بقا در تنگنای شدید؛ بایدها و نبایدهای اجاره‌نشینی در جهان ثروتمند

عکس: اکوایران/ دانیال شایگان

به گزارش اقتصادنیوز، تمامی اجاره‌نشینان دچار اضطراب شدید شده‌اند. در جهان ثروتمند -از آمریکا تا نیوزیلند- میلیون‌ها نفر بیش از یک‌سوم از درآمد خالص خود را برای اجاره صرف می‌کنند. این تنگنا هم در دموکراسی‌های اجتماعی که حقوق زیادی برای مستاجران قائل‌اند و هم در کشورهای انگلوساکسون که به مالکیت اهمیت می‌دهند دیده می‌شود و روزبه‌روز شدت می‌گیرد. خبر خوب برای مستاجران مضطرب آن است که با افزایش شمار آنها صدایشان بیشتر به گوش می‌‌رسد. خبر بد آن است که کارزارها و سیاستمداران بر راه‌حل‌های اشتباه متمرکز شده‌اند.

قرن بیستم شاهد افزایش چشمگیر مالکیت خانه بود. در سال 1920 حدود 20 درصد از بریتانیایی‌ها صاحب‌‌ خانه بودند. این نسبت تا سال 2000 به 70 درصد رسید. بسیاری از کشورهای انگلیسی‌زبان همین مسیر را پیمودند. حتی کشورهایی که فرهنگ صاحب‌خانه شدن ضعیف‌تر است پس از رونق خانه‌های اجتماعی شاهد کاهش اجاره‌نشینی بودند.

در قرن 21 این داستان شکلی متفاوت پیدا کرد. طبق محاسبات راد هیک از دانشگاه کاردیف، نرخ مالکیت خانه در کشورهایی مانند بریتانیا، دانمارک، ایرلند، نیوزیلند و اسپانیا در دهه منتهی به سال 2018 تا 10 واحد درصد کاهش یافت. داده‌های مربوط به اجاره‌نشینی ناقص هستند اما ارقام کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) نشان می‌دهند که از سال 2010 حرکت به سمت اجاره‌نشینی در اکثر کشورهای ثروتمند سرعت گرفته است. پیتر کمپ از دانشگاه آکسفورد بریتانیا پیش‌بینی می‌کند که احتمالاً تا مدت‌ها شاهد حضور بخش بزرگی از اجاره‌نشینان خواهیم بود.

یکی از بزرگ‌ترین تغییرات را در بریتانیا می‌بینیم. یک‌پنجم از جمعیت کشور هم‌اکنون اجاره‌نشین هستند، در حالی که نسبت آنها در دهه 2000 یک‌دهم بود. یعنی تعداد مستاجران شش میلیون بیشتر شده است. بانک بریتانیایی هالیفکس در سال 2011 عبارت «نسل اجاره‌نشین» را ابداع کرد. اما نسل هزاره بریتانیا که بین سال‌های 1981 و 1996 به دنیا آمده‌اند تنها گروه خاص نیستند.

عواملی همچون رکود بازار کار، قیمت بالای مسکن، افزایش اجاره‌بها و تشدید مقررات وام مسکن باعث شد بسیاری از جوانان استطاعت مالی برای خرید مسکن نداشته باشند.

مشکل اشتغال و فشارهای مسکن تا اندازه‌ای آرام گرفت. نسل زد شامل متولدین 1997 تا 2012 اکنون درآمد بیشتری نسبت به همسالانشان در نسل هزاره دارند. شاید رکود بازار مسکن بتواند به برخی افراد نسل هزاره کمک کند تا با پشتیبانی والدین اولین کلیدهای خانه را در دست بگیرند. اما بقیه همچنان در تنگنا باقی می‌مانند. اکنون نیمی از مستاجران بریتانیا بیش از 35 سال سن دارند. مکان‌هایی که در گذشته به جوانان و بی‌خانمان‌ها اختصاص می‌یافت به محل سکونت خانواده‌ها و کهنسالان تبدیل شده‌اند. سیاستمداران نگران‌ آن‌اند که موجی از بازنشستگان اجاره‌نشین ایجاد شود.

