۱۴ تفاوت قانون قدیم با نسخه جدیدقانون پیش‌فروش ساختمان
به گزارش اقتصادنیوزمتولی بخش مسکن در دولت برای احیای نبض «بازار پیش‌فروش آپارتمان» -که از سال ۸۹ تا کنون به‌خاطر اثر معکوس قانون مصوب مجلس بر روند معاملات این بازار- در وضعیت کما قرار گرفته، لایحه اصلاحی آماده کرده تا بعد از طی فرآیند بررسی در هیات دولت و تصویب نهایی در مجلس، جایگزین قانون قدیمی شود.
«کلید» برای بازار سه قفله
آن‌طور که فعالان ساختمانی حاضر به پیش‌فروش، اعلام کرده‌اند پیگیری‌های دست‌کم دو سال گذشته آنها در مجلس، شرایط فعلی را برای بررسی فوری لایحه اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان بعد از تصویب در دولت، فراهم کرده است. ارزیابی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از بازدهی قانون پیش‌فروش ساختمان طی ۸ سال گذشته از تصویب این قانون، نشان می‌دهد: علاوه بر فضای نااطمینانی و مبهم که تا پیش از اجرای این قانون، در بازار معاملات پیش‌خرید آپارتمان وجود داشت، در دوره بعد از اجرا نیز قفل‌هایی در مسیر پیش‌فروش، مقابل پیش‌فروشنده‌ها ایجاد شد به‌طوری که تا کنون یک مورد پیش‌فروش و پیش‌خرید موفق با استفاده از مقررات فعلی، نه تنها در تهران که در سایر شهرها، مشاهده و شناسایی نشده است.
این بازدهی صفر ناشی از اشکالات و نارسایی‌های موجود در قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان، قرار است با نسخه جدید، برطرف شود.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از محتوای پیش‌نویس اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان حاکی است: ۱۴ تفاوت بین «نسخه قدیمی» یعنی مقررات فعلی ملاک عمل و «نسخه جدید» قانون پیش‌فروش ساختمان یعنی متن پیش‌نویس، وجود دارد که ۹ مورد از آنها، کلید گشایش قفل‌های پیش‌فروش آپارتمان محسوب می‌شود و در عین حال بقیه تفاوت‌ها به حذف بخش‌هایی از مفاد نسخه قدیمی مربوط است که شاید اگر به متن لایحه اضافه شود، بتواند هموار شدن بستر معاملات پیش‌فروش و جلب اطمینان متقاضیان خرید مسکن به پیش‌خرید را تضمین کند.
در حال حاضر که نوسانات قیمت مسکن، تضعیف قدرت خرید را به شکل ماهانه موجب شده، بخشی از متقاضیان تمایل دارند در شرایط ناکافی بودن بودجه خرید، نسبت به پیش‌خرید مطمئن و بدون ریسک، اقدام کنند تا از رشد قیمت احتمالی ماه‌ها و سال‌های آتی در امان بمانند. اما تجربه‌های تلخ متعدد در بازار ملک برای پیش‌خریداران از بابت «دبه در قیمت قطعی زمان پیش‌فروش»، «کم فروشی با ساخت و سازهای خارج از توافق زمان پیش‌خرید» و همچنین «تاخیر در زمان تحویل واحد» در برخی پروژه‌ها از سوی برخی پیش‌فروشنده‌ها، امکان پیش‌خرید در شرایط فعلی را سلب کرده است. در مقابل، آن دسته از سازنده‌ها که برای تامین نقدینگی مورد نیاز پروژه‌های جدید، تمایل به پیش‌فروش بخشی از واحدها را دارند، در حال حاضر به قفل‌های سه گانه این حوزه از بازار معاملات ملک برخورد کرده‌اند. بوروکراسی مربوط به اخذ مجوز پیش‌فروش، نامشخص بودن نقش واسطه‌های ملکی (مشاوران املاک) در قانون پیش‌فروش و همچنین الزام به انتقال رسمی مالکیت زمین به پیش‌خریداران، سه قفل این بازار است که از نگاه فعالان بازار ساخت و ساز، مانع این نوع از معاملات ملکی شده است.
