چرا دخالت دولت در بازار اجاره مسکن شکست خورد؟/ فاجعه قیمت گذاری دستوری
به گزارش اقتصادنیوز ، بر مبنای یک منطق ساده اقتصاد، این عرضه و تقاست که قیمت ها را تعیین میکند و بر مبنای همین منطق بدیهی بازار کار میکند. تجربه های شکست خورده دولت در زمینه قیمت گذاری به قدمت شاید بیش از یک سده میرسد اما همچنان از سمت سیاستمداران و برخی از اقتصادخوانده ها (این مطلب را حتما بخوانید) هواخواه و طرفدار دارد.
تجربه دخالت دولت در بازارها در ایران بعد از انقلاب بسیار پرواضح است و تجربه آن را باید در قامت شکست قیمت گذاری دستوری مورد تبیین و تامل قرار داد. دخالت دولت ها در قیمت گذاری تنها بازار را به انحراف می کشانند و سیگنال های غلط به سمت عرضه و تقاضا در خصوص قیمت ها خواهند داد. قیمت ها نمایانگر و شاخص مناسبی برای اقتصاد هستند اما دخالت دولت ها میتواند این تعادل را بهم بریزد. اگرچه بر مبنای برخی از متون اقتصاد مسئله شکست بازار و کالاهای از استئناهای دخالت دولت شمرده میشوند اما مسئله درآنجا هم این است که دامنه و کیفیت دخالت دولت در اقتصاد چگونه باید باشد.
در ایران دولت سعی کرده در هر زمینه ای با فرض نیت خیرخواهانه و تامین نیاز معیشت مردم (نیت و اراده سیاست گذار را اینطور فرض میکنیم) در بازار دخالت کند و مانع از رشد یا افزایش قیمت ها شود. در گزاره بدیهی که در بالا به آن اشاره شد، اساسا قیمت گذاری از نوع دستوری و دخالت یا حمایت دولت ها به نحوی که قیمت ها را منحرف کند، مورد تایید اقتصاددانان (این مطلب را هم حتما بخوانید) نیست و مذبوح هم شناخته می شود.
تجربه واضح دخالت دولت در بسیاری از بازارها همچون بازار خودرو، بازار مسکن، بازار ارز، بازار کالاهای اساسی و بسیاری از دیگر موارد نشان داده نه تنها توفیقی حاصل نشده، بلکه بعد از یک دوره بسیار کوتاه، بازار افسارگسیخته تر و با فشار و التهاب بیشتری شکل گرفته است. اگرچه بسیاری از دولتمردان به بهانه تحریم ها یا پاندمی کرونا، دخالت دولت را ضروری میدانند اما تجربه 3 تا 4 سال اخیر نشان داد به محض اینکه دولت ها در بازارها شروع به دخالت میکنند، سیگنال های منفی به بازارها ارسال میکنند و همین نه تنها التهاب را از بین نمیبرد،؛ بلکه مسیر رانت‌زایی را هموار میکند.
تجربه واضح دلار 4200 تومانی و رانت زایی ناشی از این سیاست اشتباه نشان داده، دولت بهتر است به جای تخصیص و توزیع دلار مخصوص به سازوکار بازار احترام بگذارد و با بهبود ساختارها، افزایش بهره وری و رفع موانع و محدودیت ها بر سر راه بخش خصوصی، شرایط بهتری را برای سمت عرضه فراهم کند تا به واسطه همین اصول ساده اما بسیار مهم شرایط التهاب از بین رود. چرا که با تعادل بخشی در سمت عرضه و تقاضا، قیمت ها بدور از دخالت دولت ها شاخص دقیق تری را نشان میدهند.
بازار خودرو هم نمونه ای از این سیاست اشتباه است که در چند دهه اخیر دولت با تعیین قیمت خودرو به دنبال پایین نگه داشتن قیمت برای رفاه حال مردم است اما آنچه در عمل اتفاق افتاده التهاب شدید و افزایش قیمتی است که به مثابه فنر دررفته به بالاترین نقطه رسیده و اکنون دیگر بازگشت به عقب ممکن نیست. سیاست صحیح و درست، اجتناب و دوری دولت از دخالت در قیمت گذاری است.