براساس گزارش تجارت فردا، اجاره‌بها در سه سال گذشته افزایش چشمگیری داشت. بازگشت کارگران به شهرها پس از پایان همه‌گیری، افزایش دستمزدها و محدودیت‌ عرضه مسکن به آن آتش دامن زد. نرخ بالای بهره به فرآیند ساخت‌وساز (که از قبل هم ناکافی بود) آسیب زد. در سه ماه اول سال 2023 عملیات خانه‌سازی در سوئد تا 50 درصد کاهش یافت. قوانین دریافت وام نیز همچنان سخت‌گیرانه هستند.

برخی مستاجران از عدم امنیت و سختی شرایط گلایه دارند، اما استطاعت‌پذیری بزرگ‌ترین مشکل به ویژه برای افراد کم‌درآمد است. تعریف استطاعت‌پذیری خود موضوعی مناقشه‌برانگیز است اما OECD و دیگر کشورها عمدتاً خانه‌ای را استطاعت‌ناپذیر می‌دانند که بیش از 40 درصد درآمد خالص (پس از کسر مالیات و هزینه‌های تامین اجتماعی) یا بیش از 30 درصد از درآمد ناخالص را به خود اختصاص دهد. براساس گزارش مرکز مشترک مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد آمریکا در سال 2022 تقریباً نیمی از خانوارهای اجاره‌نشین آمریکا بیش از 30 درصد از درآمد ناخالص خود را برای مسکن هزینه می‌کردند. این میزان بالاترین سطح ثبت‌شده بود و ظرف سه سال دو میلیون نفر به آن اضافه شد. اجاره‌بها به میزان 40 درصد یا بیشتر از درآمد خالص در جهان ثروتمند عادی شده است. این داده‌ها شامل بازار سیاه در کشورهایی مانند سوئد و آلمان نمی‌شود که در آن قراردادهای فرعی اجاره از قوانین و مقررات پیروی نمی‌کنند.

اجاره‌بهای بالا صرفاً کیف پول مردم را خالی نمی‌کند. بدی عملکرد بازار اجاره باعث می‌شود افراد کم‌درآمد نتوانند شغل مناسبی پیدا کنند. مترو استکهلم بخشی از یکی از بهترین شبکه‌های حمل‌ونقل عمومی جهان به‌شمار می‌رود، اما یک مورد از هر پنج کسب‌وکار عقیده دارد که هزینه‌های بالا و کمبود مسکن استطاعت‌پذیر باعث شده است که آنها نتوانند نیروی کار جوان استخدام کنند. لوکاس پرسون جوان 28ساله‌ای که در یک اندیشکده کار می‌کند، می‌گوید؛ بسیاری از دوستانش قصد دارند شهر را ترک کنند. شرکت سوئدی پخش موسیقی اسپاتیفای بازار ناکارآمد اجاره را مانعی برای توسعه خود می‌داند.

بسیاری از حامیان مستاجران صاحب‌خانه‌ها را مقصر می‌دانند و برخی فعالان صاحب‌خانه‌ها را «انگل اجتماع» می‌خوانند. دولت اسکاتلند در سال 2022 اجاره‌بها را قفل کرد. صدیق‌خان، شهردار لندن هم از مدت‌ها قبل قصد چنین کاری داشت. شهرهایی در فرانسه و آلمان در واکنش به استطاعت‌ناپذیری مسکن کنترل اجاره‌بها را تشدید کرده‌اند. حزب سبز استرالیا می‌گوید که قفل اجاره می‌تواند افساری بر «مغول‌های ثروتمند بخش املاک» باشد.

آمریکا از مدت‌ها قبل اهرم‌های کنترل اجاره‌بها را برای مستاجران موجود در نیویورک و سانفرانسیسکو به کار می‌گیرد. اورگان و کالیفرنیا در سال‌های اخیر قوانینی در سطح ایالت وضع کرده‌اند. میشل ویو، شهردار بوستون هم از سال 2023 در این مسیر گام گذاشته است.

پروفسور کمپ می‌‌گوید، آشکار است که این اقدامات برای سیاستمداران جذابیت دارند. صاحب‌خانه‌ها محبوب نیستند (جو بایدن به رای‌دهندگان اطمینان داد که آنها را سرکوب می‌کند). خانه‌سازی هم در بسیاری از مناطق طرفداری ندارد. در مقابل، کنترل اجاره‌بها اغلب از حمایت گسترده‌ای برخوردار است و همه به دنبال اجاره پایین هستند. علاوه بر این، کنترل اجاره‌‌بها برای دولت هیچ هزینه اولیه‌ای ندارد و فقط با یک حرکت قلم به راه می‌افتد.

