۱۰ درصد از مردم ایران بد‌مسکن هستند

هم‌‌اکنون ۱۰ درصد جمعیت کل کشور بدمسکن هستند؛ براساس تعاریف جهانی، فقر مسکن در دو سطح قابل طبقه‌‌بندی است. سطح اول مربوط به افرادی است که هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌‌ای خانوارهای آنها بیش از ۳۰ درصد است که هم‌‌اکنون بخش زیادی از مستاجرها به‌ویژه در کلان‌شهرها، در این گروه قرار دارند. نوع دوم فقرای مسکن، «بدمسکن‌‌ها» هستند که به لحاظ کیفیت سطح زندگی در شرایط نامطلوب سکونتی قرار دارند. ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی جزو بدمسکن‌‌های گروه دوم هستند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نیمه دوم مهرماه امسال، هیات وزیران آیین‌‌نامه اجرایی مربوط به بند (ک) تبصره ۱۱ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور را مصوب و ابلاغ کرد. براساس این بند از قانون بودجه، به وزارت راه وشهرسازی اجازه داده شده بود تا با اولویت سکونتگاه‌های غیررسمی آن دسته از اراضی تحت مالکیت خود  را که از سال ۹۴ به قبل از سوی متصرفان مورد ساخت‌وساز قرار گرفته است به آنها واگذار کند تا بتوانند سند رسمی دریافت کنند. اما آیین‌‌نامه اجرایی این بند از قانون بودجه، با واکنش گروهی از کارشناسان رو‌‌به‌رو شده و نقدهایی به آن وارد شد.۵ ابهام و نقد مهم در ارتباط با این آیین‌‌نامه از سوی جامعه کارشناسی و گروهی از صاحب‌نظران شهرسازی مطرح شد. گروهی از کارشناسان اعلام کردند، این آیین‌‌نامه به نفع زمین‌‌خواران تدوین شده و اگر چه در قانون به صراحت اعلام شده است که این اراضی باید به نفع سنددار شدن و در نتیجه فراهم شدن زمینه قانونی برای نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و دریافت وام نوسازی (بانک‌پذیر شدن این سکونتگاه‌ها)، واگذار شود، اما عملا محتوای این آیین‌‌نامه و امتیازهای در نظر گرفته شده در آن به نفع زمین‌‌خوارهایی است که در سال‌های گذشته تاکنون با وجود عدم نیاز، اقدام به تصرف اراضی دولت در حوالی پایتخت و به ویژه شهرهای خوش‌آب و هوای استان‌های شمالی کشور کرده‌‌اند. آنها معتقدند اگر واقعا قصد سیاستگذار از تدوین این آیین‌‌نامه کمک به سنددار شدن، بانک‌‌پذیر شدن و کاهش نرخ بدمسکنی به واسطه نوسازی و بهسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی بود، می‌توانست تنها این امتیاز را برای ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی قائل شود و اراضی تصرف‌شده از سوی زمین‌‌خوارها را حداقل به قیمت روز و نه قیمت منطقه‌‌ای که حداکثر یک‌دهم ارزش روز این زمین‌‌هاست به آنها واگذار کند. این در حالی است که تعیین واگذاری بر مبنای قیمت منطقه‌‌ای، از دیدگاه آنها عملا به معنای اعطای رانت گسترده به زمین‌‌خوارهایی است که در سال‌های قبل قانون‌‌شکنی کرده و زمین‌‌های دولت را تصرف کرده‌‌اند. ضمن آنکه ممکن است خطر زمینه‌‌سازی برای تصرف اراضی بیشتر از سوی زمین‌‌خوارها را در آینده تشدید کند. نادیده گرفتن بخشی از سکونتگاه‌های غیررسمی در این آیین‌‌نامه، عدم تفکیک سکونتگاه‌های غیررسمی و زمین‌‌های تصرف شده از سوی زمین‌‌خواران، خطر تغییر کاربری‌‌های گسترده، خطر تسری واگذاری به زمین‌‌های دولتی سایر وزارتخانه‌ها و دستگاه‌ها علاوه بر زمین‌‌های تصرفی وزارت راه وشهرسازی بخشی از دیگر ابهامات و نقدهایی بود که کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی به این تصویب‌‌نامه وارد کردند.

