جدایی از دره ارزانی وام مسکن

به گزارش اقتصادنیوز، دهم آذر ماه رکورد ارزانترین روز برای خرید وام مسکن را تا اینجای پاییز به نام خود ثبت کرده است. پس از آن که دره ارزانی وام مسکن در این روز لمس شد قیمت اوراق جانی دوباره گرفت و در روز بعد خود 700 تومان گرانتر شد. فراز و فرودی که در روز دهم و یازدهم آذر ماه اتفاق افتاد در نهایت نتوانست نرخ سود وام مسکن را از 21 درصد فراتر ببرد. اما روند تغییرت در این دو روز چه نمایی را از هزینه های وام برای مجرد ها و متاهلین ترسیم میکند؟

 در ابتدا به بیانی مختصر در مورد اوراق تسهیلات بانک مسکن می پردازیم. اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

در روز دوشنبه دهم آذر بازار اوراق مسکن در حالی بسته شد که قیمت متوسط آن نسبت به روز گذشته‌اش کمتر از هزار تومان ارزان تر ثبت شد. این در حالی بود که قیمت اوراق در روز بعد یعنی سه شنبه 11 آذر همین مقدار افزایش پیدا کرد.

رقمی که در روز دوشنبه از قیمت هرکدام از اوراق به ثبت رسید کمترین حدی بود که در پاییز تاکنون به ثبت رسیده است. این رقم حدی معادل با 61 هزار و 700 تومان داشت. 

این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود. 

کاهش قیمت اوراق در روز دوشنبه هزینه وام مجردها را به 17 میلیون و 300 هزار تومان رسانید. این هزینه برای متاهلین حدودا 29 میلیون و 600 هزار تومان به ثبت رسید.

ان میزان در روز سه شنبه اما کمی افزایش یافت. در این روز قیمت اوراق مجردین و متاهلین تقریبا به سطح روز یکشنبه بازگشت. در همین راستا در روز سه شنبه 11 آذرماه مجردین مجبور بودند نسبت به روز قبل تقریبا 200 هزار تومان پول بیشتری پرداخت کنند. یعنی حدودا 17 میلیون و 500 هزار تومان.

این اختلاف هزینه برای متاهلین نیز 370 هزار تومان به ثبت رسید که در نهایت قیت هزینه اوراق را از کمترین حد پاییزی خود جدا کرده و به بازهم به محدوده 30 میلیون تومان برگرداند.

مقایسه روند های قیمتی در تمام مدت پاییز نشان می دهد متقاضیان مجرد و متاهل وام مسکن در روز دوشنبه 10 آذرماه کمترین هزینه را برای اخذ وام مسکن پرداخت کرده اند.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها دیگر 17.5 درصد نخواهد بود.

این نرخ که در روز نهم آذر ماه به حدی کمتر از 21 درصد رسیده بود در روز دهم آذر ماه باز هم پایینتر آمد. در همین خصوص نرخ سود مجردین و متاهلین در این روز در حدی معادل با 20.9 درصد قرار گرفت. 

در ادامه با وجود آنکه هزینه اوراق در روز یازدهم آذر ماه اندکی افزایش یافت بازهم نرخ سود وام هنوز از حد 21 درصد فراتر نرفته است.

. مقایسه نرخ سود با موقعیت مشابه در ماه قبل نشان می دهد که نرخ سود وام مسکن تقریبا 2 واحد درصد کمتر شده است.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز دهم آذر برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 177 میلیون و 400 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 329 میلیون و 500 هزار تومان برآورد شد.

مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در روز قبل نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول 12 سال به بانک مسکن در قبال اخذ وام بپردازند در روز دهم و یازدهم 200 هزار تومان نسبت به روز قبل خود کاهش پیدا کرده است. این کاهش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا 300 هزار تومان به ثبت رسیده است.

شتاب کاهشی قیمت اوراق در روزهای اخیر سبب شد تا هزینه وام مسکن پس از آنکه رکورد ارزان ترین روز خود را در دهم آذرماه به ثبت رساند پس از آن دوباره افزایشی اندک را در روز یکشنبه تجربه کند. این اتفاق سبب شد تا از دره‌ای که در روز 10 آذر ماه تجربه شده بود فراتر رفته و دوباره روندی افزایشی را در این بازار رقم بزند.