برگشت به عمودی سازی در پایتخت

عبدالرضا گلپایگانی، معاون پیشین معماری و شهرسازی در این رابطه به اکو ایران گفت :‌ آزادسازی بلندمرتبه‌سازی در کلانشهرها که معمولا  محدودیت‌ زمین مناسب  برای فضای کار و زندگی دارند ذاتا بد نیست. بلندمرتبه‌سازی در طرح جامع اول تهران نیز پیش بینی شده بود و بر اساس آن در محورهایی  بلندمرتبه‌سازی انجام شده است ، در دهه 80 و پس آشفتگی حاصل از ساخت و سازهای غیر اصولی بلندمرتبه در دهه 70 نیز دستورالعملی برای ساخت وسازهای بالای 6 طبقه در تهران به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسید بر مبنای آن ضوابط ساختمانهای بلند در درون یم لفاف فضایی ساخته می شدند و ساختمانهای هرمی شکل در تهران حاصل آن است، مبنای اصلی کنترل سایه اندازی ساختمان ها بر هم بود و در آن طرح نقاط ممنوع هم مشخص شده بود،  .به صورت هرمی ساخته شوند . 

وی ادامه داد :‌در سالهای بعد این ضابطه نیز کنار گذاشته شد و ساختمان‌های بلند با طرح و تصویب در کمیسیون ماده پنج در همه جای شهر و بدون توجه جدی به کلی نگری لازم در مقیاس شهر و دنباله روی از جریان سوداگری زمین و ملک بصورت گسترده در مناطق گران قیمت شهر رواج یافت، حاصل این برخورد نیز نابسامانی و بی عدالتی در توزیع تراکم و ساخت و سازهای نامناسب در گذرهای کم عرض و سایه اندازی بر املاک و آشفتگی در سیمای شهر بود.  تا آنجا که شورای عالی شهرسازی در سال 93 توقف بلند مرتبه سازی در تهران را تصویب کرد.

به گفته گلپایگانی ،شورای عالی شهرسازی و معماری در سال 98 چارچوب کلی و ضوابط عام بلندمرتبه سازی در کلانشهرها را تصویب و برای تهیه طرح تفصیلی تر ابلاغ کرد. شهرداری تهران و شهرداری های کلانشهرها در یک بررسی نقادانه مصوبه را ارزیابی نموده و پیشنهادهای خود را به شورای عالی ارسال کردند. این پیشنهاد ها مورد توجه قرار گرفت و مصوبه در برخی زمینه ها اصلاح شد. 

وی افزود: شهرداری تهران براساس  مصوبه شورای عالی بازنگری در ضوابط بلند مرتبه سازی را آغاز کرد و پس از تکمیل طرح جهت تصویب به کمیسیون ماده پنج ارایه شد. کمیسیون پس از بررسی کلیات طرح را تایید و جهت تصویب به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال کرد. ضوابطی که به تصویب رسیده بود دو جنبه  داشت ، بخش نخست ضوابط و مقررات ساختمانی و معماری و بخش دوم مکان‌یابی احداث ساختمان بلند .در این ضوابط پهنه‌های بلندمرتبه‌سازی ، محورهای بلندمرتبه‌سازی و نقاطی که ظرفیت بلندمرتبه‌سازی داشتند مشخص شد.

در شورای عالی شهرسازی و معماری هر کدام از این نقاط ویژگی‌هایشان مورد بررسی قرار گرفت، اما ضوابط و مقررات تفصیلی بلندمرتبه‌سازی هنوز در کمیسیون ماده 5 به تصویب  نرسیده  است. بنابراین امکان صدور پروانه بلندمرتبه در شهر تهران تا طرح ضوابط و تصویب آن وجود ندارد. امیدوارم با تلاش مجدانه همکاران معاونت  شهرسازی و معماری و اهتمامی که در رفع موانع وجود دارد، هر چه سریعتر این مرحله نیز به سرانجام برسد. 

وی در ادامه درخصوص این که بخشی از کارشناسان نسبت به بلند مرتبه سازی در تهران نگران هستند هم گفت :‌اگر بخواهیم همه چیز را منفی ببینیم، این نگاه با توسعه درست و منطقی شهر مغایرت دارد. اگر قرار باشد در هیچ نقطه ای  اجازه بلندمرتبه‌سازی داده نشود، توسعه‌ای متوازن اتفاق نمی‌افتد. در بحث پادگان 06 نیز به برخی  دوستان  گوشزد کردیم که  تعداد طبقات به تنهایی آسیب‌زا نیست.اگر در زمینی بزرگ به شرط حفظ تراکم ساختمانی و با رعایت اصول شهرسازی و معماری ساختمان بلندمرتبه مجوز ساخت داده شود، حتما از ساخت بنایی با سطح اشغال بیشتر اما تعداد طبقات کم تر بهتر است، هم از نظر معماری و طراحی و کیفیت مناسب تر از استفاده از فضا، جمعیت پذیری و ترافیکی هم که برای منطقه درست می کند یکسان است . 

