دوشنبه های ارزان بازار مسکن + نمودار

به گزارش اقتصادنیوز، هفته دوم آذر ماه ارزانترین هفته پاییزی در خرید وام مسکن بود. اما پس از آنکه در میانه آن  به ارزان ترین رکورد در پاییز  رسید، دوباره شاهد افزایش قیمت اوراق وام مسکن بودیم. در حالیکه انتظار می رفت این گرانی درهفته سوم نیز ادامه پیدا کند به شکل عجیبی باز هم در ابتدای این هفته هزینه وام مسکن به ریزشی مجدد دچار شد. در همین راستا قیمت اوراق در روز شنبه پانزدهم آذر 63 هزار و 600 تومان به ثبت رسید که از روز چهارشنبه 12 آذر نزدیک به هزار تومان کاهش داشته است.

در ادامه پس از 2 هزار و 700 تومان کاهش دیگر به 60 هزار و 900 تومان رسید و در دوشنبه ای دیگر رکورد ارزان ترین روز وام مسکن را به نام خود به ثبت رساند. پیش از این دوشنبه هفته قبل این رکورد را به نام خود ثبت کرد بود.اکنون سوالی که مطرح است آن است که  این تغییرات در نرخ سود وام مسکن و هزینه این وام چه تاثیراتی گذاشته است؟ 

اوراق تسهیلات مسکن

در ابتدا به بیانی مختصر در مورد اراق تسهیلات مسکن می پردازیم. بسیاری از مردم با مشکل کمبود بودجه برای خرید مسکن مورد نیاز خود مواجه هستند و عملا بهترین راه پیش روی این افراد استفاده از تسهیلات بانکی می باشد. اوراق بانک مسکن از دسته برگه های بهاداری است که به شما اجازه می دهد تا بدون سرمایه گذاری های طولانی مدت به سرعت و در زمان کوتاهی بتوانید از تسهیلات مسکن بهره مند شوید.

پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۹۹ در «اکو ایران» 

در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

در روز شنبه نیمه آذر بازار اوراق مسکن در حالی بسته شد که قیمت متوسط آن نسبت به چهارشنبه 12 آذر ماه نزدیک به هزار تومان کاهش داشته و به حدی معادل با 63 هزار و 600 تومان رسید. این مبلغ در روز گذشته آن 64 هزار و 500 تومان بوده است.

در ادامه در روز یکشنبه و دوشنبه نیز افت قیمت در نهایت حد هر کدام از اوراق را به 60 هزا رو 900 تومان رساند. یعنی 2 هزار و 700 تومان کاهش دیگر.

این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود. 

این کاهش قیمت اوراق در این روز در حالی رخ داد که در سه شنبه و چهار شنبه هفته قبل شاهد افزایش گام به گام گرانی در وام مسکن بودیم در همین خصوص در روز شنبه هزینه وام مسکن مجردین به 17 میلیون و 820 هزار تومان رسیده و متاهلین نیز در این روز 30 میلیون و 550 هزار تومان هزینه برای اخذ وام پرداخت کردند.

هزینه وام مسکن مجردین در ادامه با کاهشی دیگر در روز دوشنبه به 17 میلیون تومان رسید. رقم ثبت شده برای متاهلین در این روز نیز 29 میلیون و 260 هزار تومان بوده است. مقایسه هزینه وام مسکن در تمام مدت پاییز نشان می دهد که این قیمت نازلترین هزینه ای است که متقاضیان مجرد و متاهل وام مسکن در قبال اخذ وام پرداخته اند

پیش از آن رکورد ارزانی به نام دوشنبه هفته پیش به ثبت رسیده بود که نزدیک به 300 هزار تومان گرانتر از رکورد فعلی هزینه وام برای مجردین و متاهل‌ها بوده است.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها دیگر 17.5 درصد نخواهد بود.

نرخ سود وام مسکن در نیمه آذر ماه به حدی معادل با 21.07 درصد برای مجردها و 21.03 درصد برای متاهلین رسید. در روزهای بعد نیز کاهش قیمت اوراق مسکن در نهایت در 17 آذر ماه این رقم را به حدی معادل با 20.85 درصد برای متاهلین و 20.88 درصد برای مجردها تنزل داد

روند ارزانی قیمت اوراق برای در یافت وام تا کنون نرخ سود را توانسته است به کمتر از محدوده 21 درصد برساند و چنانچه در ادامه بازهم شاهد افت هزینه وام مسکن باشیم این نرخ میتواند به ارقامی کمتر نیز نائل آید.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز پانزدهم آذر برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 177 میلیون و 930 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 330 میلیون و 447 هزار تومان برآورد شد.

مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در فروش قبل نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول 12 سال به بانک مسکن در قبال اخذ وام بپردازند نسبت به چهارشنبه 12 آذر ماه، 260 هزار تومان کاهش پیدا کرده است. این کاهش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا 447 هزار تومان به ثبت رسیده است.

اما در ادامه کاهش هزینه وام مسکن سبب شد تا این هزینه نهایی در هفده آذر ماه برای مجردین به 177 میلیون و 180 هزار تومان و برای متاهلین نیز به 329 میلیون و 180 هزار تومان تنزل پیدا کرد. 

همانطور که مشاهده می شود هزینه نهایی وام مسکن در این روز نسبت به شنبه 15 آذر برای متاهلین یک میلیون و 300 هزار تومان ارزانتر شده است. این رقم برای مجردین نیز 800 هزار تومان محاسبه می شود.

تحلیل روند هزنیه وام مسکن

کمترین حدی که هزینه وام در پاییز تجربه کرد تا پیش از این مربوط به روز دوشنبه دهم آذر ماه بود و در ادامه با گذشتن دو روز دیگر از فروش اوراق تسهیلات مسکن، هزینه وام بازهم گرانتر شد.

در حالی که انتظار می رفت این گرانتر شدن به هفته سوم آذرماه نیز سرایت کند اما به یکباره هزنیه اوراق دچار ریزش شد. این ریزش به حدی بود که در دوشنبه 17 آذرماه نیز رکوردی دیگر در ارزانی وام مسکن به ثبت رسید. 

این ارزانی ها در دو هفته اخیر در ماه آذر می تواند ناشی از کاهش تقاضا در این بازار بوده و چنانچه این روند در ادامه نیز وجود داشته باشد می توان شاهد رکوردهای ارزانی بیشتری درروز های بعد به ثبت برساند.