اقتصاددانان با این دیدگاه مخالف‌اند. کنترل اجاره‌بها اولین‌بار بلافاصله پس از دو جنگ جهانی آغاز شد. در آن زمان مستاجران گروه بزرگی از رای‌دهندگان را تشکیل می‌دادند. میلتون فریدمن در مقاله 1946 خود به کنترل اجاره حمله کرد و هشدار داد که این کار به تخصیص مصلحتی و نامناسب فضا، استفاده ناکارآمد از آن و توقف ساخت‌وساز جدید منجر می‌شود. اقتصاددانان لیبرال کنترل اجاره را یک سیاست زامبی‌وار می‌دانند.

استکهلم بهتر از دیگر شهرها اثرات مخربی را که فریدمن نسبت به آنها هشدار داده بود به نمایش گذاشته است. سامانه کنترل اجاره سوئد بر روی کاغذ بیشترین سخت‌گیری‌ها را در جهان دارد. اتحادیه قدرتمند مستاجران با صاحب‌خانه‌ها وارد مذاکره می‌شود و اجاره را تا 50 درصد زیر قیمت بازار می‌آورد. اما در عمل بسیاری از مردم بازنده‌‌اند. آنها باید برای دریافت یک آپارتمان دارای اجاره‌بهای کنترل‌شده به فهرست انتظار وارد شوند. میانگین انتظار در مرکز استکهلم 20 سال و در اطراف شهر حدود 10 سال است. بسیاری از کسانی که به ابتدای صف می‌رسند در دهه 50 زندگی هستند و خود صاحب‌خانه شده‌اند. آقای پرسون با تاسف می‌گوید که جوانان سوئدی اغلب مجبور هستند به قراردادهای ثانویه زیرمیزی و پرهزینه اجاره تن دهند.

خوش‌اقبالانی که آپارتمان گرفته‌اند آن را خالی نمی‌کنند. خانواده‌ها روش‌های هوشمندانه‌ای پیدا کرده‌اند تا قراردادها را به اقوام دور انتقال دهند. اگر زوجی جسارت کند و بخواهد فضای بیشتری برای کودکان داشته باشد باید به زنجیره پیچیده‌ای از تعویض آپارتمان‌ها بپیوندد یا رشوه بپردازد. در سال 2021 در یک پرونده دادگاهی مشخص شد که یک زن 4/2 میلیون کرون معادل 220 هزار دلار برای یک قرارداد بازار سیاه مربوط به یک آپارتمان در منطقه اعیان‌نشین استکهلم پرداخته بود.

برت کریستوفرز، جغرافیدان دانشگاه اوپسالا (Uppsala) در سوئد می‌گوید؛ سامانه فهرست انتظار آپارتمان‌های کمیاب را به سوئدی‌های ثروتمند طبقه متوسط به بالا می‌رساند، در حالی که نیازمندان واقعی به مسکن باید در سکونتگاه‌های قدیمی و مخروبه در خارج شهر اقامت کنند. سوئدی‌ها مایل‌اند چنین فکر کنند که رویکردی عادلانه و ترقی‌‌خواه دارند. اما مهاجران بیشترین آسیب‌ها را می‌بینند، چون ورود و کار با سامانه برای آنها بسیار دشوار است.

البته تمام اشکال کنترل اجاره‌بها مضر نیستند و تاثیر آنها به مکان و چگونگی اجرای آنها بستگی دارد. یک دلیل بقای این دیدگاه آن است که طرفدارانش مرتب آن را سازگار می‌کنند. مخرب‌ترین سیاست‌ها آنهایی هستند که به‌طور مصنوعی برای اجاره سقف می‌گذارند یا آن را در سطح معینی قفل می‌کنند. اکثر دولت‌ها از مدت‌ها قبل این سیاست‌ها را کنار گذاشته‌اند. اما هرازچندگاه یک دولت آن را دوباره امتحان می‌کند. به عنوان مثال می‌توان به اقدام مقامات برلین در سال 2020 یا اسکاتلند در سال 2022 اشاره کرد.