تجربه دیگر بازارها همچون بازار مرغ و تخم مرغ یا بازار شیر یا هر کالای اساسی دیگر نشان داده به محض ورود دولت، سیگنال های منفی به بازار بیشتر شده و البته شرایط اساسا تغییر نکرده است. با این وصف تجربه های نسبتا مثبتی همچون دوری گزیدن دولت از دخالت در برخی از کالاها هم نشان داده که این بازارها از التهاب به دور بوده اند. چرا که دولت ها دخالت زیادی نداشته اند.
در بازار مسکن پس از شروع پاندومی کرونا، دولت با تهیه بسته های حمایتی به دنبال حمایت از مستاجران برآمد اما در عمل شاهد هستیم که نه تنها در پایان عملکرد مثبتی شکل نگرفته، بلکه با موانع در فرآیند اجرا این سیاست هم نتوانسته، تیر سیاست گذار را به سیبل دلخواه بزند. تازه ترین گزارش نشان میدهد که دولت در این زمینه باید بازنگری جدی داشته باشد و گاه و بیگاه در بازارها به بهانه و به خاطر مردم، اجرای سیاست های عوام فریبانه را در پیش نگیرد. گزارش زیر نمونه ای از تجربه شکست خورده دخالت دولت در بازار مسکن و فاجعه ای به نام قیمت گذاری دستوری است.
خواندن این مطالب را هم از دست ندهید:
- آنچه حتما باید درباره دوره رکود و رونق مسکن بدانید
- رکود یکساله وام یکساله مسکن و نرخ شکست
- وام ودیعه مسکن زمین خورد؟
- موتور ساخت مسکن خاموش شد
بازار اجاره مسکن، هر روز ملتهب تر
خبرگزاری مهر هم در گزارشی نوشت: در ماه‌های اخیر بازار اجاره مسکن روز به روز ملتهب تر شده و هیچ یک از ابزارهای حمایتی از مستأجران از یک سو و کنترلی بازار اجاره مسکن از سوی دیگر نتوانسته به کاهش فشارهایی که روز به روز بر مستأجران بیشتر می‌شود، منجر شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگرچه اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن و جا ماندن اجاره بها از این قیمت در سال‌های گذشته، حال شاهد پر شدن این فاصله میان قیمت مسکن با اجاره بها (نسبت P به E) هستیم، اما یکی دیگر از عواملی که در افزایش اجاره مسکن مؤثر است، فاصله زیاد عرضه با تقاضاست که باید برای پر کردن این شکاف، ابزارهای مالیاتی خصوصاً مالیات بر خانه‌های خالی به کار بیاید تا مالکان به عرضه واحدهای مسکونی خالی خود ترغیب شوند.
این در حالی است که تا کنون بر اساس اعلام مدیران ارشد سازمان امور مالیاتی، هیچ برگه مالیاتی برای مالکان واحدهای خالی از سکنه صادر نشده است.
با این حال ستاد ملی مقابله با کرونا در اواخر خرداد امسال مصوبه خرداد سال گذشته خود در خصوص حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره مسکن را تمدید کرد که بر اساس آن علاوه بر تعیین سقف افزایش اجاره مسکن برای قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن، تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران پرداخت شود،
سقف اجاره بها در ستاد کرونا: ۲۵ درصد / گزارش بانک مرکزی: ۵۰ درصد!
ستاد ملی مقابله با کرونا در حالی سقف ۲۵ درصدی اجاره بها را تعیین کرد که بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در مهر ماه امسال، اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال قبل (مهر ۱۳۹۹) افزایش ۴۸.۴ درصدی برای شهر تهران و ۵۱.۳ درصدی برای کل کشور داشته که عملاً شکست سیاست تعیین دستوری سقف اجاره بها را نشان میدهد.
معاون وزیر راه: طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها موفقیت آمیز بود
محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش ۴۶.۹ درصدی هزینه اجاره بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها است، گفت: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است.
محمود زاده تاکید کرد: با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا و حمایت و همکاری مراجع قضائی و عدم صدور حکم تخلیه برای مستأجران به جز استثناهای ۸ گانه، سال گذشته کاهش ۶۵ درصدی جا به جایی مستأجران را شاهد بودیم که نشان دهنده موفقیت این مصوبه است.