اما معاون وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است در نهایت این آیین‌‌نامه دست‌‌کم برای بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی می‌تواند مفید باشد و زمینه نوسازی و بهسازی آنها  را در راستای کاهش نرخ بدمسکنی در این مناطق فراهم کند؛ او همچنین معتقد است، در لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی همه این نواقص برطرف شده است و صرفا مساله ساماندهی سکونتگاه‌ها آن‌‌هم به صورت واگذاری مشروط برای مسدودسازی مسیر هر نوع رانت، مورد تمرکز واقع شده است.

فقط ۱۰ درصد متصرف‌‌ها بدمسکن‌‌اند

محمد آیینی، معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران اعلام کرد: برآوردها نشان می‌دهد تنها حدود ۱۰ درصد از اراضی تصرف شده دولت، شامل سکونتگاه‌های غیررسمی است و مابقی، سایر اراضی تصرفی است. وی در تشریح ابعاد سکونتگاه‌های غیررسمی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هم‌‌اکنون حدود ۵ میلیون قطعه زمین تصرفی شناسایی شده است که شاید کمتر از ۱۰ درصد آنها اراضی محل ساخت سکونتگاه‌های غیررسمی از سوی نیازمندان و افراد بدمسکن باشد.

به گفته وی، براساس آخرین برآوردهای انجام شده، هم‌‌اکنون تعداد ۱۱۵۳ محله سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور وجود دارد که بیش از نیمی از آنها مربوط به سال‌های قبل از انقلاب است و مابقی، بعد از انقلاب ایجاد شده‌‌اند. این در حالی است که حداقل ۸ میلیون نفر در این سکونتگاه‌ها ساکن هستند و دو میلیون واحد مسکونی نیز در آنها ساخته شده است.

وی در تشریح جزئیات آیین‌‌نامه‌‌ای که اخیرا از سوی هیات وزیران درباره واگذاری اراضی تصرفی ابلاغ شد، اعلام کرد: قبل از هر موضوعی باید دیدگاه‌های موجود در ارتباط با سکونتگاه‌های غیررسمی را مورد بررسی قرار داد. در این زمینه دو دیدگاه وجود دارد؛ یک دیدگاه آن است که هر نوع خدمات‌رسانی، به رسمیت شناختن و بهبود سطح زندگی در سکونتگاه‌های غیررسمی می‌تواند به منزله چراغ سبزی برای رشد تصرفات و گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی باشد. اما دیدگاه دوم بر این عقیده استوار است که یک مسیر مهم برای کاهش نرخ بدمسکنی از سکونتگاه‌های غیررسمی، به رسمیت شناختن آنها، سنددار کردن، بانک‌پذیر و وام‌پذیر کردن‌‌ها برای نوسازی و بهسازی و ارتقای کیفیت خدمات شهری در این محله‌ها و سکونتگاه‌ها عبور می‌کند. چرا که براساس قانون اساسی، دولت و حاکمیت باید برای هر ایرانی یک واحد مسکونی مناسب تامین کند و هر کسی برای یک‌بار حق استفاده از این امتیاز را دارد. ساکنان این سکونتگاه‌ها نیز شهروندان این جامعه هستند که حق حیات و تامین مسکن دارند و باید برای آنها فکری کرد. دیدگاه دولت نیز همین است. براساس این دیدگاه، دو سند مربوط به ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی تدوین شد و یک لایحه جامع دیگر نیز در دست بررسی برای تصویب است. سند اول که در سال ۸۲ تهیه شد، سند ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و سند دیگر مربوط به سال ۸۹ در قانون حمایت از احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است.

سه موضع ملی مهم در ارتباط با ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی در دولت دنبال می‌شود. در موضع اول، دولت برای جلوگیری از توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی وظیفه پیش‌‌نگری دارد. از سوی دیگر دولت وظیفه دارد از توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی پیشگیری کند. یعنی در عین حال که ماموریت دارد مناطق مستعد ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی را شناسایی و مانع از شکل‌گیری این سکونتگاه‌ها در آنها شود در وهله بعد باید در مناطقی که سکونتگاه‌‌ غیررسمی در آن شکل گرفته است با ابزارهای قانونی، اجرایی، تکنیکی و... مانع از گسترش این سکونتگاه‌ها شود.

