بحران مسکن چین را غافلگیر کرد/ اژدهای زرد گرفتار در گرداب بدهی 160 میلیارد دلاری

به گزارش اقتصادنیوز، پس از چهار سال تماشای نکول بدهی شرکت‌های توسعه املاک و مستغلات چین نظیر شرکت «اورگراند گروپ» (Evergrande Group)، مقامات حزب کمونیست در اواخر ژانویه به این نتیجه رسیدند که شرکت «وانکه» (China Vanke Co.)، یکی از آخرین غول‌های املاک و مستغلات چین که تاکنون توانسته است به فعالیت خود ادامه دهد، دست‌کم در حال حاضر به‌اندازه‌ای قوی و بزرگ است که در فعالیتش مشکلی پیش نیاید.

براساس گزارشی که اکوایران به نقل از بلومبرگ نوشته است: در حالیکه قیمت اوراق قرضه وانکه در معرض فروپاشی قرار دارد و این شرکت هشداری مبنی بر زیان بی‌سابقه‌ 6.2 میلیارد دلاری صادر کرده است، مقامات از زادگاه این شرکت سازنده در شنژن وارد عمل شدند تا کنترل عملیاتی را در دست بگیرند. مقامات چینی در حال کار روی پیشنهادی هستند که به شرکت وانکه کمک می‌کند شکاف تأمین مالی حدود 6.8 میلیارد دلاری در سال جاری میلادی را برطرف کند.

این مداخله بی‌سابقه یک احساس آرامش در بازارها به وجود آورد، اما در عین حال این موضوع بر یک واقعیت غم‌انگیز تأکید می‌کند: بحران مسکن چین که اقتصاد این کشور را با مشکل جدی روبه‌رو کرده و نزدیک به 160 میلیارد دلار بدهی معوق به وجود آورده است - بزرگ‌ترین در جهان - در حال وخیم‌تر شدن است.

نشانه‌های ادامه مشکلات اکنون در همه جا دیده می‌شود. یک احیای کوتاه در وضعیت فروش خانه با شکست روبه‌رو شده است، آن هم با وجود اینکه دولت شی جین‌پینگ، رئیس‌جمهور چین، چندین دور از بسته‌های محرک مالی را معرفی کرد. افراد مطلع به بلومبرگ اعلام کرده‌اند، بانکداران چینی از وام‌دهی به پروژه‌های املاک و مستغلات در بیرون از شهرهای بزرگ خودداری می‌کنند. و صبر طلبکاران بین‌المللی رو به پایان است: معاملات بیشتری برای تجدید ساختار بدهی در حال وقوع است و چندین شرکت توسعه املاک با درخواست‌هایی برای انحلال مواجه شده‌اند، از جمله شرکت‌های بزرگ و مشهور پیشین مانند «کانتری گاردن هلدینگز» (Country Garden Holdings Co).

مشکلات چین همچنین در حال گسترش به هنگ‌کنگ هستند، چراکه خریدران خانه چینی و گردشگران در حال عقب‌نشینی از درخواست‌ها خود برای خرید مسکن هستند. شرکت « New World Development Co.»، یک غول توسعه املاک که توسط یکی از ثروتندترین خانواده‌های هنگ‌کنگ کنترل می‌شود، در حال رقابت برای فروش دارایی‌ها و رهن دادن برخی از املاک خود همزمان با افزایش زیان است.

همه این‌ها به ریسک‌های اقتصاد چین اشاره دارند که پیش از این با روند آهسته هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان داخلی و تعرفه‌های دونالد ترامپ دست‌وپنجه نرم می‌کرد. بدون اقدام عمیق و موثر از سوی پکن برای احیای اعتماد خریداران خانه و تثبیت نشدن بخش مسکن این کشور به ارزش 15 تریلیون دلار، این بحرانِ رو به وخامت می‌تواند قدرت رئیس‌جمهور چین در مذاکرات تجاری با ترامپ را کاهش دهد و سرمایه‌گذاری خارجی در چین را بیش از پیش کاهش دهد.

