جزئیات تکلیف ۳۶۰ هزار میلیاردی در بازار مسکن

بسته 360 هزارمیلیارد تومانی بودجه 1400 با هدف رونق مسکن به شبکه بانکی ابلاغ شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق با تکلیف بند الف جز 10 تبصره 18 قانون بودجه 1400، یک بسته 360 هزار میلیارد تومانی با هدف اولیه رونق مسکن در سال جاری طراحی و پیش‌بینی شده است. این بسته تامین مالی پس از بسته مالی پیش‌بینی شده برای اجرا و ساخت طرح مسکن مهر، بزرگ‌ترین بسته تامین مالی بخش مسکن محسوب می‌شود. پیش از این، دولت برای تامین طرح مسکن مهر، توانسته بود حدود 50 هزار میلیارد تومان منابع مالی را تصاحب کند. اما اکنون پس از چند سال، پیش‌بینی 360 هزار میلیارد تومان در قالب پرداخت وام از سوی 25 بانک و 2 موسسه اعتباری، به نوعی می‌تواند بزرگ‌ترین بسته تامین مالی برای بخش مسکن باشد.در قالب وظیفه قید شده برای شبکه بانکی، قرار است یک میلیون و 200 هزار فقره وام ساخت مسکن به ارزش هر فقره 300 میلیون تومان با اولویت مناطق و محله‌های محروم، پرداخت شود. دوره ساخت و فروش اقساطی این وام 20 ساله در نظر گرفته شده است.

کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی، با بررسی جزئیات این بسته و شناخت مشکلات احتمالی اجرای آن از سوی شبکه بانکی، معتقدند: پیش‌بینی این رقم برای تامین مالی بخش مسکن در یک‌سال، حکم سنگ بزرگی است که علامت از عدم قابلیت اجرایی شدن آن دارد. این کارشناسان در اثبات این ادعای خود به آمار پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن در 6 سال گذشته استناد می‌کنند. مطابق با آمارها، در 6 سال گذشته، میانگین تسهیلاتی که شبکه بانکی به کل بخش مسکن (خرید و ساخت) پرداخت کرده سالانه 60 هزار میلیارد تومان است این در حالی است که رقم پیش‌بینی شده در بودجه برای بخش ساخت مسکن در یک سال، حدود 6 برابر رقم پرداختی سالانه در 6 سال گذشته است. از سوی دیگر رقم بسته رونق مسکن در بودجه امسال در مقایسه با خط تامین مالی مسکن مهر نیز به طور قابل‌توجهی، بالا است. البته ممکن است این مقایسه با خط تامین مالی پروژه مسکن مهر چندان صحیح نباشد چراکه تورم در هزینه‌های ساخت‌وساز، ایجاب می‌کند که رقم تسهیلات پیش‌بینی شده برای این بخش نیز افزایش پیدا کند.

علاوه بر این دو نکته، آمارها نشان می‌دهد مجموع تسهیلات پرداختی به بخش مسکن به 100 هزار میلیارد تومان نیز نرسید.

آن‌طور که در بسته رونق مسکن در بودجه 1400 مشخص شده، 20 درصد از کل تسهیلات بانکی در امسال باید سهم بخش مسکن شود اما آمارهای این بخش نیز حاکی از آن است که این موضوع نیز یک مسوولیت رویایی است چراکه از سال 95 تاکنون سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، به طور میانگین کمتر از 8 درصد بوده است.

البته در قالب این بسته به صراحت گفته نشده که قرار است تسهیلات پرداختی به صورت وام بدون سپرده آنی باشد یا وام مشمول سپرده‌گذاری اما به نظر می‌رسد بانک‌های مکلف باید تسهیلات را به شکل آنی و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت کنند چراکه در فرمت دیگر نیازمند سپرده‌گذاری حداقل یکساله از سوی متقاضیان است که در این صورت اجرای آن به سال جاری نمی‌رسد. همچنین نرخ سود پیش‌بینی شده برای پرداخت این نوع وام‌ها به بخش مسکن نیز نرخ مصوب شورای پول و اعتبار تعیین شده که فعلا 18 درصد است.

درجدولی که همراه این گزارش در این صفحه منتشر شده، سهمیه ابلاغی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات نیز آورده شده اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد شبکه بانکی برای عمل تکلیف بودجه‌ای خود در این بخش با دو ابهام مواجه هستند. اول آنکه مسوولان بانکی معتقدند چون از واژه «نوسازی و مناطق محروم» در تکلیف بودجه‌ای استفاده شده بنابراین تسهیلات پیش‌بینی شده برای آن نیز باید از نوع تسهیلات حمایتی با نرخ سود تک رقمی باشد. از همین رو ممکن است برخی از بانک‌ها همین موضوع را دستاویزی برای عدم پرداخت وام ساخت مسکن قرار دهند.

