چتری برای مستاجرها
به گزارش اقتصادنیوز بررسی‌ها درباره نحوه پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجرها در کشورهای مختلف نشان می‌دهد هم در کشورهای توسعه‌یافته و هم در کشورهای در حال توسعه، «بانک»ها بازیگر سوم بازار اجاره‌نشینی محسوب می‌شوند به‌طوری که خانوارهای دهک متوسط (مستاجرهای معمولی)، در صورت ناتوانی از تامین مبلغ رهن درخواستی موجر، پس از اعتبارسنجی توسط موسسات مالی، «وام ودیعه» دریافت می‌کنند.
حامی مستاجرها در 34 کشور
گزارش کار ۳۴ کشور جهان در زمینه اقدامات حمایتی در بازار مسکن مشخص می‌کند: طرح‌های تک‌بعدی «عرضه انبوه مسکن ارزان قیمت آن‌هم با مداخله دولت»، به دلیل شکست در اهداف اولیه و عدم اصابت به جامعه هدف، از دهه ۷۰ میلادی با چرخش سیاستی دولت‌ها، به «برنامه‌های حمایت مالی مستقیم و غیرمستقیم متقاضیان مسکن» تغییر پیدا کرد. در حال‌حاضر مستاجرهای کم‌درآمد به شکل پرداخت کمکهزینه اجاره توسط دولت، حمایت مالی می‌شوند و دهک‌های بالاتر نیز با ورود بانک‌ها به رابطه مالی موجر و مستاجر، پشتیبانی می‌شوند. در کشورهای مختلف، دولت‌ها و بانک‌ها، برای ساخت و عرضه مسکن اجتماعی نیز تسهیلات و اعتبارات یارانه‌ای می‌پردازند.
در سال‌های اخیر در برخی کشورهای حوزه خلیج فارس و ترکیه سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در امر احداث مسکن ارزان‌قیمت و تامین مسکن موردنیاز دهک‌های پایین درآمدی صورت گرفته است، اما موسسه تحقیقاتی معتبر پرایس‌واترهاوس‌اند کوپرز (PWC) در یک مطالعه جامع به این نتیجه رسید که هدف‌گذاری کوتاه‌مدت در این حوزه نمی‌تواند در درازمدت به کسب منافع اقتصادی-اجتماعی منجر شود. در این گزارش آمده است: «تجربه نشان داده است عرضه مسکن پرتعداد و ارزان‌قیمت راهکاری پایدار نیست و ماحصل آن انباشت انبوه واحدهای مسکونی بی‌کیفیت و مشکلات زیست‌محیطی در دهه‌های بعدی است. افزون بر این سپردن این پروژه‌ها به شرکت‌های دولتی و مشارکت ناچیز بخش خصوصی، سبب طولانی شدن زمان ساخت و افت کلی ارزش بازار مسکن می‌شود.» در این پژوهش بهترین راه‌حل در پیش گرفتن رویکردی همه‌جانبه با مشارکت بخش خصوصی است. تعیین قوانین حساب‌شده در حمایت از حقوق موجران و مستاجران نیز می‌تواند در بهبود شرایط نقشی راهگشا داشته باشد. بسیاری از شهروندان ممکن است توانایی تامین ودیعه مسکن مورد نظر و یا پرداخت اجاره‌بها را نداشته باشند. در کشورهای اروپایی و آمریکایی راهکارهایی برای حمایت از این اقشار پیش‌بینی شده است، اما تدوین این سیاست‌های حمایتی به کشورهای توسعه‌یافته محدود نمی‌شود. در میان ۳۷ کشوری که اطلاعات خود را به سازمان توسعه و همکاری‌های اقتصادی (OECD) ارائه می‌کنند، تنها سه کشور هیچ برنامه‌ای برای حمایت از تامین مسکن اقشار کم‌درآمد ندارند. تقریبا در تمامی این کشورها طی سال‌های پس از دهه ۱۹۷۰ میلادی، سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن از تولید مسکن به حمایت مستقیم از متقاضیان تبدیل شده است. در حال‌حاضر کمک‌هزینه‌های مسکن یکی از ابزارهایی است که به‌طور گسترده مورداستفاده قرار می‌گیرد. در کشورهایی نظیر آلمان، دانمارک، هلند، نیوزیلند و سوئد