هوان لی، یکی از بنیان‌گذاران Forest Capital Hong Kong Ltd.، یک صندوق پوششی با 200 میلیون دلار تحت مدیریت، گفت: «تلاش‌های نجات نظارتی چین گاهی اوقات محتاطانه است، مانند فراهم کردن چسب زخم پس از زخم چاقو. آن‌ها تا بدترین لحظه اقدام نمی‌کنند، اما وقتی این اتفاق بیفتد، ممکن است خیلی دیر باشد. حمایت از وانکه مثبت است و ما باید بیشتر از این حمایت‌ها ببینیم.»

چگونگی آغاز بحران مسکن چین

این بحران زمانی آغاز شد که شی جین‌پینگ کشورش را به‌سوی رشد اقتصادی فناوری‌محور هدایت کرد، در حالیکه نقش بخش املاک و مستغلات در رشد را کاهش داد. این موضوع باعث شد پکن اهرم‌های مالی قدرتمند توسعه‌دهندگان مسکن را سرکوب کند و با حباب این بخش به مقابله بپردازد.

سقوط ناشی از این اتفاق باعث شد ثروت خانوارهای چینی به‌میزان 18 تریلیون دلار از بین برود. طبق اعلام اقتصاددانان، قیمت‌های خانه از اوج خود در سال 2021 با افت حدود 30 درصدی روبه‌رو شده‌اند. همچنین سهم بخش مسکن در کیک اقتصادی از حدود 24 درصد به 19 درصد کاهش پیدا کرده است.

نکول بدهی شرکت اورگراند در سال 2021، عمق این بحران را نشان داد و زمانی که شرکت‌ها با مشکلات تأمین مالی مواجه شدند و قادر نبودند ساخت خانه‌ها را تکمیل کنند، خریداران خانه در سال 2022 تظاهرات سراسری در چین برگزار کردند.

راه‌حل پکن برای این بحران، تمرکز بر تحویل خانه‌ به خریدران بود، نه نجات شرکت‌ها. دولت مرکزی چین از دولت‌های محلی و شرکت‌های دولتی خواست خانه‌های به‌فروش‌نرفته‌ را خریداری کنند، در حالیکه برای تکمیل ساخت پروژه‌های ناتمام، تأمین مالی محدودی را ارائه کرد. پس از آن دولت چین سعی کرد با کاهش نرخ وام‌های مسکن و برداشتن محدودیت‌های خرید، تقاضا را افزایش دهد. در واقع هدف این بود که آهسته شدن بخش مسکن مدیریت شود، نه اینکه بازار به رشد برگردد.

وانکه یک سمبل پیشرو از این استراتژی به‌عنوان پنجمین شرکت توسعه املاک بزرگ چین از نظر فروش محسوب می‌شود که بلوک‌های آپارتمانی وسیعی برای طبقه متوسط ​​در برخی از ثروتمندترین شهرهای چین ساخته است.

در سال گذشته میلادی، شرکت‌های تحت حمایت دولت 70 درصد از فروش خانه‌ها را به خود اختصاص دادند که بیش از دو برابر نرخ 32 درصدی پیش از آغاز رکود بازار مسکن این کشور بوده است. با این حال، سرمایه‌گذاران در ماه‌های اخیر نگران این موضوع شده‌اند که شرکت وانکه در پرداخت بدهی‌های خود با مشکل مواجه شود. این شرکت، 4.9 میلیارد دلار اوراق قرضه دارد که در سال 2025 سررسید می‌شوند یا با گزینه‌های بازخرید مواجه هستند. مودیز ریتینگ روز سه‌شنبه با استناد به نتایج مالی و نقدینگی ضعیف، رتبه وانکه را به Caa1 کاهش داد که هفت درجه پایین‌تر از رتبه سرمایه‌گذاری است. مدیران در سایر شرکت‌های توسعه املاک چین اعلام کرده‌اند در صورت نکول بدهی وانکه، اعتماد به سایر توسعه‌دهندگان دولتی نیز از بین می‌رود.

