بازار بیمار مسکن ایران در انتظار جراحی بزرگ

وقت‌کشی در جراحی وام مسکن

وام خرید مسکن «یکم» با قابلیت استفاده برای ساخت و ساز در بافت فرسوده، به دلیل اثرپذیری خانوارهای متقاضی خرید خانه از «جنب و جوش معاملاتی در بازار ملک»، در یک سال گذشته با استقبال تصاعدی متقاضیان روبه‌رو شد به‌طوری که دسته‌ای از تقاضای مسکن تحت تاثیر جو روانی پیش‌رونق و سپس رونق معاملات ملک، ترغیب شدند برای تجهیز مالی خود، وارد مسیر منتهی به بیشترین و ارزان‌ترین وام خرید مسکن شوند. سال گذشته تعداد ثبت‌نام‌‌کننده‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» بیش از ۶۰ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد و در کنار جهش حجم ورود به این مسیر، با سررسید موعد سپرده‌گذاری گروه‌های قبلی، حجم خروج از صندوق به قصد قطعی خرید مسکن نیز افزایش چشمگیر پیدا کرد.

رشد ۳۰۰ درصدی حجم خروج از صندوق «یکم» در نیمه دوم سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، عملا وام «خانه‌اولی»‌ها را به اهرم خروج معاملات ملک از رکود تبدیل کرد. در نیمه دوم پارسال تعداد افرادی که با وام «یکم» در تهران خانه خریدند ۴ برابر شد و سهم این گروه –خانه‌اولی‌ها- از معاملات خرید مسکن در پایتخت به حدود ۱۰ درصد کل معاملات ماهانه رسید. کارنامه‌ای که سال گذشته برای وام مسکن یکم از بابت رشد چشمگیر تقاضا برای آن به ثبت رسید، تقریبا از همان ابتدای پارسال، «چراغ هشدار» در مسیر تردد خانه‌اولی‌ها در بازار معاملات ملک را روشن کرد.

نرخ ورودی به صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» در حداقل یک سال اخیر، به مراتب بیش از گنجایش تعریف‌شده در صندوق برای پرداخت سالانه تسهیلات خرید مسکن بوده است. این صندوق بر اساس مدلی که برای تضمین تعادل منابع و مصارف آن در سال ۹۴ به تصویب رسید، حداکثر توان پرداخت حدود ۹۰ هزار فقره وام خرید مسکن در هر سال را دارد، اما وضع موجود نشان می‌دهد تعهد صندوق به سپرده‌گذاران (ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق) به بیش از ۲/ ۲ برابر «سقف سالانه مجاز به پرداخت» رسیده است. هر چند هنوز حجم دریافت ماهانه تسهیلات از این صندوق به دلیل کمبود پس‌انداز اولیه سپرده‌گذاران و در نتیجه توقف طولانی‌تر آنها در صندوق (اجبار به سپرده‌گذاری بیش از یک سال)، از سقف مجاز فراتر نرفته اما احتمال اینکه این صندوق طی سال جاری با توجه به وضعیت بازار مسکن، دچار عدم تعادل شود، زیاد است.

وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره این احتمال، از عنوان «پاشنه آشیل» وام یکم و صندوق پس‌انداز مسکن استفاده کرد.