تقریبا ۵/ ۰ درصد از تولید ناخالص داخلی صرف پرداخت این کمک هزینه‌ها می‌شود. در کشورهایی نظیر استرالیا، اتریش، بلغارستان، کرواسی، جمهوری چک، ایرلند، ژاپن و آمریکا نیز سهم کمک هزینه مسکن از تولید ناخالص داخلی بین ۱/ ۰ تا ۳/ ۰ درصد گزارش شده است. سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن عموما بر دو قسم است: نخست کمک‌های مقطعی و دیگر کمک‌های بلند مدت. کمک‌های مقطعی مختص شهروندانی است که درآمد کافی برای پرداخت اجاره‌بها دارند، اما برای تامین ودیعه نیازمند کمک هستند و یا به دلیل از دست دادن شغل خود، جابه‌جایی و دیگر عوامل موقتا توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارند. در عوض کمک‌های بلندمدت به شهروندانی اختصاص می‌یابد که توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارند و برای تامین مسکن موردنیاز خود به کمکهزینه مسکن وابسته‌اند. خانوارهای کم‌درآمد، سالمندان، بیکاران و افرادی که به دلیل ناتوانی قادر به کار کردن نیستند، در بسیاری از کشورها مشمول این‌گونه کمک هزینه‌های مسکن می‌شوند.
وام ودیعه مسکن
میزان ودیعه مسکن در اغلب کشورهای اروپایی، آمریکا، هنگ‌‌کنگ و کشورهای حوزه خلیج فارس معادل اجاره‌بهای ۲ تا ۳ ماه همان ملک است که در بدو انعقاد قرارداد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. در دبی مبلغ اجاره‌بهای یک ساله املاک مسکونی معمولا به‌صورت یکجا و یا در دو قسط شش ماهه پرداخت می‌شود. در بسیاری از موارد مستاجران با دریافت وام بانکی و یا وام از محل کار خود این مبالغ را پرداخت می‌کنند. در کشورهای اسکاندیناوی و فرانسه، در صورتی که مستاجر قادر به تامین ودیعه مسکن نباشد بر اساس دستورالعمل دولتی با ارائه مدارکی مبنی بر میزان درآمد مکفی می‌تواند مبلغ ودیعه به‌عنوان وام کوتاه‌مدت از بانک دریافت کند. البته برای جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی مبلغ ودیعه از سوی بانک مستقیما به موجر پرداخت می‌شود. در انگلستان به دلیل آنکه سهم قابل‌توجهی از درآمد افراد به پرداخت اجاره‌بها اختصاص می‌یابد، بسیاری از شرکت‌ها مبلغ ودیعه مسکن را به‌صورت وام بدون بهره در اختیار کارکنانشان قرار می‌دهند. در هند چند پلت‌فرم آنلاین اجاره مسکن فعال هستند که علاوه بر تسهیل فرآیند جست‌وجوی مسکن استیجاری، امکان پرداخت خودکار اجاره‌بها را نیز فراهم می‌کنند. این شرکت‌ها وام‌های کوتاه‌مدتی برای تامین ودیعه نیز در اختیار مشتریان خود قرار می‌دهند.
کمکهزینه اجاره
در صورتی که افراد به‌صورت مقطعی و یا دراز مدت قادر به پرداخت اجاره‌بهای مسکن نباشند، می‌توانند از میان گزینه‌های مختلف یکی را انتخاب کنند. دریافت وام‌های با بهره روزشمار گرچه به نظر آسان‌ترین راه است، اما می‌تواند خانوارهای کم‌درآمد را در دام بهره‌های روزافزون و افزایش بدهی‌ها بیندازد. دولت‌ها اغلب مستاجرانی که برای پرداخت اجاره یک یا چند ماه دچار مشکل شده‌اند را به دریافت کمک از سازمان‌های خیریه غیردولتی تشویق می‌کنند. اما در شرایطی که مشخص نیست خانوار چه زمانی توان پرداخت اجاره‌بها را باز خواهد یافت، می‌توانند تقاضایی برای دریافت کمک‌های دولتی ثبت کنند.