وام‌دهندگان ممکن است برای آماده شدن در جهت کاهش سریع تقاضا و قیمت مسکن، اعطای وام‌های جدید را محدود کنند. ریچارد چنگ، رئیس تحقیقات املاک و مستغلات چین در CGS International Securities هنگ‌کنگ، تخمین می‌زند حجم فروش خانه‌های جدید ممکن است در بدترین حالت در سال جاری میلادی 10 درصد کاهش یابد.

شو لی کیانگ، معاون مدیر درآمد ثابت در شرکت سرمایه‌گذاری Shanghai Silver Leaf Investment Co، گفت: «اگر وانکه فروپاشد، مردم جهت‌گیری سیاستی احیای بازار املاک و مستغلات توسط پکن در ماه سپتامبر را زیر سوال خواهند برد و ممکن است بپرسیم که بعد از آن کدام شرکت منحل خواهد شد؟»

جزئیات نجات وانکه به‌تدریج در حال پدیدار شدن است. یک مقام رسمی از شرکت Shenzhen Metro Group Co.، بزرگترین سهامدار آن، به‌عنوان رئیس منصوب شد که نخستین باری است که دولت کنترل مستقیم این شرکت را در دست می‌گیرد. دولت محلی از طریق رسانه‌های دولتی اعلام کرده است از عملیات این شرکت «به‌طور فعال حمایت» خواهد کرد. در تاریخ 10 فوریه (22 بهمن)، وانکه اعلام کرد که Shenzhen Metro وامی به ارزش حداکثر 2.8 میلیارد یوآن ارائه خواهد کرد.

روز چهارشنبه، بلومبرگ نیوز گزارش داد مقامات چینی در حال کار روی پیشنهادی برای کمک به وانکه برای پر کردن شکاف بودجه حدود 50 میلیارد یوآنی در سال جاری میلادی هستند. به گفته این افراد که درخواست کردند نامشان فاش نشود و طبق این طرح، قانون‌گذاران 20 میلیارد یوآن سهمیه اوراق قرضه ویژه دولت محلی را برای خرید املاک فروخته‌نشده و زمین‌های خالی از وانکه اختصاص خواهند داد.

طبق بیانیه‌ای در پاسخ به استعلام بلومبرگ، وانکه اعلام کرد تمام تلاش خود را برای انجام تعهدات بدهی عمومی خود در سال جاری میلادی انجام می‌دهد و همچنان به افزایش بودجه از طریق فروش خانه، فروش دارایی، خروج از مشاغل غیر اصلی و جست‌وجوی تأمین مالی جدید ادامه خواهد داد. این توسعه‌دهنده اعلام کرد که 36 میلیارد یوآن بدهی عمومی در سال 2025 دارد و 3 میلیارد یوآن را در ژانویه بازپرداخت کرده است.

این کمک‌ها پس از مجموعه‌ای از محرک‌های بخش خصوصی و اعلامیه‌های مربوط به ماه سپتامبر انجام شد. جلسه هیئت تصمیم‌گیری حزب کمونیست در آن ماه متعهد شد که اطمینان حاصل کند بازار مسکن از کاهش بیشتر باز خواهد ایستاد که قوی‌ترین تعهد تاکنون برای تثبیت این بخش آسیب‌دیده بوده است. کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی چین، نرخ‌های وام مسکن برای خریداران اول خانه را در سه ماهه آخر سال گذشته به پایین‌ترین سطح یعنی 3.1 درصد رساند. همچنین الزامات پیش‌پرداخت کاهش یافت.

با فضای موجود برای اجرای کسری بودجه بالاتر، در قدرت پکن برای مانور بیشتر، تردیدی وجود ندارد. مشکل این است که تقاضای مسکن به‌اندازه کافی در حال افزایش نیست، زیرا ترجیح مصرف‌کنندگان چینی برای پس‌انداز، این کشور را در مسیر طولانی‌ترین چرخه تورم منفی از دهه 1960 قرار داده است.

از سوی دیگر، احیای فروش خانه در سراسر چین که پس از محرک سپتامبر رخ داد، از بین رفته است. طبق داده‌های اولیه شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین، فروش خانه‌ها در ژانویه 3.2 درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت، در حالیکه در ماه قبل (دسامبر) تغییر کمی داشت. برآوردهای بلومبرگ اینتلیجنس نشان می‌دهد این میزان برای کمک به این توسعه‌دهنده برای رسیدن به هدف کاهش بدهی 100 میلیارد یوآنی کافی نیست.

