مثلث برمودای ملکی /الگوی توزیع نقدینگی در مسکن

به گزارش اقتصادنیوز، حجم نقدینگی وارد شده به بازار مسکن در یازده ماه سپری شده از سال جاری روندی کاملا مشابه با آنچه در سال گذشته رقم خورد داشته است. اما سطح این نقدینگی برای هر منطقه از مناطق 22 گانه تهران به مراتب بالاتر از حد ثبت شده در سال 98 بوده است. مناطق یک، دو و 5 در سال 99 و در سال قبل از آن همواره بیشترین جذب نقدینگی را در بازار مسکن داشته اند. در این میان منطقه 5 با ثبت 25 هزار و 581 میلیارد تومان رکورد دار سال جاری بوده است

حجم نقدینگی در بازار مسکن

مرکز آمار هر ماهه در گزارشی قیمت متوسط هر مترمربع از مناطق مسکونی خرید و فروش شده را به همراه تعداد معاملات انجام شده در بازار اعلام میکند.

گزارش مرکز آمار در خصوص متراژ خرید و فروش درهرمنطقه  نشان دهنده آن است که متوسط مساخت معامله شده در هر ماه تقریبا 80 متر مربع بوده است.

حاصلضرب این رقم در قیمت هر متر مربع آپارتمان گویای هزینه تمام شده برای هر معامله خواهد بود. اگر رقم حاصل در تعداد معاملات منطقه ضرب شود نتیجه بدست آمده، حجم نقدینگی وارد شده در بازار مسکن را در هر کدام از آن مناطق در هر ماه نشان خواهد داد. 

مجموع این ارقام در 11 ماه سپری شده از سال جاری بیانگر آن است که چه میزان نقدینگی به بازار مسکن در هر منطقه در امسال و سال گذشته سرازیر شده است.

نتیجه این محاسبات نشان می دهد که در امسال منطقه 5 با 25 هزار و 581 میلیارد تومان بیشترین ارزش معاملات را در این سال به ثبت رسانده است.

در سال گذشته نیز این منطقه در بین سایر مناطق بیشترین حد نقدینگی وارد شده به بازار مسکن را دارا بوده که در سال جاری تقریبا 99 درصد افزایش پیدا کرده است. این رقم در سال گذشته 15 هزار و 203 میلیارد تومان ثبت شده بود.

رکورد کمترین ارزش معاملات هم به منطقه 19 تعلق می گیردکه در سال جاری تنها 543 میلیارد تومان پول وارد بازار مسکن کرده است. با این وجود این رقم نیز نسبت به ارزش ثبت شده در سال قبل، 62 درصد افزایش یافته که نشان از بالاتر رفتن حد این متغیر در عرض یک سال بوده است.

در میان رشد نقدینگی بازار مسکن به تفکیک مناطق مشاهده میشود که حداقل این رشد 40 درصد بوده که به منطقه 20 تعلق دارد. به عبارت دیگر ارزش معاملات در 11 ماه سپری شده نسبت به سال قبل دست کم 40 درصد بیشتر شده است.

از آن طرف بیشترین رشدهای صورت گرفته نیز مربوط به منطقه 22، منطقه 1 ومنطقه 10 بوده که همگی بالاتر از حد 100 درصد ثبت شده است. در این آمار منطقه 22 با 163 درصد درصدر افزایش نقدینگی قرار گرفته و منطقه 1 نیز با 110 درصد رشد نسبت به سال قبل در رتبه دوم ایستاده است.اما این رفتار نقدینگی متاثر از چیست؟

رکورد معاملات و قیمت مسکن در مناطق 22 گانه تهران

تمایز نقدینگی وارد شده درمناطق تهران می تواند ناشی از دو عامل باشد؛ قیمت هر متر مربع و تعداد معاملات.

بر همین اساس برای دست یابی به علت رفتاری نقدینگی در مناطق در ابتدا به سراغ قیمت متوسط می رویم. برای اینکار میانگینی از تمام قیمت های 11 ماهه ثبت شده در بازار مسکن در هر منطقه محاسبه می کنیم. این قمیت در منطقه 1 در بالاترین حد خود قرار داشته و در حد 48 میلیون تومان برآورد شده است. از سوی دیگر در منطقه 18 محدوده ثبت شده برای این رقم 10 میلیون تومان بوده که کمترین حد ثبت شده در میانگین قیمتی مناطق در این سال بوده است.

