جزر و مد قیمتی در وام مسکن

به گزارش اقتصادنیوز، در چهار فروش قبلی که در بازار خرید اوراق وام مسکن برگزار شد روندی نوسانی بر قیمت اوراق حاکم بود. به عبارت دیگر با هر رکوردی که در ارزانی وام مسکن به ثبت می رسید در روز بعد از آن، این مبلغ افزایش  یافت  و نسبت به روز قبل گرانتر می شد. این روند از روز سه شنبه آغاز شد  پس از آنکه در این روز رکورد ارزانی وام مسکن در پاییز رقم خورد در روز بعد قیمت اوراق اندکی افزایش پیدا کرد. پس از آن در حالیکه انتظار می رفت قیمت اوراق سیری صعودی پیدا کند در ابتدای هفته جاری رکوردی دیگر در ارزانی وام مسکن به ثبت رسیده و برای اولین بار محدوده قیمت اوراق به پایین تر از 60 هزار تومان رسید. این رقم ارزانترین قیمت وام تاکنون در پاییز بوده است.

اما در یکشنبه 23 آذر ماه دوباره قیمت اوراق جهش یافته و این بار افزایشی قابل ملاحظه را به ثبت رسانده است. این حرکت جزر و مدی بازار مسکن در نهایت قیمت اوراق را در این روز به 62 هزار و 200 تومان رساند. با این وجود هنوز نرخ سود وام مسکن پایین تر از 21 در صد قرار دارد. اما این حرکت تناوبی در قیمت اوراق هزینه وام مسکن را به چه محدوده ای کشانده است؟

اوراق تسه چیست؟

اوراق بانک مسکن آن از دسته برگه های بهاداری است که به متقاضیان این امکان را می دهد که بدون سرمایه گذاری های طولانی مدت به سرعت و در زمان کوتاهی بتوانند از تسهیلات مسکن بهره مند شوند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

در روز یک‌شنبه 23 آذر قیمت هرکدام از اوراق مسکن با هزار و 300  نسبت به روز گذشته به حد 61 هزار و 200 تومان رسید. این مبلغ در ابتدای هفته با هزینه ای معادل  59 هزار و 940 تومان فروش رفت تا روز شنبه رکورد دار ارزان ترین روز در فروش وام مسکن در پاییز تاکنون شود.

این درحالی است که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا  مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام شده است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود. 

در همین خصوص در این روز هزینه وام مسکن مجردین به 17 میلیون و 150 هزار تومان رسیده و متاهلین نیز در این روز 29 میلیون و 400 هزار تومان هزینه برای اخذ وام پرداخت کردند.

کاهش قیمت اوراق در روز های گذشته سبب شده بود تا هزینه تهیه وام مسکن برای مجردین در کمتر از 17 میلیون تومان و برای متاهلین در کمتر از 29 میلیون تومان قرار بگیرد. اما اکنون حرکت تناوبی قیمت در چند روز گذشته درنهایت قیمت اوراق را دوباره به محدوده ای فراتر از این ارقام بازگرداند.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند. اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

 با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها دیگر 17.5 درصد نخواهد بود.

نرخ سود وام مسکن در بیست وسوم آذر ماه به حدی معادل با 20.87 درصد برای مجردها و 20.90 درصد برای متاهلین رسید. با وجود آنکه در روز های اخیر نرخ سود وام مسکن حرکتی تناوبی داشته اما باز هم این یویوی قیمت اوراق نتوانسته است حد نرخ سود را بالاتر از 21 درصد بکشاند. 

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز بیست و سوم آذر برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 177 میلیون و 260 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 329 میلیون و 300 هزار تومان برآورد شد.

مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در روز گذشته نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول 12 سال به بانک مسکن در قبال اخذ وام بپردازند نسبت به روز شنبه بیست و دوم آذر ، 366 هزار تومان افزایش پیدا کرده است. این افزایش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا 647 هزار و 300 تومان به ثبت رسیده است.

تحلیل روند هزینه وام مسکن

این حرکت تناوبی هزینه وام مسکن در روز های اخیر میتواند معلول نوسان تقاضا در این بازار باشد. همانطور که در قبل به آن اشاره شد نوسان قیمت ها در حول نقاط حداقلی وام مسکن شکل گرفته است. یعنی به عبارت دیگر در مجموع در این روزها تقاضا نسبت به موقعیت های دیگر پاییز کمتر بوده است. این عمل می تواند ناشی از کاهش جذابیت اوراق درتهیه مسکن و یا بصورت کلی تر کاهش تقاضا برای خرید مسکن باشد. 

شنیده ها در تحلیل روزهایی که اوراق مسکن گرانتر از روزهای قبل می شود حاکی از آن است که بانک مسکن در این روزها خود متقاضی خرید اوراق می شود تا بتواند حتی به مقدار کمی هزینه اوراق را افزایش دهد.