«دنیای‌اقتصاد»، ۱۵ ماه پیش در گزارشی با عنوان دو لبه وام «یکم»، هشدار لازم درباره «سبقت تقاضا از ظرفیت پرداخت صندوق یکم» را مطرح کرد و در طول این مدت، فرمول‌های قابل اجرا و طراحی‌شده در وزارت راه و شهرسازی و بانک عامل بخش مسکن برای پیشگیری از بروز «عدم تعادل در منابع و مصارف صندوق یکم» را در گزارش‌های مختلف معرفی کرد. با این حال، وقت‌کشی صورت گرفته در جراحی مدل اولیه ساز و کار صندوق پس‌انداز «یکم»، بازار مسکن و ساخت و ساز را با دو‌تهدید مواجه کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: فرآیند تامین منابع و پرداخت وام «یکم» به یک جراحی مالی نیاز دارد تا نواقص آن به نفع خانه‌اولی‌ها به‌عنوان مصرفی‌ترین نوع تقاضای مسکن برطرف و همزمان، تهدیدی که از این محل متوجه آینده رونق بخش مسکن است نیز خنثی شود. وام «یکم» به لحاظ طول دوره سپرده‌گذاری و همچنین اقساط ماهانه، برای گروه قابل توجهی از متقاضیان واجد شرایط این تسهیلات، «در استطاعت» نیست. این گروه، از یکسو پس‌انداز اولیه در حد آنچه برای کف ریالی سپرده‌‌گذاری در صندوق طی یک سال مورد نیاز است را ندارد و از سوی دیگر درآمد ماهانه این دسته از متقاضیان نیز کمتر از توان لازم برای پرداخت اقساط وام خرید مسکن است. در این میان، طول دوره انتظار نیز طولانی است.

 وزارت راه و شهرسازی در مدلی که از سال گذشته تاکنون برای رفع این نقص طراحی کرده، پیشنهاد کاهش نرخ سود تسهیلات از ۸ درصد به ۶ درصد در بافت فرسوده و از ۵/ ۹ درصد به ۸ درصد در سایر مناطق شهری را ارائه کرد و برای تامین منابع مورد نیاز کاهش نرخ سود نیز پیشنهاد مکمل در قالب «برداشت یک میلیارد دلاری از صندوق توسعه ملی به شکل وجوه اداره‌شده نزد صندوق یکم» را در اختیار دولت و بانک مرکزی قرار داد. هدف این پیشنهاد کاهش حدود ۹ درصدی مبلغ اقساط ماهانه در گام اول و فراهم کردن زمینه برای کاهش دوره سپرده‌گذاری از یک سال فعلی به حداقل ۱۰ ماه است.

کلیات این پیشنهاد بهمن سال گذشته در جلسه‌ای به ریاست حسن روحانی در ساختمان وزارت راه و شهرسازی و همچنین حضور رئیس کل بانک مرکزی و وزرای اقتصادی دولت به تصویب رسید اما تاکنون مجوز نهایی برای اجرای آن در شورای پول و اعتبار صادر نشده است. بر اساس این پیشنهاد، دست کم 2500 میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی برای مدتی مشخص در قالب وجوه اداره‌شده (سپرده‌گذاری بدون سود) در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای کمبود کسری منابع صندوق «یکم» قرار می‌گیرد تا به پشتوانه این اعتبار، امکان رفع نقص از وام دومنظوره خانه‌اولی‌ها فراهم شود. این وام، نه تنها به رونق معاملات مصرفی کمک می‌کند که استفاده از آن در بافت فرسوده هم برای خرید نوسازها و هم برای نوسازی املاک کلنگی، عملا محرک اصلی طرح بازآفرینی شهری محسوب می‌شود. این طرح در سال جاری، اولویت اصلی رئیس‌جمهوری و دولت در بخش مسکن برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت در هسته فرسوده شهرها است که در قالب آن قرار است سالانه 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهرها ساخته شود.

بانک عامل بخش مسکن در صورت تصویب پیشنهاد مطرح برای جراحی وام یکم، قادر می‌شود حداقل 50 هزار فقره وام نوسازی 50 میلیون تومانی به سازنده‌ها پرداخت کند. آثار مثبت به‌وجود آمده از محل فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی نزدیک به سه سال کارکرد این صندوق – صندوق یکم خرداد سال 94 راه‌اندازی شد- نشان می‌دهد، وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها 5 ویژگی ممتاز داشته است.