ژو نینگ، عضو هیئت علمی دانشگاه ییل و نویسنده کتاب «حباب تضمین‌شده چین» که مشکلات بانکی، مالی و صنعت املاک و مستغلات این کشور را بررسی می‌کند، می‌گوید: «اقداماتی که دولت انجام داده است، برای شروع دلگرم‌کننده است، اما این اقدامات کافی نیستند و به‌اندازه کافی سریع رخ نمی‌دهند. موضوعی که واقعا درباره بازار مسکن نگران‌کننده است، این است که انتظارات بدبینانه هستند.»

لوسی وانگ، تحلیل‌گر جوان در یک صندوق سرمایه‌گذاری مستقر در پکن، گفت که خانواده‌اش سال گذشته میلادی آپارتمان خود را به‌دلیل ادامه رکود مسکن فروختند. در حالیکه آن‌ها در حال بررسی خرید مجدد برای کمک به تأمین مکان تحصیل برای فرزندشان هستند، اما عدم قطعیت اقتصادی دلهره‌آور است.

وانگ گفت: «ما در یک چرخه اقتصادی هستیم که صنایع مختلف در حال گذار و دستمزدها در حال کاهش هستند. ممکن است مجبور شویم دوباره فکر کنیم زیرا تحمل چنین فشاری دیگر دشوار خواهد بود.»

تقاضای ضعیف مسکن بر پیشرفت شرکت‌های دچار نکول بدهی که ظاهرا در حال بهبود بودند، به‌شکل منفی تأثیر می‌گذارد. Sunac China Holdings Ltd. که تجدید ساختار موفقیت‌آمیز بدهی آن در سال 2023 توسط طلبکاران به‌عنوان الگویی ستودنی تلقی می‌شد، اخیرا اعلام کرده است که نمی‌تواند احتمال تجدید ساختار دوم در خارج از کشور را رد کند زیرا شرایط بازار بدتر از حد انتظار است. این شرکت قصد دارد با جدیت با درخواست دیگری برای انحلال مخالفت کند.

فهرست ادامه دارد. China Fortune Land Development Co.، شرکت دیگری که با نکول بدهی روبه‌رو شده است، در حال بررسی لغو یک برنامه بدهی مورد تأیید طلبکاران برای یک راه‌حل تحت رهبری دادگاه است که رویکردی نادر برای توسعه‌دهندگان در چین به حساب می‌آید. همچنین دادخواست‌های انحلال مجددا در دادگاه هنگ‌کنگ انباشته می‌شوند، با اهدافی از جمله Shimao Group Holdings Ltd. که زمانی یکی از بزرگ‌ترین سازندگان چین بود.

بازتاب این نگرانی‌ها، کاهش حدود 9 درصدی شاخص کلیدی سهام اصلی املاک و مستغلات چین در سال جاری میلادی است. بسیاری از اوراق قرضه دلاری توسعه‌دهندگان به‌سطوح بسیار متضررتر سقوط می‌کنند، و تحلیل‌گران جی‌پی مورگان چیس پیش‌بینی می‌کنند این بخش بزرگ‌ترین منبع نکول بدهی در آسیا در سال 2025 خواهد بود.

در واقع، سازندگان مسکن در تله گیر افتاده‌اند. فروش ضعیف باعث می‌شود بانک‌ها تمایلی به وام دادن نداشته باشند. این امر توانایی شرکت‌ها را برای تکمیل ساخت‌و‌ساز و فروش خانه‌ها مختل می‌کند. وعده پکن در مورد تأمین مالی در سال گذشته میلادی و همچنین فهرست کوتاه تعدادی از پروژه‌های املاک و مستغلات برای حمایت در یک لیست به اصطلاح سفید، قرار بود به این چرخه نزولی پایان دهد.