مقایسه رشد میانگین قیمت ها در یازده ماه سپری شده از سال جاری با سال گذشته نشان از آن داشته است که این متغیر در سال 99 در بین مناطق تهران دست کم 67 درصد افزایش پیدا کرده است.

در همین خصوص بیشترین رشد قیمت مربوط به منطقه 10 با 135 درصد افزایش بوده است. این تنها منطقه ایست که در این سال بیش از 100 درصد گران شده است.

کمترین رشد قیمتی در بین مناطق تهران نیز به منطقه 16 تعلق داشته که در حد 67 درصد بوده است.

همین مقایسه را می توان در زمینه معاملات مسکن در تهران نیز انجام داد. در این خصوص کل معاملات انجام شده درمنطقه 5، از ابتدای فروردین تا پایان بهمن، 11 هزار و 395 عدد بوده که بالاترین حجم معاملات در بین سایرین است.

در مقابل منطقه 19 با 561 معامله کمترین میزان ثبت معاملات را در میان مناطق تهران داشته است. جالب آنجاست که این رکورد ها در سال 98 نیز به همین ترتیب بوده است.

اگر تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه را با این تعداد در سال گذشته مقایسه کنیم در حقیقت رشد سالانه معمالات را به دست آورده ایم. این متغیر در سال 99 در6 منطقه کاهش پیدا کرده و در 16 منطقه نیز افزایش یافته است.

مناطق 20 ، 19 ، 9 ، 5 ، 4 و 2  به ترتیب مناطقی هستند که در این مدت تعداد معاملات ثبت شده آنها نسبت به سال قبل افت پیدا کرده است. در این میان بیشترین افزایش معامله در منطقه 22 بوده که 52.3 درصد برآورد شده است.

سه نکته مهم در بررسی سه عامل در بازار مسکن

در مقایسه آماری سه متغیر قیمت، معاملات و نقدینگی وارد شده به بازار مسکن سه نکته مهم به دست می آید

نکت​ه اول: نقدینگی وارد شده به بازار مسکن در دوسال گذشته الگویی ثابت داشته است. دراین الگو همواره منطقه 5 بیشترین سهم ارزش معاملات در این بازار را داشته و منطقه 19 کمترین.

این الگو در هر دو سال 98 و 99 به یک شکل بوده و تقریبا درجه بندی مناطق از لحاظ نقدینگی در بازار در این دو سال شبیه به یکدیگر بوده است.

اما نکته دوم به چرایی شکل گیری این الگو اشاره دارد. بررسی ها نشان میدهد عاملی که سبب وقوع این اتفاق به حساب می آید، روند تعداد معاملات است. چرا که در بررسی مقطعی داده ها مشاهده می شود منطقه ای که تعداد معاملات آن از همه بیشتر بوده (منطقه 5) حجم نقدینگی آن نیز در بازار مسکن بالاتر بوده است و در آن منطقه ای که کمترین سهم را در ارزش معاملات داشته (منطقه 19)، تعداد معامله کمتری نیز به ثبت رسیده است.

به عبارت دیگر الگوی تعداد معاملات در هر منطقه در این دوسال نیز تقریبا با یکدیگر برابر بوده و همین امر سبب ثبات ترتیبی مناطق در سهم نقدینگی آنها از بازار مسکن شده است.

نکته سوم: مقایسه دقیق تر نقدینگی در منطقه های تهران در سال جاری و سال قبل از آن نشان دهنده آن است که حجم ارزش معاملات هر منطقه در این سال نسبت به سال قبل افزایشی قابل توجه داشته است.

به عبارت دیگر حداقل رشد نقدینگی بازار مسکن در بین مناطق، 40 درصد بوده است. مقایسه رشد نقدینگی با دو عامل قیمت و تعدادمعاملات نشان می دهد ترتیب این رشد نقدینگی همخوانی جدی تری با رشد قیمت مسکن داشته است. به عبارت دیگر در مناطقی که رشد قیمت بیشتری شکل گرفته حجم نقدینگی وارد شده به بازار نیز نسبت به سال قبل رشد بیشتری پیدا کرده است. 

به بیان ساده می توان گفت پشت پرده الگوی ثابت نقدینگی در بررسی مقطعی، تعداد معاملات و عامل رشد دست کم 40 درصدی نقدینگی نسبت به سال قبل در بررسی سری زمانی، رشد قیمت ها بوده است.