دومین ابهام در مورد سقف پیش‌بینی شده برای پرداخت تسهیلات مسکن روستایی است. در حال حاضر، سقف وام مسکن روستایی معادل 50 میلیون تومان است که با رقم پیش‌بینی شده در بودجه امسال یعنی 300 میلیون تومان تفاوت زیادی دارد. این موضوع نیز منجر به سردرگمی بانک‌ها شده است.

اما علاوه بر این ابهامات، کارشناسان اقتصادی و بازار مسکن این بسته تامین مالی را حاوی یک اشکال بزرگ می‌دانند.

از نگاه آنها، رکود فراگیر بازار مسکن از جایی سرمنشأ می‌گیرد که بزرگ‌ترین بسته تامین مالی با آن اصابت نمی‌کند. بررسی‌های گروهی از کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی که اخیرا در کلاب هاوس «دنیای‌اقتصاد»در مورد چشم‌انداز بازار مسکن اظهارنظر کردند حاکی از آن است که به صراحت و طبق اعلام سازنده ها، مشکل اصلی در حوزه تامین مالی وام ساخت نیست بلکه وام خرید است. آنها عنوان می‌کنند در شرایطی که سازنده‌ها امکان عرضه و فروش واحدهای مسکونی خود را داشته باشند و در طرف مقابل، قدرت خرید در بازار مستقل از وام ساخت وجود داشته باشد می‌توانند جریان تیراژ و عرضه مسکن را افزایش دهند. سازنده‌ها اظهار می‌کنند که وام ساخت به لحاظ ضوابط به پروژه‌های ساختمانی کمک چندانی نمی‌کنند چراکه بیش از 60 درصد از هزینه‌های ساخت وساز را هزینه تامین زمین شامل می‌شود که پیش از آغاز اجرای پروژه باید خریداری شود و وام ساخت عملا در تامین هزینه‌های آن نقشی ندارد. از این رو کارشناسان عنوان می‌کند از آنجاکه این وام مختص بخش ساخت است و در افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی نقشی ندارد با وجود آنکه با هدف رونق بخش مسکن قرار است از سوی شبکه بانکی به اجرا درآید اما می‌تواند به شارژ رکود مسکن منجر شود چون تازمانی که قدرت خرید ایجاد نشود انگیزه جدید برای سرمایه‌گذاری ساختمانی ایجاد نمی‌شود. حتی اگر چنین انگیزه‌ای از سوی سازنده‌ها برای عرضه واحدهای مسکونی جدید در بازار ایجاد شود، این عرضه به فروش منجر نمی‌شود. به عبارت دیگر در شرایطی که واحد مسکونی جدید به بازار عرضه می‌شود اما به مرحله فروش نمی‌رسد.

حتی اگر کل وام ساخت به خریدار منتقل شود سهم بالایی در پوشش هزینه خرید یک واحد مسکونی در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ کشور ندارد. مطابق با بررسی‌ها، در حال‌حاضر میانگین قیمت آپارتمان نوساز در شهرهای بزرگ کشور، با الگوی مساحتی 80 تا 85 مترمربع‌ بیش از 700 میلیون تومان است، بنابراین اگر در سال 1403(پس از گذراندن دو سال دوره ساخت) کل رقم وام یعنی 300 میلیون تومان به خریدار منتقل شود این رقم کمتر از 50 درصد هزینه خرید واحد مسکونی را پوشش می‌دهد در نتیجه برای خریدار مصرفی نمی‌تواند قدرت خرید ایجاد کند.

باتوجه به مجموع این اشکالات، طراحی این بسته تامین مالی برای بخش مسکن، چند پیام مهم دارد. اول آنکه‌ تجربه مسکن‌مهر نشان داد که از مجموع یک‌میلیون و 600 هزار فقره وام پیش‌بینی شده که تکلیف تمام بانک‌ها بود، فقط یک بانک تعهدات خود را در این حوزه اجرایی کرد. با توجه به همین تجربه، بعید است که جدول تکالیف بانک‌ها در این بسته نیز‌ اجرایی شود.

