌شود، حدود 41 هزار و 600 نفر مشغول به کار هستند که یک افزایش 15 درصدی را نشان می‌دهد.

این تأثیر بیشتر از همه در بازار املاک تجاری امارات مشهود است. نرخ اشغالِ این املاک در بالاترین سطح خود قرار دارد که در تضاد با افت تقاضا در شهرهای دیگر از جمله لندن و نیویورک است. در منطقه مالی دبی، نرخ اشغال فضاهای اداری بسیار بالا است و میزان اجاره‌ها نیز به رشد خود ادامه می‌دهد.

آزادی اقتصادی

شماری از عوامل خارجی نیز باعث افزایش ورود مهاجران به امارات متحده عربی شده‌اند. برای مثال، بانکداران از آسیا به امارات نقل مکان کردند تا بتوانند از قرنطینه‌های مربوط به همه‌گیری دور بمانند، در حالیکه روس‌های ثروتمند به دنبال حمله روسیه به اوکراین در سال 2022، برای حفاظت از دارایی‌های خود وارد امارات شدند. همچنین امارات با سیل حضور سرمایه‌گذاران کریپتو، هندی‌های متمول که به دنبال خانه دوم هستند و جوانان جویای کار از اروپا و خاورمیانه روبه‌رو شده است. اصلاحات دولتی باعث شده برخی مهاجران جدید بتوانند در زمان ورود به امارات، کسب‌وکار خود را راه‌اندازی کنند.

رایان بُل، تحلیل‌گر ارشد خاورمیانه و شمال آفریقا در شرکت «رِین نِتورک» اعلام کرده: «وقتی به صورت کلی شرایط را در نظر بگیریم، تغییرات ایجاد شده قابل توجه هستند. اگر عربستان سعودی و قطر می‌خواهند با آزادی اقتصادی که دبی به کسب‌وکارها می‌دهد، رقابت کنند،‌ هر دو کشور تحت فشار قرار می‌گیرند تا بتوانند راه‌هایی برای آزاد کردن اقتصاد خود پیدا کنند که برای آن‌ها منطقی باشد.»

به غیر از رونق املاک تجاری، نشانه‌های افزایش جمعیت هم وجود دارد. لیست‌های انتظار برای مدارس و باشگاه‌ها در حال افزایش است و جاده‌های کلیدی به‌طور معمول با ترافیک همراه می‌شوند. دولت امارات از یک پروژه 5 میلیارد دلاری حمل‌ونقل عمومی رونمایی کرده و مقامات این کشور انتظار دارند جمعیت دبی تا سال 2040 به 5/8 میلیون نفر افزایش پیدا کند. جمعیت کنونی دبی بیش از 3/5 میلیون نفر است.

با این حال، قیمت املاک مسکونی امارات در حال نزدیک شدن به رکوردهای قیمتی ثبت‌شده در گذشته است و نرخ وام مسکن هم در بالاترین سطوح دو دهه اخیر خود قرار دارد. متوسط اجاره سالانه برای ویلاها با افزایشی قابل توجه به حدود 88 هزار و 500 دلار رسیده است. در سال گذشته میلادی، خریداران برای خانه‌های 5 میلیون دلاری صف کشیدند و یکی از سازندگان املاک طی تنها چند ساعت خانه‌هایی به ارزش 844 میلیون دلار را به فروش رساند. همچنین در بخش گران‌قیمت‌ترین خانه‌ها،‌ فروش خانه‌های 25 میلیون دلاری یا با قیمت بیشتر از آن، در سال 2023 دو برابر شد.

تغییرات اخیر، بازار املاک دبی را به اشکال مختلفی تحت تأثیر قرار داده است. امروزه خریدارانی که می‌خواهند خودشان از ملک استفاده کنند، 44 درصد از کل خریدهای املاک را تشکیل می‌دهند که در مقایسه با آمار 29 درصدی سال 2019، با افزایش همراه شده است.

اصلاحات مربوط به ویزا از سوی دولت امارات باعث شده مهاجران برای آغاز کسب‌وکار خود ترغیب شوند زیرا شرایط نسبت به قبل،‌ متعادل‌تر و منعطف‌تر شده است.

سیاست‌گذاران در سراسر خاورمیانه صنایع دانش‌بنیان را به عنوان یک پتانسیل درخشان در نظر می‌گیرند و به همین دلیل، ثروت نفتی خود را به بخش‌های فناوری پیشرفته سرازیر کرده‌اند. برای جذب افراد مناسب در این مشاغل،‌ مقامات اماراتی بر اهمیت فراهم کردن افق‌های بلندمدت و قابل پیش‌بینی پی برده‌اند و همین موضوع به بستر تصمیم‌گیری مدیران اجرایی این کشور تبدیل شده است. ویزاهای طلایی تا اندازه‌ای این موضوع را تضمین می‌کنند، اما هنوز هم ممکن است برای دریافت حق شهروندی امارات ناکافی باشند.

در حالیکه عربستان سعودی هم ابتکاراتی برای تبدیل کردن ریاض به یک مقصد جذاب‌تر ارائه داده است، چالش‌ها همچنان پا برجا هستند. یک سوال بزرگ این است که آیا این کشور از لحاظ زیرساخت، مسکن،‌ سبک زندگی و رویه اداری آماده است تا تعداد قابل توجهی از متخصصان خارجی و خانواده‌های آن‌ها را در خود جای دهد یا خیر. یک سوال مهم دیگر این است که آیا ساکنان دبی حاضر خواهند بود این شهر را که در مقایسه با ریاض نسبتا لیبرال‌تر و آزادتر است،‌ رها کنند و به عربستان بروند؟

ثروت نفتی

بخشی از علت جذب شدن به امارات به ثروت نفتی عظیم خاورمیانه مربوط می‌شود و در این میان ابوظبی به عنوان پایتخت امارات متحده عربی، محل استقرار صندوق‌های دولتی است که ارزش دارایی‌های آن‌ها به 1/5 تریلیون دلار می‌رسد. این اتفاق باعث شده تعدادی از شرکت‌های چندملیتی برای گسترش فعالیت خود در منطقه ترغیب شوند.

با این حال، هنوز هم محدودیت‌هایی باقی مانده است؛ اگر ساکنان امارات تصمیم بگیرند که دیگر کار نکنند، چه اتفاقی می‌افتد؟‌ دبی نیاز دارد برنامه‌های بازنشستگی و بیمه سلامت ایجاد کند تا شرایط بازنشستگی ساکنان در این شهر فراهم شود.

از سوی دیگر، جایگاه دبی به عنوان یک شهر معاف از مالیات در حال افول است و همین مسئله ممکن است توانایی این شهر در جذب مهاجران را با مشکل مواجه کند. علاوه بر مالیات بر عملکرد شرکت‌ها، امارات ‌در سال 2018 به غیر از هزینه‌های دولتی مربوط به خدمات،‌ مالیات بر ارزش افزوده را نیز معرفی کرد؛ این قوانین در حالی نهایی شده که دبی در میان گران‌‌ترین شهرهای جهان قرار دارد.