ویژگی اول، مستقل بودن این وام از یارانه دولتی است. در طول دوره‌های گذشته، همواره برای پرداخت بخشی از تسهیلات مسکن، یارانه دولتی مورد نیاز بوده است که در غالب موارد، یا شکل تامین یارانه، هزینه‌بر بوده یا از اساس یارانه‌ای تامین نشده است. به‌عنوان مثال، طرح پرداخت وام نوسازی با نرخ سود تک‌رقمی که از سال 93 به تصویب رسید به دلیل تامین نشدن یارانه نرخ سود از سوی دولت، عملا به سرانجام نرسید و باعث شکست در تحریک ساخت و ساز از این مسیر شد. اما مدل وام «یکم» به دلیل آنکه در طول دوره پس‌انداز سپرده‌گذاران، سودی به آنها تعلق نمی‌گیرد، ارزان‌ترین مسیر تامین منابع برای وام مسکن محسوب می‌شود که به گفته وزیر راه و شهرسازی، قیمت تمام‌شده منابع در این مدل، ۳ تا ۴ درصد است.

بنابراین ویژگی دوم این مدل، ارزان تمام شدن تسهیلات برای بانک عامل تامین‌کننده منابع است.

ویژگی سوم، امکان صفر بروز انحراف در تخصیص منابع صندوق یکم است. از آنجا که تسهیلات صندوق فقط و فقط به سپرده‌گذاران دارای شرایط خانه‌اولی تعلق می‌گیرد، امکان اختصاص اعتبار به گروه‌های خارج از هدف وجود ندارد. ویژگی چهارم که مستقیم به بازار مسکن مربوط می‌شود، ایجاد تقاضای قطعی و موثر در میان‌مدت برای خرید مسکن است که به شکل تدریجی به‌واسطه پس‌انداز ماهانه خانه‌اولی‌ها در صندوق به‌وجود می‌آید. این مدل تامین مالی بخش مسکن از یکسو برای سازنده‌ها‌ بازار فروش تضمینی ایجاد می‌کند و از سوی دیگر از هجوم خریداران به بازار در زمان رونق پیشگیری می‌کند. پنجمین ویژگی وام «یکم» نیز استفاده از این تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیشنهاد جراحی وام «یکم» به احتمال خیلی زیاد امروز در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح خواهد شد و به تصویب نهایی خواهد رسید.

تاخیر چند ماهه در این مسیر، در توقف طرح نوسازی بافت فرسوده تاثیر قابل ملاحظه داشته است.

در صورت تصویب نهایی پیشنهاد جراحی در جلسه امروز، امکان جبران «کسری احتمالی منابع صندوق یکم» از محل صندوق توسعه ملی و افزایش نقدی سرمایه بانک مسکن فراهم می‌شود تا از این طریق،‌ شیوه مناسب، سالم و دائمی برای تامین منابع مورد نیاز رونق مسکن از محل وام «یکم» فراهم بیاید. این جراحی حتی می‌تواند به افزایش سقف ریالی وام مسکن یکم از ۸۰ میلیون تومان فعلی در تهران به ۱۰۰ میلیون برای تقاضای انفرادی و ۲۰۰ میلیون تومان برای تقاضای توام زوجین منجر شود.

کارشناسان مالی و اقتصادی با قابل تامل خواندن فرآیند زمانبر رسیدگی به پیشنهاد جراحی وام «یکم» تاکید می‌کنند: این صندوق پس‌انداز مسکن، در ذات خود با احتمال کسری منابع و بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف مواجه است. در صورت تصویب پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در شورای پول و اعتبار، مراحل جراحی به این صورت خواهد بود که بعد از صدور مجوز استفاده از منابع صندوق توسعه ملی به نفع تامین مالی ارزان‌قیمت بخش مسکن، مجلس نسبت به فراهم کردن زمینه برداشت، باید اقدام کند. شکل ایده‌آل این پروسه آن است که اقساط ماهانه وام‌های یکم در جریان بازپرداخت تسهیلات به حساب بانک عامل بخش مسکن، صرف افزایش سرمایه آن شود تا بعد از آن، قدرت وام‌دهی به بخش مسکن از این طریق، تا ۸ برابر وضع موجود افزایش پیدا کند. در حال حاضر سالانه، حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود. وزیر راه و شهرسازی به دنبال آن است که در سال جاری از این مسیر، تامین مالی مسکن تا ظرفیت ۶۰۰ هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کند. در حال حاضر ظرفیت، کمتر از نیم میلیون واحد است.