پیام دیگر آنکه از سال گذشته، بانک‌ها مکلف به پرداخت 40 هزار فقره وام 100میلیون تومانی به طرح مسکن ملی بودند اما آخرین آمار تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به این طرح نشان می‌دهد مجموعه شبکه بانکی حدود 50هزار فقره وام را به واحدهای مسکن ملی پرداخت کرده‌اند که از این تعداد حدود 40هزار فقره توسط یک بانک تامین شده بنابراین بقیه بانک‌ها حاضر به عمل‌کردن به تعهدات خود در این حوزه نشده‌اند. از سوی دیگر پیش‌بینی این رقم وام ساخت در بسته رونق مسکن بودجه 1400، می‌تواند یک خبر بد برای مسکن ملی نیز باشد. ممکن است این برداشت ایجاد شود که وقتی در سال‌1400، وام ساخت برای هر واحد مسکونی به میزان 300 میلیون تومان پیش‌بینی شده بنابراین به‌طور قطع وام 100 میلیون تومانی برای ساخت مسکن ملی نمی‌تواند جوابگو باشد.

آخرین پیام مخابره‌شده از این تصمیم، انحراف مضاعف سیاست‌های مسکن از مسیر رونق است. انحراف نخست در حوزه اخذ مالیات دست‌چندم از بازار مسکن است و انحراف دیگر اینکه با وام رکودساز بازار را از مسیر رونق دور می‌کنند. کارشناسان از این بابت معتقدند که وام ساخت پیش‌بینی شده در این بسته رکودساز است چرا که مشکل فروش واحدهای مسکونی تکمیل‌شده را حل نمی‌کند بنابراین ساخت مسکن به‌طور گسترده رونق نمی‌گیرد و همین موضوع عدم‌توانایی تقاضای مصرفی در خرید مسکن را تکرار می‌کند. با توجه به این موضوعات، کارشناسان دوراهکار اصلی را برای ورود بازار مسکن به دوره رکود رونق به سیاست‌گذار پولی پیشنهاد می‌دهند.

مطابق با آخرین برآوردها، در حال‌حاضر حدود 500 هزار ازدواج در کشور انجام می‌شود که اگر میزان طلاق سالانه در حدود 150 هزار فقره را از آن کم کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که سالانه حدود 350هزار خانه‌اولی متقاضی ورود به بازار مسکن هستند. به پیشنهاد کارشناسان، سیاست‌گذار پولی باید برای رونق مسکن و پاسخگویی به نیاز این گروه، یک وام دومنظوره پیش‌بینی کند. در این قالب، اگر بانک مرکزی به بانک‌ها اجازه دهد یک درصد از سپرده قانونی خود را از بانک مرکزی دریافت کند، این میزان به رقمی در حدود 30 تا 35 هزار میلیارد تومان می‌رسد که اگر در اختیار بانک‌ها به شکل مشروط قرار گیرد می‌تواند نقش مهمی در تامین مالی بخش مسکن داشته باشد. طبق این الگوی پیشنهادی، اگر رقمی در حدود دو سوم سپرده قانونی بانک‌ها، از منابع داخلی شبکه بانکی به آن اضافه شود، در حدود 100‌هزار میلیارد تومان منابع برای پرداخت وام 300 میلیون تومانی تامین می‌شود و بانک‌ها می‌توانند حدود 330 هزار فقره وام (نزدیک به تعداد خانه‌اولی‌ها) پرداخت کنند. نکته مهم اینکه به واسطه اینکه منابع وام‌های پرداختی از محل منابع داخلی بانک‌ها تامین می‌شود، می‌توانند به متقاضیان وام تک نرخی پرداخت کنند و در این‌صورت اقساط وام، در استطاعت متقاضیان می‌‌شود. علاوه بر این یکی دیگر از شروط این بسته پیشنهادی این است که دولت زمین پروژه‌های ساختمانی را تامین کند تا هزینه ساخت برای سازنده‌ها کاهش پیدا کند. اما گروه دیگری از کارشناسان با اعتقاد به این موضوع که آزادشدن منابع سپرده قانونی، منجر به رشد نقدینگی و ایجاد تورم خواهد شد، راهکار دیگری را پیشنهاد می‌دهند. راهکار آنها، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بانکی که طی چنددهه گذشته بیشترین میزان وام خرید مسکن را پرداخت کرده، اکنون حدود 40 تا 50 هزار میلیارد تومان از محل وام‌های پرداختی، از وام‌گیرندگان مطالبه دارد که طی 10 تا 15 سال آینده باید به بانک برگردد.

از این‌رو بانک می‌تواند به پشتوانه این رقم معادل 30 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر کند و بانک‌های دیگر از محل همان سپرده قانونی، این اوراق را خریداری و با خرید آن منابع جدید برای پرداخت وام مسکن ایجاد کنند. الگویی که در نظام تامین مالی بسیاری از کشورها از جمله آمریکا مدنظر سیاست‌گذاران قرار دارد.