سومین راهبرد نیز ساماندهی سکونتگاه‌های موجود است. نگاه ملی به این سکونتگاه‌ها که تعداد آنها بالغ بر ۱۱۵۳ محله است این است که اگر در این سکونتگاه‌ها ادامه زیست انسانی امکان‌‌پذیر است، ساماندهی شده و شرایط سکونت در آنها از طریق فراهم کردن زمینه‌های نوسازی و بهسازی و همچنین ارتقای سرانه‌ها و خدمات زندگی شهری، بهبود یابد. اگر هم شرایط آنها به لحاظ کیفیت زیست انسانی نامطلوب است راهبرد جابه‌‌جایی این سکونتگاه‌ها دنبال شود. به عنوان مثال برخی از این سکونتگاه‌ها روی لایه‌های رانشی زمین واقع شده‌‌اند؛ روی شیب‌‌های تند هستند، در مجاورت دکل‌‌های برق فشار قوی قرار دارند، در کنار کانال‌‌های آلودگی زیست‌‌محیطی هستند و...که باید نسبت به جابه‌‌جایی آنها به مکان‌‌های مناسب و بی‌‌خطر اقدام شود. برآوردها نشان می‌دهد در ۸۵ درصد این سکونتگاه‌ها امکان زیست انسانی فراهم است و در مابقی این مکان‌‌ها یا جابه‌‌جایی صورت گرفته یا جابه‌‌جایی در دست اقدام است. براساس اسناد ملی مربوط به ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی دو هدف در ارتباط با این سکونتگاه‌ها دنبال می‌شود. نخستین هدف آن است که استانداردهای سکونتی در این مکان‌‌ها به سطح متوسط استانداردهای شهری برسد؛ (شامل مقاوم‌‌سازی بناها، تامین تجهیزات، پایداری و...)‌. از سوی دیگر وضعیت تامین خدمات زیربنایی و روبنایی باید به شرایطی پایدار و در سطح مطلوب شهر برسد. یعنی به لحاظ تمام آیتم‌‌های سکونتی و زیست شهری، سطح این محله‌ها باید به سطح متوسط محلات برخوردار ارتقا یابد. اما لازمه تمام این اقدامات سند‌دار شدن این سکونتگاه‌هاست. برآوردها حاکی است ۵۳ درصد بناهای واقع در این سکونتگاه‌ها پایدار نبوده و نیازمند بهسازی و نوسازی هستند. این بناها اصولا هیچ سازه‌‌ای ندارند. بیش از ۹۵ درصد این بناها در محدوده‌های شهری هستند اما از آنجا که بخشی از آنها در کاربری‌‌های غیرمسکونی قرار داشته و برخلاف ضوابط مقررات ملی ساختمان احداث شده‌‌اند دولت و شهرداری‌‌ها نمی‌توانند در آنها مداخله‌‌ای کنند. مگر آنکه شرایط و مقدمات قانونی برای تغییر وضعیت این سکونتگاه‌ها از حالت غیرقانونی به قانونی فراهم شود. بنابراین پیش‌‌نیاز هر اقدامی که برای بهبود وضعیت معیشت افراد ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی لازم است انجام شود سنددار کردن آنهاست. در واقع با این اقدام دولت به دنبال برقراری رانت برای عده‌‌ای خاص نیست بلکه به دنبال تامین حق طبیعی این افراد برای سکونت در مسکن و محله مناسب و برخوردار از امکانات زیست مطلوب انسانی و شهری است. هر چند باید تمام این اقدامات با مسدود‌سازی مسیر رانت و جلوگیری از تالی فاسدهای احتمالی شکل بگیرد که در لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که هم‌اکنون در حال طی مراحل قانونی در کمیسیون‌‌های تخصصی دولت است و پیش‌‌بینی می‌شود تا قبل از اتمام سال جاری در صحن مجلس به رای گذاشته شود، در نظر گرفته شده است.

سنددار شدن با چند شرط

آیینی با بیان اینکه در لایحه پیشنهادی برای ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی موضوع سنددار کردن این سکونتگاه‌ها در قالب سند مشروط برای مقابله با برخی تالی فاسدهای قابل پیش‌بینی و احتمالی مد نظر قرار گرفته است، گفت: هدف اصلی از این لایحه فراهم کردن استانداردهای متوسط شهری در این سکونتگاه‌ها و کاهش نرخ بدمسکنی است. رعایت حد نصاب‌‌های تفکیک برای مقابله با ساخت‌وسازهای ریزدانه، ساخت‌وساز مطابق با ضوابط مقررات ملی و ضوابط شهرسازی، ساخت براساس طرح‌های مصوب در ارتباط با میزان عقب‌‌نشینی، محدودیت‌‌های واگذاری و فروش برای مقابله با ایجاد فضای سوداگری و رانت‌‌خواری و... در این لایحه لحاظ شده است که به محض نهایی شدن، جزئیات بیشتری از آن اعلام خواهد شد. وی ادامه داد: اما در فاصله تدوین و تصویب این لایحه، از آنجا که قانون بودجه، تعیین تکلیف اراضی تصرفی با اولویت سکونتگاه‌های غیررسمی را تکلیف کرده بود، آیین‌‌نامه اجرایی بند (ک) تبصره ۱۱ ماده واحده قانون بودجه ۱۴۰۱ کل کشور، تهیه و به تصویب رسید. نگاه ما به این آیین‌‌نامه مثبت است. چرا که به هر حال در کنار سایر اراضی تصرفی، بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی را دربرمی‌گیرد و با استناد به این آیین‌نامه، این سکونتگاه‌ها می‌توانند سنددار شوند. بدیهی است با تصویب لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی در ماه‌های آینده، سند جامع‌‌تری به نفع این سکونتگاه‌ها ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