رایج‌ترین اهرم‌های کنترل آنهایی هستند که افزایش اجاره‌بها را تا سطحی (مثلاً درصد ثابتی بالاتر از نرخ تورم) محدود می‌کنند. منطق این کار آن است که صاحب‌خانه‌ها و مستاجران اغلب قدرت چانه‌زنی یکسان ندارند، بنابراین از جنبه نظری صاحب‌خانه‌ها می‌توانند با سوءاستفاده از افزایش هزینه‌های اسباب‌کشی مستاجران را نقره‌داغ کنند. حتی اگر چنین سیاست‌هایی بتواند بین نرخ‌های کنترلی و نرخ بازاری اجاره توازن ایجاد کند باز هم به صاحب‌خانه‌ها انگیزه می‌دهد تا در ملک خود سرمایه‌گذاری نکنند و مستاجران را تشویق می‌کند که جابه‌جا شوند.

خانم ویو در بوستون پیشنهاد کرد که سقف افزایش اجاره به اندازه شاخص بهای مصرف‌کننده (CPI) به اضافه شش درصد باشد. اما مشکل آنجاست که وقتی سیاستمداران کنترل اجاره‌بها را در دست می‌گیرند تمایل دارند آن را سرکوب کنند. هزینه آپارتمان‌های دارای اجاره‌ کنترل‌شده در سوئد از مدت‌ها قبل بسیار کمتر از نرخ بازاری اجاره است.

کنترل اجاره زمانی بیشترین آسیب را وارد می‌کند که عرضه محدود و تقاضا بالا باشد. کسانی که در جست‌وجوی مکانی برای زندگی هستند به تنگنا می‌افتند. بخشی از دلیل شکست رویکرد سوئد آن بود که شهرداری‌های ثروتمند نواحی شهر در برابر ساخت‌وساز جدید مقاومت می‌کردند. چپ‌گرایان آمریکا اغلب با حسرت از شهر وین یاد می‌کنند. جایی که 80 درصد از ساکنان در آپارتمان‌هایی با اجاره کنترل‌شده زندگی‌ می‌کنند. سال گذشته نشریه نیویورک‌تایمز وین را آرمان‌شهر مستاجران نامید. اما نباید فراموش کرد که برنامه‌ریزی شهری وین اجازه افزایش بلوک‌های آپارتمانی را می‌دهد. همچنین جمعیت این شهر از زمان جنگ جهانی دوم افزایش زیادی نداشته است. نمی‌توان سبک کنترل اجاره در وین را راه‌حلی برای مشکل منهتن دانست.

بنیان‌های تحول

با این حال، یک شهر الگوی خوبی برای کمک به مستاجران است، ولی متاسفانه به درس‌های آن بی‌توجهی می‌شود. شهر اوکلند در نیوزیلند یکی از گران‌ترین خانه‌ها را در جهان دارد. این شهر در سال 2016 لایحه‌ای را به تصویب رساند که در سه‌چهارم از مناطق مسکونی شهر اجازه افزایش تراکم می‌دهد. قانون‌گذاران به دنبال آن بودند که آپارتمان‌ها را در فاصله اندکی از مرکز شهر، حمل‌ونقل عمومی یا مناطق تجاری بسازند.

متعاقب آن بخش مسکن رونق گرفت و ظرف هفت سال 44 هزار واحد مسکونی معادل هشت درصد مقدار موجود ساخته شد. مطالعات اخیر نشان می‌دهند که افزایش تعداد آپارتمان‌ها اجاره‌بها را 30 درصد کمتر از مقداری تعیین کرد که در غیر این صورت به آن می‌رسید. جاسیندا آردن، نخست‌وزیر وقت نیوزیلند در سال 2021 قانونی را امضا کرد که از دیگر شهرها می‌خواست تا از الگوی اوکلند پیروی کنند. اما پیشرفت کار متوقف شد. در سرتاسر جهان تنها راه کمک به مستاجران آن است که ساختمان‌های بیشتری ساخته شوند. آقای پرسون از این بابت به استکهلم خوش‌بین نیست. خود او انتظار دارد در 12 سال دیگر یک آپارتمان دارای اجاره‌بهای کنترل‌شده در منطقه رینکبی کیستا (Rinkeby-Kista) به دست آورد. این منطقه 12 کیلومتر با شهر فاصله دارد و با مشکل جرم و جنایت دست‌وپنجه نرم می‌کند.