مسکن راه خود را از دیگر عناصر اقتصادی جدا کرد/ سبقت اجاره خانه از تورم عمومی/ امیدی به مجلس آینده هست؟

بی‌قانونی و رهاشدگی بازار اجاره قیمت‌ها را بالا برد

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص سرعت افزایش نرخ اجاره نسبت به نرخ تورم در سال 1402 به «اعتماد» گفت: علت اصلی این مساله بی‌قانونی و رهاشدگی بازار اجاره‌بهاست که متاسفانه باعث افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن آن هم به صورت افسارگسیخته شده است.گودرزی در مورد قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها ادامه داد: این موضوع قدم خوبی است، اما امیدواریم شبیه نمایش قانون مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس نباشد که باعث چالشی بزرگ برای مردم شد و تنها بهانه‌ای برای افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بازار.

مستاجران هیچ جایگاهی در محاکم قضایی ندارند

این کارشناس بازار مسکن افزود: از سوی دیگر در طول 100 سال گذشته حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن نداشته‌ایم و این بازار همیشه رها شده بود و با آوارگی برخی مستاجران روبه‌رو شدیم، این در حالی است که در هیچ جای دنیا این رویه مرسوم نیست که صاحبخانه‌ها حکمی صادر و خودشان هم اجرا کنند، اما در ایران این مساله باعث آوارگی مستاجران شده است. او با اشاره به ضعف شدید قانون برای مستاجران در کشور گفت: هنوز صاحبخانه‌ها این قدرت را در ایران دارند که به جای قاضی و دادگاه برای مستاجران حکم صادر کنند و متاسفانه مستاجران هیچ جایگاهی در محاکم قضایی ما ندارند و حتی اگر صاحبخانه‌ای 1000 درصد هم اجاره‌بها ملکش را اضافه کند، مستاجر نمی‌تواند به هیچ دادگاهی شکایت کند.

کمبودهای بخش ساخت و ساز مسکن عمدی و غیرواقعی است

گودرزی در پاسخ به این پرسش که آیا عرضه بیشتر مسکن باعث کاهش نرخ اجاره‌بها خواهد شد، افزود: در حقیقت کمبودی در بخش مسکن در کشور وجود ندارد و تعداد زیادی از خانه‌ها همچنان خالی هستند و حتی با قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم نتوانستند عرضه مسکن را بیشتر کنند و از سال 1352 به بعد همواره با این مساله روبه‌رو بوده‌ایم که برخی مالکان تمایلی به اجاره املاک‌شان نداشته‌اند. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بیشترین چالشی که وجود دارد در بخش قانونگذاری است و از سوی دیگر هم کمبودهای بخش ساخت و ساز مسکن عمدی و غیرواقعی است و اینکه ظرفیت‌ها در بخش مسکن فوق‌العاده بالاست و کمتر کشوری ظرفیت‌هایی به بزرگی ایران در بخش مسکن دارد منتها عمده چالش ما بحث مدیریت بازار و خلأ قانونگذاری در این بازار است.

کاهش دلال‌بازی‌ها با سامانه خودنویس

گودرزی در مورد راه‌اندازی سامانه خودنویس و کم کردن دست واسطه‌ها در بازار مسکن ادامه داد: این سامانه بسیار مفید است و به نوعی دخالت‌های مشاوران املاک را کم و از اخلال در این بازار جلوگیری می‌کند و این سامانه باعث می‌شود تا حدود زیادی دلال‌بازی‌ها در این بازار محدود شود. او با بیان اینکه دولت در بخش اجاره‌نشینی پایگاهی با داده‌ها و اطلاعات قوی ندارد، خاطرنشان کرد: در صورتی که قوانینی وضع شود تا قراردادها در سامانه خودنویس یا در سامانه اسکان و املاک ثبت شود، دولت می‌تواند ساماندهی بهتری در بازار مسکن داشته باشد.

خوداظهاری‌ها به دلیل عدم اطلاعات دقیق دولت است

گودرزی با بیان اینکه خوداظهاری خانه‌های خالی به دلیل عدم اطلاعات دقیق دولت از این مساله بود، افزود: یکی از دلایلی که دولت تاکنون قادر به اجرای قانون بر خانه‌های خالی نبوده، نداشتن اطلاعات از تعداد این خانه‌ها در کشور است. او گفت: متاسفانه نمی‌توان پیش‌بینی درستی از بازار اجاره‌بها در سال آینده داشت و آن هم به دلیل رهاشدگی این بازار است. این در حالی است که در کشوری مانند آلمان رهن خانه به اندازه 3 ماه اجاره‌بها ملک است. این در حالی است که در ایران هیچ‌گونه حد و حساب و سقفی برای این موضوع وجود ندارد و در بسیاری از مناطق صد درصد درآمد افراد هم کفاف اجاره ملک را نمی‌دهد که ویرانی خانواده‌ها را به دنبال دارد و با تبعات سنگین اجتماعی همراه است.

گودرزی تصریح کرد: هر چند امیدی به مجلس آینده در حوزه مسکن نداریم و تمامی کارشناسان مسکن حذف شده‌اند و کمتر نماینده‌ای هم دغدغه حوزه مسکن را دارد، اما امیدواریم نمایندگانی هم در مجلس باشند که در حوزه قانونگذاری و برطرف کردن ضعف این حوزه اقداماتی را انجام بدهند.

نرخ ارز روی اجاره‌بها اثرگذار است

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد پیشی گرفتن نرخ اجاره‌بها از نرخ تورم به «اعتماد» گفت: در صورتی که نرخ تورم اعلامی در محدوده 40 درصد باشد قاعدتا نرخ اجاره‌بها بیشتر از این نرخ شده که علت اصلی آن هم افزایش نرخ ارز در بازار است به گونه‌ای که نرخ یورو به 67 هزار تومان هم رسیده و در دو هفته اخیر با رشد 25 درصدی مواجه شده که همین مساله بر همه اقلام و از جمله اجاره‌بها تاثیرگذار بوده است. این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: اگر افزایش نرخ اجاره‌بها بیشتر از تورم هم باشد باز هم در این اقتصاد بیمار مالکان هم بهره چندانی از این نرخ نمی‌برند، اما اینکه آیا مستاجران هم برای تمدید اجاره‌بها از این نرخ تبعیت می‌کنند یا نه، مهم است.

با اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن قیمت‌ها چه تغییری می‌کند؟

اکبرپور گفت: قاعدتا مالکان برای اینکه نخواهند برای جا‌به‌جایی مستاجران هزینه بیشتری کنند، سعی می‌کنند با همان مستاجران قبلی خود و با درصد کمتری از افزایش قیمت موافقت کنند تا هزینه تعمیرات بر اثر جابه‌جایی و معاملات ملکی کمتری داشته باشند. او در مورد قانون ساماندهی بازار مسکن تصریح کرد: هر آنچه دولت در آن دخالت کند به جای اینکه کار بهتر شود، بدتر می‌شود و علت اینکه تعداد واحدهایی که برای اجاره هست یا کم است یا اینکه موجود است اما مالکان اجاره نمی‌دهند که به این علت است که هیچ‌گاه بررسی علمی در این مورد صورت نگرفته است.