چشم انداز تابستانی بازار مسکن
به گزارش اقتصادنیوز بررسی ها درباره آینده قیمت و معاملات مسکن با تاکید بر آنچه در فصل جدید می‌تواند رقم بخورد، حاکی است: سرعت رشد قیمت آپارتمان‌ها در قالب یک سناریو، طی ماه‌های آتی کند می‌شود. این سناریو بر اساس روند بلندمدت گذشته قیمت‌ها و همچنین حجم معاملات خرید، مطرح است. سناریوی دوم اما با لحاظ سهم و اثر متغیرهای کلیدی موثر بر بازار ملک از جمله اوضاع آتی بازارهای رقیب و در عین حال فاکتور مربوط به انتظارات تورمی، احتمال انحراف بیشتر قیمت را مطرح می‌کند. این در حالی است که واسطه‌های بازار ملک معتقدند، با توجه به تضعیف شدید قدرت خرید مسکن طی ۶ ماه گذشته (حداقل ۲۰ درصد)، سمت تقاضا ظرفیت افزایش قابل‌توجه قیمت در کوتاه‌مدت را ندارد. مسوولان بخش مسکن سه‌شنبه گذشته در نشست مشترک با نمایندگان مجلس، علل پرش‌های اخیر قیمت را اعلام کردند. در این نشست، دو طرح برای «افزایش عرضه» پیشنهاد شد.
سناریوی اول: «کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی»
براساس این سناریو، نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در فصل پیش‌رو، کمتر از نرخ رشد در اردیبهشت و خرداد خواهد بود. این سناریو با استناد به روند گذشته معاملات خرید مسکن در تهران و همچنین میزان رشد قیمت‌ها در دوره ۱۰ ساله منتهی به سال ۹۴، تدوین شده است به‌طوری‌که در این تخمین تکنیکال، اثر احتمالی متغیرهای اقتصادی و بیرونی اثرگذار بر رفتار بازار، مورد بررسی قرار نگرفته است. بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره محتوای این سناریو که چکیده آن در کانال تلگرامی او منعکس شده است، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: امسال بخشی از خریداران مسکن، به مراتب زودتر از فصل تابستان وارد بازار شدند و اقدام به انجام معامله کردند. ملکی در تشریح نتیجه تحلیل تکنیکال درباره تابستان بازار معاملات مسکن افزود: در سال‌جاری به تناسب گذشت زمان، از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته می‌شود. ضمن آنکه، بخشی از افزایش تابستانی قیمت مسکن ناشی از بیشتر شدن حجم معاملات خرید، به‌دلیل شروع زودرس موج خریدهای مختص فصل اصلی نقل و انتقال، در فصل بهار رقم خورد.
چکیده حاصل از آنچه در سناریوی اول مطرح است، نشان می‌دهد: شیب افزایش ماهانه قیمت مسکن در تابستان پیش‌رو، کمتر از بهار امسال و حتی زمستان سال گذشته خواهد بود. طی ماه‌های اخیر (بدون احتساب ماه نیمه‌تعطیل فروردین)، قیمت مسکن در تهران با شیب متوسط بالای ۵ درصد در ماه، افزایش پیدا کرد. در صورت تحقق این سناریو، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال، حول و حوش مترمربعی ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تا ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در نوسان خواهد بود. در ماه میانی بهار امسال، میانگین قیمت به مرز مترمربعی ۶ میلیون تومان رسید و برآورد اولیه از کارنامه خردادماه معاملات مسکن در تهران نیز بیانگر افزایش دست‌کم ۱۰۰ هزار تومانی متوسط قیمت به‌رغم کاهش حجم معاملات خرید است. در خرداد ماه به‌دلیل تقارن با ماه مبارک رمضان و وجود تقریبا یک هفته کاملا تعطیل در آن، دمای بازار معاملات در برخی مناطق تهران ثابت ماند و در برخی دیگر از مناطق حتی افت کرد. با این حال، هنوز آمار رسمی از کارنامه خرداد منتشر نشده است.
در قالب سناریوی اول، تورم نقطه‌ای مسکن در مسیر کاهشی تا پایان امسال، به نزدیک ۱۵ درصد می‌رسد به‌طوری‌که مجموع نرخ رشد قیمت در دوره کنونی رونق، از دوره قبلی کمتر خواهد بود. در دوره قبلی رونق معاملات مسکن که سال‌های ۹۱ تا ۹۲ نقطه اوج آن بود، متوسط قیمت مسکن با رشد سالانه بیش از ۴۰ درصد مواجه شد. در اوج رونق دوره قبل از آن یعنی سال ۸۶ نیز متوسط قیمت مسکن جهش ۸۰ درصدی پیدا کرد. این تحلیل نشان می‌دهد دامنه رشد قیمت مسکن در حال کم‌شدن است. کاهش نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به معنی کندشدن سرعت افزایش قیمت مسکن (کم‌شدن دامنه رشد ماهانه قیمت‌ها) است.