پاسخ به ابهامات مصوبه

معاون وزیر راه‌وشهرسازی با بیان اینکه اگر‌چه تمام آنچه در مصوبه ۱۷ مهرماه ۱۴۰۱، با عنوان آیین‌‌نامه اجرایی بند (ک) تبصره ۱۱ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور آمده است، مربوط به سکونتگاه‌های غیررسمی نیست، به «دنیای اقتصاد» گفت: با این حال، سکونتگاه‌ها می‌توانند تا زمان تصویب لایحه جامع از این آیین‌‌نامه برای سنددار شدن استفاده کنند.

وی در پاسخ به برخی از ابهامات این مصوبه گفت: اگرچه به‌طور مستقیم اشاره‌‌ای به سکونتگاه‌های غیررسمی در این مصوبه نشده است اما ماده ۱۲ این آیین‌‌نامه بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی را پوشش می‌دهد. وی با اشاره به این ماده از آیین‌نامه گفت: در این ماده، مساحت اراضی قابل واگذاری با قیمت منطقه‌‌ای به متصرفان براساس قیمت کارشناسی این زمین‌‌ها، مشخص شده است. وی گفت: براساس جدولی که در این زمینه تهیه شده است آن دسته از زمین‌‌هایی که قیمت کارشناسی هر مترمربع از آنها کمتر از ۱۰ میلیون تومان است تا ۲۰۰ مترمربع و آن دسته از زمین‌‌هایی که قیمت کارشناسی هر مترمربع از آنها بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان است تا ۱۵۰ مترمربع، قابلیت واگذاری با قیمت منطقه‌‌ای دارند. نکته قابل تامل اینجاست که ۸۰ درصد سکونتگاه‌های غیررسمی در زمین‌‌های با ارزش هر مترمربع تا ۱۰ میلیون تومان و ۱۵ درصد آنها در زمین‌‌های با قیمت مترمربعی ۱۰ تا ۲۰‌میلیون تومان قرار دارند.

 از این رو، حدود ۹۵ درصد از سکونتگاه‌های غیررسمی به لحاظ قیمت زمین، قابلیت این را دارند که بین ۱۵۰ تا ۲۰۰مترمربع زمین به قیمت منطقه‌‌ای، سند دریافت کنند. از آنجا که عمده زمین‌‌های تصرفی در سکونتگاه‌های غیررسمی ریزدانه هستند مابقی نیز می‌توانند به قیمت منطقه‌‌ای عرصه تصرف شده را به مالکیت رسمی خود درآورند و از این رو، اگرچه اشاره مستقیمی به سکونتگاه‌های غیررسمی نشده است اما براساس جدول درج شده در ماده ۱۲، عمده سکونتگاه‌های غیررسمی می‌توانند مالکیت عرصه تصرفی را به دست آورند.

اجبار غیرمستقیم به مقاوم‌‌سازی

وی همچنین درباره دومین ابهام این مصوبه به «دنیای اقتصاد» پاسخ داد. در ماده ۳ این مصوبه اعلام شده است اراضی که بنای ساختمانی با مصالح بادوام در آنها احداث شده است، مشمول این آیین‌‌نامه هستند. به این ترتیب، از آنجا که بخشی از سکونتگاه‌های غیررسمی فاقد سازه و مصالح بادوام هستند مشمول این آیین‌‌نامه و واگذاری مالکیت عرصه (زمین) نمی‌شوند. آیینی در این باره گفت: اتفاقا این شرط، یک قید مثبت محسوب می‌شود. چرا باید به خانه‌هایی که سازه و مصالح با‌دوام ندارند، سند داده شود؟ از سوی دیگر ۴۷ درصد خانه‌های ساخته شده در سکونتگاه‌های غیررسمی مصالح و سازه بادوام و پایدار دارند و ۵۳ درصد آنها فاقد این شرط هستند. با این شرط نه‌تنها آن دسته از سکونتگاه‌هایی که سازه بادوام دارند سنددار می‌شوند بلکه سایرین نیز برای دریافت سند تشویق به مقاوم‌‌سازی می‌شوند. این اقدام فضای سکونتگاه‌های غیررسمی را به سمت بادوام‌‌سازی برده و فرآیند مشارکت را تسهیل می‌کند.