در آمریکا کسانی که قادر به پرداخت اجاره‌بهای مسکن نیستند تحت‌پوشش قانونی به نام «بند ۸» قرار می‌گیرند. بیش از ۸/ ۴ میلیون خانواده کم‌بضاعت تحت‌پوشش این طرح قرار دارند. در شهرهای مختلف برخی واحدهای ملکی مجری این طرح هستند و تنها کسانی می‌توانند در این واحدها سکونت کنند که تحت‌پوشش طرح کمک هزینه مسکن هستند. به این ترتیب این خانوارها ۳۰ درصد از درآمد خود را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کنند و مابقی مبلغ اجاره‌بها توسط دولت به موجر پرداخت می‌شود. در شیوه دیگر پس از اینکه فرد یا خانوار تحت‌پوشش این طرح قرار گرفت، مراجع قانونی واحد مسکونی محل اقامت را بررسی می‌کنند و در صورتی که با ملاک‌های موردنظر تطبیق داشته باشد، مازاد اجاره‌بها (مابه‌‌التفاوت اجاره‌بها بیش از ۳۰ درصد درآمد مستاجر) به‌صورت ماهانه از سوی دولت به موجر پرداخت می‌شود. در صورتی که مسکن کنونی خانوار گران‌تر از حد معمول ارزیابی شود، مراجع قانونی مهلتی ۶ ماهه برای جابه‌جایی خانوار تعیین می‌کنند، البته در این مهلت ۶ ماهه هم مازاد مبلغ اجاره‌بها از سوی دولت پرداخت می‌شود. شمار خانوارهایی که در نوبت پذیرش این طرح قرار دارند، بسیار زیاد است و در مواقعی که شرایط اقتصادی ناپایدار است، مدت انتظار ممکن است به بیش از یک سال برسد.
مسکن اجتماعی
در انگلستان سهم قابل‌توجهی از درآمد افراد به پرداخت اجاره مسکن اختصاص می‌یابد و شهرداری‌ها برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر علاوه بر کمکهزینه اجاره مسکن، همچون دیگر کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) طرح مسکن اجتماعی نیز اجرا می‌شود. به این ترتیب برخی خانوارهای کم‌درآمد می‌توانند در ساختمان‌هایی سکونت کنند که اجاره‌بهای آنها تا سال ۲۰۱۵ تقریبا معادل نیمی از نرخ معمول اجاره‌بها بود. میزان اجاره‌بهای این واحدهای مسکونی از سال ۲۰۱۵ افزایش یافت و به ۸۰ درصد اجاره‌بهای معمول رسید.
در اغلب کشورها مسکن اجتماعی به‌طور محدود توسط شهرداری‌ها یا حکومت مرکزی در اختیار خانوارهایی با با درآمد کم تا متوسط قرار می‌گیرند؛ اما به جهت حفظ کارآیی، اداره این املاک بر عهده سازمان‌های دولتی نیست و تنها تامین هزینه آن از محل بودجه‌های عمومی صورت می‌گیرد. خانوارهایی که در مسکن اجتماعی سکونت دارند، موظف هستند مبلغ اندکی بابت اجاره‌بها بپردازند. این مبلغ در برخی کشورها بر اساس میزان درآمد و پس‌انداز خانوار و در برخی دیگر بر اساس هزینه‌های نگهداشت ملک تعیین می‌شود. در دهه‌های اخیر مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن اجتماعی و ارائه وام از سوی بانک‌ها و موسسات مالی فزونی یافته است. در کشور هلند دولت با تضمین بازپرداخت این وام‌ها موجب کاهش نرخ بهره وام‌های پرداختی می‌شود. در دبی و برخی دیگر از شهرهای بزرگ در منطقه منا طرحی اجرا شده است که ساختمان‌های تجاری و اداری متروک پس از مناسب‌سازی و تامین امکانات لازم، به مسکن اجتماعی تبدیل شود و در عوض مالکان از تخفیف‌های مالیاتی برخوردار شوند.