بخشی از این پول در حال استقرار است و وام‌هایی که تحت برنامه حمایتی قرار می‌گیرند تا 22 ژانویه به 5.6 تریلیون یوآن رسیده است.

با این حال، طبق گفته بانکدارانی که در این تجارت فعالیت دارند، وام‌دهی برای پروژه‌های خارج از شهرهای کلیدی مانند شانگهای و هانگژو تقریبا متوقف شده است. این مدیران اجرایی گفتند که قرار گرفتن در فهرست سفید تضمینی برای دریافت وام نیست، زیرا بانک‌ها در حالی که ریسک‌ها را برای خود ارزیابی می‌کنند، قابلیت حیات پروژه‌ها را مورد بررسی قرار می‌دهند.

یک مدیر اجرایی نیز گفته است که کمتر از 10 درصد از درخواست‌های وام برای یکی از بزرگ‌ترین توسعه‌دهندگان چینی در فهرست سفید تأیید شده است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد با وجود تمام حمایت‌ها، سازندگان چینی سال گذشته 6.1 درصد بودجه کمتری از بانک‌ها دریافت کردند که چهارمین کاهش سالانه متوالی است.

یانگ جونکسوان، مدیر صندوق در شرکت مدیریت صندوق خصوصی شانگهای جونیو، گفت: «املاک و مستغلات در شهرهای درجه دوم و سوم به‌خوبی فروش نمی‌روند. ما نگرانیم که نقدینگی توسعه‌دهندگان ممکن است روزی از بین برود.»

تأثیر اقتصاد ضعیف چین نیز در حال گسترش به هنگ‌کنگ است. شرکت نیو ورلد (New World) برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ خرده‌فروشی و تجاری مانند 11 Skies و Victoria Dockside برای بهره‌برداری از هزینه‌های گردشگران و شرکت‌های چینی، به شدت بدهکار شده است. این شرکت همچنین زمینی را در آن سوی مرز خریداری کرده است.

اما با کاهش هزینه‌کردهای خرده‌فروشی و شرکت‌های چینی که قصد دارند برج‌های اداری خود در هنگ‌کنگ را به فروش برسانند، متوسط قیمت ساختمان‌های تجاری، مراکز خرید و دیگر مِلک‌ها نسبت به اوج خود در سال 2018 با افت بیش از 40 درصدی همراه شده‌اند.

گری نگ، اقتصاددان ارشد در Natixis SA.، اعلام کرده است: «کاهش سرعت رشد اقتصادی چین غیرقابل اجتناب است، به‌ویژه در این زمان که موانع بسیاری در حال پدیدار شدن هستند و بدتر شدن وضعیت بخش مسکن، آن را سرعت خواهد بخشید.»

نگرانی گسترده‌تر اکنون این است که بحران مسکن چین به روند رو به کاهش خود ادامه دهد و در هدف پکن برای احیای مصرف داخلی اختلال ایجاد کند. این اتفاق می‌تواند برنامه‌های رشد چین را در خطر قرار دهد،‌ آن هم در زمانی که تعرفه‌های آمریکا ریسک آسیب دیدن صادرات چین را به همراه دارند. طبق نظرسنجی بلومبرگ از اقتصاددانان، متوسط پیش‌بینی آن‌ها نشان می‌دهد رشد اقتصادی چین در سال 2025 در سطح 4.5 درصد خواهد بود.

اقتصاددانان و سرمایه‌گذاران خواستار یک برنامه حمایتی جامع‌تر از سوی دولت چین شده‌اند. قانون‌گذاران چینی در آوریل جلسه سالانه خود را برگزار می‌کنند و قرار است در آن اهداف سیاستی کلیدی مشخص شود.

شلدون چان، مدیر پورتفولیوی اعتبار آسیا در T. Rowe Price Group Inc.، معتقد است: «اقدامات مربوط به کاهش مقررات در بخش مسکن به‌ خودی خود نمی‌توانند این بخش را تقویت کنند. در عوض، یک بسته حمایتی هماهنگ و گسترده برای تحریک رشد در بخش مسکن، بهترین راه برای تقویت اعتماد و افزایش تقاضا خواهد بود.»