آینده «بازدهی» بازار مسکن / قیمت آپارتمان های لوکس چگونه در رکود 3 برابر شد؟

حسین عبده تبریزی در گفت وگو با خبرآنلاین با بررسی بازار مسکن و اقدامات انجام شده در دولت یازدهم اظهارداشت:«بازار مسکن امروز برای کسانی مناسب است که به قصد اجاره دادن یا مصارف شخصی خرید کنند، زیرا سرمایه گذاری در این بازار دیگر بازدهی کافی ندارد.»

او اضافه کرد: «این بازار زمانی می تواند سودآور باشد که خریدار بتواند بیش از سود بانکی در مسکن بازدهی کسب کند و تا وقتی که بانک بازدهی مناسبی می دهد در مسکن سفته بازی شکل نمی گیرد.»

مشاور وزیر راه و شهرسازی با مقایسه کارنامه دولت یازدهم با عملکرد دولت قبل در حوزه مسکن و سیاست گذاری های انجام شده،عنوان کرد:« مهمترین تفاوت بین دولت گذشته با دولت یازدهم در جهت گیری سیاست تسهیلات بود؛ در دولت قبل رویکرد اقتصادی حاکم این بودکه  به تسهیلات نگاه سمت عرضه داشتند،در نتیجه پرداخت تسهیلات به سمت تقاضا سوق داده شود و به اصطلاح خریداران موجب افزایش قیمت مسکن شدند.»

او با بیان اینکه سیاست گذاران مسکن در دولت قبل معتقد بودند که باید با هدف مقابله با افزایش قیمت ها در بخش مسکن تسهلات را به سمت عرضه یا سازندگان هدایت کرد،یاد آور شد: «آنها گمان می کردند که پیگیری این سیاست غیرتورمی است و می تواند سرمایه گذارای در بخش ساخت و ساز را افزایش داده و ازسویی قدرت انتخاب مردم را بالا ببرد.»

او با تاکید بر اینکه البته  این ایده ها وقتی روی کاغذ است می تواند قابل دفاع باشد،متذکر شد: «اما این ایده ها وقتی وارد صحنه عمل شد،جهش های قیمتی در بازار مسکن پدید آورد،زیرا وقتی تسهلات به سازنده داده می شود که هم به لحاظ حجم و هم به لحاظ نرخ متفاوت بود، مشخص است که مایل به ساخت و ساز افزایش می یابدو از سویی بخش های پربازده نرخ سود بیشتری به بانکها می پردازند.نتیجه این سیاست و پرداخت تسهیلات به سازنده ها این شد که پول ها به سمت ساخت واحدهای تجاری،اداری و لوکس رفت.»

عبده تبریزی گفت:«در واقع براثردنبال کردن این سیاست در دولت قبل تعدادخانه های خالی به حدی افزایش یافت که اکنون برآورد می شود ارزش آن با توجه به قیمت های میانگین حدود 250 میلیارد دلار است؛ یعنی 250 میلیارد دلار از سرمایه مملکت بدون کمترین بهره وری بدون استفاده باقی مانده است.»

رشد 3 برابری مسکن لوکس

او با یادآوری این موضوع که در آن دوره به جای توزیع عرضه مسکن بین شهرهای مختلف یک سوم ساخت و ساز مسکونی در تهران و حجم قابل توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد،خاطرنشان کرد:«این ساخت و سازها عمدتا به صورت لوکس،گران قیمت و بی ارتباط با تقاضای مصرفی صورت گرفت،به طوری که مثلادر تهران حجم ساخت و ساز در 4 منطقه اول  شهر به 3 برابر رسید در حالی که درسیار  مناطق تهران مثل مناطق میانی و جنوبی شهر تا 2 برابر افزایش اتفاق افتاد.»

عبده تبریزی  با اشاره به اینکه در نتیجه این اتفاق نسبت ساخت و ساز به کل موجودی مسکن در مناطق شمالی تهران نیز بیش از سایر مناطق رشد کرد،عنوان کرد:«همزمان متوسط مساحت آپارتمان ها نیز افزایش یافت،لذا  تعداد خانه های خالی هم افزایش یافت.»

وی ادامه داد:«در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از 2 واحد درصد بیش از نرخ رشد جمعیت بوده است.»

او با بیان اینکه در سالهای 89 تا 92 هر شخص سرمایه گذار یا شرکتی در کنار فعالیت اصلی خود ساختمان سازی هم کرده است،عنوان کرد:«وقتی حدود یک و نیم تا 2 برابر سالهای قبل در کلان شهرها واحد مسکونی ساخته می شود،این بدان معناست که دولت به درستی اتخاذ سیاست نکرده که در بخش مسکونی شاهد ساخت و ساز مازاد هستیم، البته در کنار دولت از عملکرد شهرداری ها هم نباید غفلت کرد.»

این کارشناس اقتصادی گفت:«آنچه شهرداری تهران در سالهای اخیر دنبال کرده،اعطای مجوز برای ساکن شدن 500 هزار خانوار جدید با ساخت و سازهای جدید بوده است که بر این مبنا می تواند یک میلیون نفر جمعیت به منطقه 22 با این مجوزها اضافه شود.»

او با تاکید بر اینکه این آمار از نظر ملی بسیار نگران کننده است،عنوان کرد:«در واقع با این سیاست ها مناطق آباد گذشته خالی از سکنه شده و بیابان ها گسترش می یابد و مردم به سمت قطب های جمعیتی خاصی مهاجرت کنند.»

عبده تبریزی تصریح کرد:«ساخت واحدهای اضافی در تهران بدترین چیزی است که می توانسته اتفاق بیفتد و همه این کارها به بهانه کسب درآمد شهرداری انجام شده است.»

سیاست های  اعتدالی دولت یازدهم

مشاور وزیر راه و شهرسازی در ادامه  به عملکرد دولت یازدهم در سیاست گذاری بخش مسکن اشاره کرد و گفت:«در دولت یازدهم وزارت راه و شهرسازی سیاست تسهیلاتی را کاملا تغییر داد، در واقع به جای پرداخت تسهیلات به سازندکان هدایت تسهیلات را به سمت مصرف کنندگان سوق داد.»

وی اضافه کرد:«دولت از همان آغاز کار به دنبال توسعه بازار رهن  بود تا شرایط به گونه ای باشد که مردم قادر به خرید خانه باشند.چون اگر بازار رهن ایجاد نشود در تامین مسکن ارزان قیمت شهروندان عقب می افتیم و در پی آن انباشت جدیدی شکل می گیرد.»

عبده تبریزی خاطرنشان کرد:«در چنین فضایی دوباره مسکن مهر ایجاد می شود که تبعات مخربی دراد برای همین باید بازار رهن به طور کامل در اقتصاد ایران مستقر شود.»