به گفته گلپایگانی در پادگاه 06 نیز برای حفظ درختان موجود در زمین سهم ارتش و با توجه به ظرفیت های محل، اجازه ساخت تا 37 طبقه در شورای عالی شهرسازی و معماری داده شد. اما اگر قرار بود ساختمان‌های 6 طبقه ساخته شود، کل فضا زیر ساخت می‌رفت و از لحاظ معماری نیز بناها به هم چسبیده و فاقد کیفیت های طراحانه می‌شد. بنابراین بلندمرتبه‌سازی مشروط بر اینکه سایه‌ اندازی،  اصول همجواری و همسایگی، موقعیت زمین نسبت به پهنه های گسلی تهران رعایت شود و در محدوده های مجاز  باشد مشکلی نخواهد داشت و می تواند به استفاده بهتر از زمین بیانجامد.

به گزارش اکو ایران ، فرزانه صادق‌مالواجرد دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوبه موافقت با بلندمرتبه سازی در پهنه‌ها و عرصه‌های شهر تهران را به شهردار تهران، استاندار تهران و رئیس شورای اسلامی شهر تهران ابلاغ کرده است متن نامه به شرح زیر است:

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه ۲۴ خرداد ۱۴۰۰ پیرو مصوبه شماره ۶۱۶ مورخ ۶ بهمن ۱۳۹۹ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران و بر اساس صورتجلسه مورخ ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۰ کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاستگذاری (کمیته فنی شماره ۴) مکان‌یابی و ضوابط و مقررات ساخت بنا‌های بلند مرتبه در محدوده شهر تهران را با هدف کنترل ساخت و سازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره‌وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش افزوده در بافت‌های ناکارآمد، امکان حفظ باغات و فضای سبز شهری، جلوگیری از پراکنده‌سازی بلند مرتبه در سطح شهر و هدایت آن به محور‌ها و پهنه‌های مناسب بلندمرتبه و با رویکرد برنامه‌ریزی در شهر و بر اساس «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهر‌های ایران» مصوبه آذر ماه ۱۳۹۹ شورای عالی بررسی و ضوابط مصوب کمیسیون ماده ۵ در قالب دو سند شامل:

الف: نقشه پهنه‌ها و محور‌های مجاز برای استقرار ساختمان‌های بلند

ب: ضوابط و مقررات احداث بنا در پهنه‌ها و محور‌های مجاز را با تاکید بر موارد ذیل مصوب کرد: با این مصوبه، شهرداری و کمیسیون ماده ۵ شهر تهران مجاز به بررسی پرونده‌های مغایر با اسناد ابلاغ شده مذکور نخواهند بود و مراتب حسب ضرورت در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین تکلیف می‌شود.

۱. رعایت تراکم مصوب طرح تفصیلی در کلیه پهنه‌ها و محور‌های بلند مرتبه‌سازی الزامی است.

تبصره: افزایش تراکم مازاد بر تراکم مجاز پهنه تا سقف ۵۰۰ درصد صرفاً در چارچوب سازوکار انتقال حق توسعه (TDR) امکان پذیر است.

۲. ایستگاه‌های قطار شهری بر اساس طرح جامع حمل و نقل شهری مورد مطالعه قرارگرفته و در ایستگاه‌هایی که قابلیت تبدیل به T.O.D را دارند، با قابلیت بلندمرتبه‌سازی مجدداً مورد بررسی قرارگرفته و پس از تأیید دبیرخانه شورای عالی شهرسازی در نقشه اراضی با قابلیت بلندمرتبه‌سازی گنجانده شوند.

۳. مطابق بند ۳ مصوبه «اصلاحیه ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهر‌های ایران» نحوه استقرار بنا، جزئیات تراکم و سطح اشغال توسط کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی و اتخاذ تصمیم قرار می‌گیرد.

۴. پادگان‌های داخل محدوده شهر با کاربری نظامی تثبیت و در صورت اجرای قانون فروش و انتقال پادگان‌ها و سایر اماکن متعلق به نیرو‌های مسلح به خارج از حریم شهرها، پیشنهاد بلندمرتبه‌سازی، با ارائه طرح شهرسازی و به شرط تأمین کاربری خدمات عمومی، جهت تصویب به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه شود.

۵. در اراضی با وسعت یک هکتار و بیشتر، مشروط به عدم استقرار در عرصه واجد محدودیت یا ممنوعیت بلندمرتبه سازی، افزایش تعداد طبقات و قرارگیری در یک بلوک شهری حداکثر تا ۱۵ طبقه و مشروط به رعایت سقف تراکم پهنه مجاز خواهد بود.