متوسط قیمت مسکن در فاصله زمستان سال گذشته تاکنون، نزدیک به یک میلیون تومان افزایش پیدا کرد که این میزان رشد قیمتی در مدت زمان کمتر از نیم‌سال، نامتعارف و شدید ارزیابی می‌شود. درحال‌حاضر قدرت خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، بیش از ۲۵ درصد کاهش پیدا کرده است و از آن مهم‌تر، اثر پوششی وام‌های خرید مسکن که سال گذشته در نقش محرک معاملات مصرفی باعث پیش رونق بازار شده بود نیز به همین نسبت، تضعیف شده است. واسطه‌های ملکی در تهران از تکمیل ظرفیت اقتصادی متقاضیان خرید مسکن برای افزایش بیشتر سطح قیمت‌های پیشنهادی خبر می‌دهند. این اتفاق از تحقق سناریوی اول برای تابستان، پشتیبانی می‌کند و حتی می‌تواند باعث کندتر شدن سرعت افزایش قیمت و برقراری ثبات نسبی در میانگین قیمت شود.
سناریوی دوم: «نویزهای افزایشی در مسیر تورم مسکن»
در سناریوی دوم که فعلا احتمال وقوع آن کمتر از سناریوی اول ارزیابی می‌شود، متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، باعث خواهد شد در مسیر تورم مسکن، نویزهای افزایشی اتفاق بیفتد و سطح قیمتی دچار پرش شود. این سناریو، البته به عوامل کلیدی همچون آینده انتظارات تورمی، وضعیت برجام، نرخ ارز، نرخ سود بانکی وابسته است. کارشناسان اقتصادی در این‌باره معتقدند اگر دولت در مقطع فعلی بتواند سیگنال‌های مثبت در فضای عمومی برای بازگشت خوش‌بینی به آینده اقتصاد مخابره کند، اثر آن در بازار مسکن، کاهش چشمگیر تقاضای سرمایه‌ای و مهار شدن سفته‌بازی‌های ملکی خواهد بود. برای تابستان امسال پیش‌بینی می‌شود میزان معاملات خرید مسکن دست‌کم به اندازه ۳ هزار واحد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کند. این پیش‌بینی به ورود خانه‌اولی‌های مجهز به تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم مربوط است که در ماه‌های پیش‌رو، دوره سپرده‌گذاری آنها در صندوق به پایان می‌رسد و نوبت دریافت وام‌شان فرا می‌رسد. طی بهار امسال، معاملات خرید مسکن حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد و تعداد واحدهای فروش رفته به نزدیک ۱۸ تا ۱۹ هزار واحد در ماه رسید.
سناریوی دوم در عین حال، نگرانی‌های کنونی در بازار را نیز شامل می‌شود. تحقیقات میدانی از آخرین نبض بازار معاملات مسکن حاکی است؛ تقاضای مصرفی حاضر در بازار، برای تابستان پیش‌رو، سه نگرانی دارد. نگرانی اول این دسته از تقاضا که غالب آنها، خانه اولی هستند، به «آینده قیمت» مربوط است. این نگرانی در صورتی که با کنترل «انتظارات تورمی»، برطرف نشود، هیجان معاملات را می‌تواند افزایش دهد و باعث تحریک بیشتر قیمت‌ها شود. نگرانی دوم این گروه از متقاضیان، به تضعیف قدرت خرید و کاهش ارزش بودجه نقدی کنارگذاشته برای خرید مسکن برمی‌گردد. متقاضیان مسکن با ترس از تاثیر مخرب رشد بیشتر قیمت‌ها بر قدرت خریدشان، به دنبال خرید سریع از بازار هستند. در این میان، نگرانی خانه‌اولی‌ها از حضور گروه رقیب در فرآیند جست‌وجوی ملکی، از سخت بودن شرایط در بازار معاملات حکایت دارد. طی ماه‌های اخیر، در کنار تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای نیز در بازار معاملات، نقش پررنگی در رشد معاملات خرید بازی کرد. بخشی از تقاضای سرمایه‌ای، از بازار پول به‌واسطه جذاب نبودن نرخ سود سپرده‌های بانکی، وارد بازار معاملات ملک شده و بخشی دیگر نیز تحت‌تاثیر تحولات بازار ارز تحریک شده است.