ارفاق فقط به مسکونی‌‌ها

آیینی همچنین درباره ابهام موجود در ماده ۵ این آیین‌نامه نیز توضیح داد. براساس ماده ۵، واگذاری عرصه به متصرفان در صورتی مجاز است که با طرح‌های مصوب شهری که شامل داخل محدوده و حریم شهرها می‌شود و تا زمان واگذاری به تصویب مراجع قانونی ذی‌صلاح رسیده‌، مطابقت داشته باشد. وی در پاسخ به این سوال که تکلیف آن دسته از سکونتگاه‌های غیررسمی که در محدوده شهرها نیستند چه می‌شود گفت: بیش از ۹۵ درصد سکونتگاه‌های غیررسمی در محدوده‌های شهری هستند و مابقی نیز عمدتا در حریم هستند که شامل این آیین‌نامه خواهند شد.

به ویلادارها زمین نمی‌‌رسد

وی همچنین به «دنیای اقتصاد» گفت: برخلاف برخی انتقادها که این آیین‌‌نامه را منجر به صدور سند برای ویلادارها و متصرفان به کاربری‌‌های زراعی و کشاورزی و تخریب‌‌کنندگان محیط‌زیست می‌‌دانند، اما باید گفت به این گروه از متصرفان زمین تعلق نخواهد گرفت. وی گفت این آیین‌‌نامه مشمول تغییر کاربری و صدور سند برای افرادی که بر روی اراضی زراعی و کشاورزی به صورت غیرقانونی اقدام به ساخت ویلا کرده‌‌اند نخواهد شد. آیینی افزود: از سوی دیگر در ماده ۸ گفته شده است که هریک از متصرفان صرفا نسبت به یک قطعه زمین امکان بهره‌‌مندی از این آیین‌‌نامه را دارند و بنابراین تعلق مساحت زیادی از اراضی تصرفی به زمین‌‌خواران عملا امکان‌‌پذیر نیست. ضمن آنکه متصرفان نباید تاکنون از هیچ نوع امکان دولتی برای دریافت زمین و مسکن بهره‌‌مند شده باشند و بنابراین نمی‌توان گفت این مصوبه رانت گسترده برای زمین‌‌خوارها به دنبال دارد. وی همچنین در پاسخ به این سوال که از متن آیین‌‌نامه چنین برداشت می‌شود که قرار است همه اراضی تصرف شده دولتی به متصرفان واگذار شود، افزود: تنها اراضی وزارت راه‌وشهرسازی و زیرمجموعه‌های تابعه آن مشمول این قانون است و سایر دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها چنین مجوزی ندارند. وی تاکید کرد: در این آیین‌‌نامه تلاش شده است تا با تدابیر مختلف مسیر رانت مسدود شود و به متصرفان کلان و زمین‌‌خوارها امتیاز داده نشود از جمله آنکه چند شرط مهم در این باره تعیین شده است. به عنوان مثال: در تبصره ماده ۴ این آیین‌نامه گفته شده اگر مساحت عرصه تحت تصرف بیش از میزان تعیین شده در این مصوبه (میزان عرصه حداکثر تا چهار برابر سطح اشغال بنای احداثی) باشد واگذاری عرصه منوط به استرداد مساحت مازاد توسط متصرف خواهد بود. همچنین براساس ماده۸ هر یک از متصرفین تنها برای یک قطعه زمین و براساس ماده۱۱ تنها افرادی که خود یا همسر آنها تاکنون از امکانات دولتی در حوزه زمین و مسکن استفاده نکرده باشند، می‌توانند با قیمت منطقه‌‌ای برای دریافت مالکیت این اراضی اقدام کنند. از سوی دیگر، عرصه‌‌ اعیانی‌‌های تجاری و خدماتی به قیمت کارشناسی روز واگذار می‌شود.