وام ودیعه مسکن به کجا رسید؟
همچنین یکی دیگر از برنامه‌هایی که ستاد ملی مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران طراحی کرد، اعطای تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن برای مستأجران تهرانی، ۴۰ میلیون برای کلانشهرنشینان و ۲۵ میلیون تومانی برای ساکنان سایر شهرها بوده که آمارها حاکی از شکست این طرح است.
مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، اعطای این تسهیلات به مستأجرانی بود که تاریخ قرارداد اجاره آنها از ابتدای مهر ۱۳۹۹ تا پایان شهریور ۱۴۰۰ بود اما در شهریور ماه امسال دامنه زمانی مذکور به پایان پاییز امسال نیز کشیده و سقف زمانی پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌ها به معرفی شدگان نیز تا پایان بهمن ماه امسال در نظر گرفته شد.
۸ درصد متقاضیان وام ودیعه گرفتند
بر اساس آمار منتشره وزارت راه و شهرسازی تا کنون بیش از یک میلیون و ۶۴۰ هزار نفر متقاضی در سامانه تسهیلات کمک ودیعه مسکن ثبت نام کرده و از این تعداد بیش از ۶۳۰ هزار نفر به بانک‌ها معرفی شده و بیش از ۱۳۰ هزار نفر تسهیلات را دریافت کرده اند.
به عبارت دیگر تنها کمتر از ۸ درصد (۷.۹ درصد) مستأجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن توانسته اند آن را دریافت کنند که گفته می‌شود بخش مهمی از آنها، تسهیلات گیرندگان ۲۵ و ۴۰ میلیون تومانی بوده و سهم دریافت کنندگان تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی کمتر بوده است.
بانک‌ها سنگ اندازی میکنند
بسیاری از مستأجران از سنگ اندازی های بانک‌ها برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن گلایه مندند.
بررسی‌های میدانی نشان میدهد بانک‌ها با رایزنی‌های وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی و دستورالعملی که بانک مرکزی برای بانک‌ها مبنی بر سه گرفتن در اخذ تضامین از متقاضیان صادر کرده، چندان میانه خوبی نداشته و این دستورالعمل را مراعات نمی‌کنند.
رئیس بانک مرکزی: بانک‌ها پرداخت وام‌های خرد را تسهیل کنند
همچنین علی صالح آبادی، رئیس کل بانک مرکزی در نشست دوره‌ای ۱۷ آبان با مدیران عامل بانک‌ها بر ساده گیری بانک‌ها در اعطای تسهیلات خُرد دستوری صادر کرد که تا کنون خبری از اجرای این بخشنامه رئیس کل بانک مرکزی از سوی بانک‌ها شنیده نشده است.
یک متقاضی وام ودیعه مسکن گفت: بعد از آنکه به سختی توانست دو ضامن رسمی دولتی برای وام ودیعه مسکن ۷۰ میلیون تومانی از یکی از شعب بانک «گ» تهیه کند، این بانک به آنها گفته فعلاً امکان پرداخت این تسهیلات نیست و احتمالاً یک ماه برای تأمین این اعتبار زمان می‌برد.
همچنین یکی دیگر از متقاضیانی که از وزارت راه و شهرسازی، پیامک معرفی به بانک را دریافت کرده است، می‌گوید بانک عامل می‌گوید اعتباری برای اعطای این تسهیلات ندارد.
برخی دیگر از متقاضیان نیز عمدتاً با سد بزرگ عدم وجود اعتبار برای این تسهیلات مواجهند و پاسخ بانک‌ها به آنها این است که فعلاً پرداختی برای وام ودیعه به مستأجران ندارند.
اعتبار ۱۰ هزار میلیارد تومانی وام ودیعه مسکن شفاف سازی شود
این در حالی است که بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا و نیز اعلام محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، میزان اعتباری که برای طرح اعطای تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفته شده ۱۰ هزار میلیارد تومان است بنابراین اگر این سقف پر شود انتهای طرح خواهد بود اما تا زمانی که سقف پر نشود محدودیتی در پرداخت وجود نخواهد داشت.
با توجه به اینکه تا کنون تنها ۱۳۰ هزار نفر تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفته اند و با احتساب اینکه ۱۰۰ درصد این ۱۳۰ هزار نفر، وام ۷۰ میلیون تومانی گرفته باشند، ۹ هزار میلیارد تومان از اعتبار در نظر گرفته شده هزینه شده و هنوز هزار میلیارد تومان دیگر پابرجاست.
