دو گام طبقه متوسط برای تحقق رویای خرید خانه

این روزنامه در ادامه نوشته است: بازار معاملات مسکن طی سه دهه گذشته با دو سقوط مواجه شده که اولی به سقوط سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی کشور و دومی به افت شدید قدرت خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، مربوط می‌شود.براساس اطلاعات رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، سهم کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری از مجموع وام‌های پرداختی شبکه بانکی به همه بخش‌ها به کمترین میزان خود طی ۲۰ سال اخیر رسیده است. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری تنها ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این میزان کمترین سهم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی دست کم دو دهه گذشته بوده است.

بررسی‌هانشان می‌دهد، میانگین سالانه سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان در دوره طلایی تامین مالی مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به همه بخش‌های دریافت‌کننده تسهیلات، در نیمه اول دهه ۸۰ معادل ۲۵ درصد مجموع تسهیلات پرداخت شده بوده است. این در حالی است که در نیمه دوم این دهه، این سهم به‌طور میانگین به سالانه ۱۹ درصد کاهش یافته و از آن تاریخ به بعد این میزان روند نزولی طی کرده است.

این روزنامه درادامه نوشت: سوال مهمی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح می‌شود آن است که چه راهکاری برای احیای قدرت خرید مسکن و همچنین افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی می‌توان در پیش گرفت. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد برای این منظور لازم است دو گام همزمان برداشته شود. در شرایطی که برخی کارشناسان بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن خبر می‌دهند در عین حال، تحقق یک گام اولیه قبل از تقویت قدرت خرید با استفاده از افزایش سقف وام مسکن را ضروری می‌دانند.  محاسبات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که میانگین حداقل مبلغ موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی کوچک‌متراژ در نواحی جنوبی شهر تهران به یک میلیارد تومان می‌رسد، دست‌کم لازم است سقف تسهیلات خرید مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. اما علاوه بر محدودیت بودجه‌ای برای پرداخت این میزان تسهیلات، در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این تسهیلات، مهم‌ترین مانع در این مسیر محسوب می‌شود. رقم قسط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای بازپرداخت در یک دوره ۱۲ ساله مبلغی معادل ۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که پرداخت چنین مبلغی در قالب اقساط ماهانه برای خانوارهای با سطح درآمدی متوسط امری بعید به نظر می‌رسد. از این رو کارشناسان توصیه می‌کنند در گام اول باید تدبیری به کار گرفته شود که قیمت مسکن تعدیل شود تا با سقف کمتر تسهیلات مسکن - به عنوان مثال وام ۳۰۰ میلیون تومانی - زمینه خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی فراهم شود. این اقدام، وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است که این امکان را به سیاست‌گذار مسکن می‌دهد که به‌صورت فوری، بدون هیچ تبصره ومعافیتی و بدون نیاز به هیچ سامانه‌ای، عرضه گسترده واحدهای مسکونی به واسطه افزایش هزینه احتکار مسکن را کلید بزند. افزایش عرضه مسکن به بازار و تبدیل آن به کالایی مصرفی منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه امکان خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی با میزان کمتر افزایش رقم وام خرید مسکن خواهد شد. هم‌اکنون و با ارقام فعلی قیمت مسکن، حتی در صورت رسیدن سقف وام خرید مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان، این وام نمی‌تواند پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان را برای خانه‌اولی‌ها فراهم کند و در صورت افزایش سقف وام به بیشتر از این میزان، مبلغ قسط ماهانه از استطاعت خانوارها خارج خواهد شد. ‌بنابراین لازم است با این تدبیر مالیاتی ابتدا قیمت مسکن تعدیل شده و سپس به تناسب قدرت مالی خانوارها، سقف وام مسکن به‌روزرسانی شود. این در حالی است که در سال ۹۷ که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق شده بود با افزایش رقم وام به ۳۰۰ میلیون تومان، بسیاری از خانه‌اولی‌های جامانده از بازار که تاکنون موفق به خرید مسکن نشدند، می‌توانستند اقدام به خرید آپارتمان کنند. اما سیاست‌گذار مسکن در این زمینه وقت‌کشی کرد. در شرایط فعلی با وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی معادل نیم تا یک‌ونیم درصد قیمت روز این واحدها به‌صورت سالانه، می‌توان زمینه افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت، به‌روزرسانی وام مسکن با مبلغ قسط در استطاعت و در نتیجه خانه‌دار شدن بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها را فراهم کرد.