با این حال، در نسخه جدیدی که با عنوان لایحه پیش‌نویس اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تهیه شده، مجوز پیش‌فروش بدون نیاز به استعلام از ادارات راه و شهرسازی، بعد از دریافت پروانه ساختمانی و پایان عملیات پی ساختمان، برای سازنده صادر می‌شود. از طرفی، نقش مشاوران املاک و دستمزد آنها برای اتصال پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده به یکدیگر با لحاظ محدوده مشخص برای بازاریابی ملکی، در نسخه جدید، تعریف شده است. قفل سوم که به فرجام مالکیت زمین (عرصه) برای سازنده و مالک پروژه مربوط است، با اضافه شدن یک بند به ضوابط، باز می‌شود. بر اساس پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، اگر چه در شکل طبیعی پیش‌فروش مسکن با اجرای قانون، پیش‌خریدار مالک اعیانی واحد و بخشی از عرصه ساختمان می‌شود اما چنانچه طرفین معامله، در قرارداد رسمی پیش‌فروش که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد، به توافق دیگری برسند، مطابق آن، صرفا مالکیت اعیانی واحد مسکونی پیش‌فروشی، به نام پیش‌خریدار منتقل می‌شود.
سازنده‌ها طی سال‌های اخیر شرط انتقال مالکیت توام اعیان و عرصه در معاملات پیش‌فروش به استناد قانون فعلی را غیرقابل قبول و مشکل‌ساز عنوان می‌کردند. از نگاه این گروه، انتقال بخشی از مالکیت زمین به نام پیش‌خریدار، در صورت بروز اختلاف بین دو طرف، می‌تواند کل پروژه را زمین‌گیر و مشکلات حقوقی را تشدید کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مزیت دوم نسخه جدید نسبت به نسخه اول قانون پیش فروش، حل معمای اخذ وام ساخت در پروژه‌های ساختمانی پیش‌فروش شده است. در نسخه قدیمی، رابطه بین بانک، پیش خریدار و پیش فروشنده در صورت تمایل به دریافت وام ساخت، مشخص نیست اما در پیش‌نویس تهیه شده، پیش‌فروشنده، منوط به جلب رضایت پیش‌خریداران، می‌تواند پروژه را در رهن بانک قرار داده و تسهیلات ساخت دریافت کند. در این حالت، تسهیلات پرداختی برای هر واحد، به‌عنوان بخشی از آنچه پیش‌خریدار باید برای تکمیل پروژه به پیش‌فروشنده بپردازد، منظور خواهد شد. ویژگی سوم نسخه جدید، ایجاد سامانه الکترونیکی ثبت معاملات پیش‌فروش است. در صورت تصویب قانون جدید، سامانه پیش‌فروش ساختمان ظرف سه ماه با مسوولیت سازمان ثبت اسناد و املاک و همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور، راه‌اندازی می‌شود به‌طوری که، در ازای تنظیم هر قرارداد رسمی پیش فروش در دفترخانه، یک کدپیش‌فروش از طریق سامانه صادر و در سند مالکیت درج خواهد شد. صدور کد پیش‌فروش، از دو بار فروشی یک واحد مسکونی در حال ساخت جلوگیری می‌کند ضمن آنکه ادارات ثبت مکلف خواهند شد در جواب استعلام دفترخانه‌ها برای نقل و انتقالات ملکی، در صورت داشتن کد پیش‌فروش برای واحد مورد استعلام، آن را به دفترخانه‌ها اطلاع دهند. تفاوت مثبت دیگر نسخه جدید با نسخه قدیم قانون پیش‌فروش ساختمان، با مسوولیت سردفتر برای نحوه تنظیم قرارداد رسمی پیش‌فروش ارتباط دارد. بر این اساس، سردفتر مسوولیت پیدا می‌کند توافقات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بر سر مشخصات واحد مسکونی، مشخصات فنی و معماری ساختمان، زمان تحویل واحد، نحوه پرداخت بهای معامله و در عین حال میزان خسارت ناشی از بدعهدی طرفین را به یکدیگر، تعیین تکلیف و در قرارداد قید کند.
نمونه قرارداد رسمی پیش فروش –متنی که در دفترخانه، برای رسمیت بخشی به معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن تنظیم و ثبت می‌شود- ظرف مدت ۲ ماه توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان ثبت، باید تهیه شود. متولی بخش مسکن در دولت، مسوولیت مستقیم در تهیه نسخه قدیمی قانون پیش‌فروش مسکن نداشت اما لایحه‌ای که پیش‌نویس آن تهیه شده، مسوولیت ساماندهی این بازار را متوجه معاونت مسکن و ساختمان قرار داده است. در قالب تفاوت دیگر، قراردادهای پیش‌فروش مسکن بدون پرداخت حق الثبت و با هدف تسهیل تنظیم، بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر ثبت، باید تنظیم شود. پیش‌نویس اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، همچنین شرایط تعیین مراحل پرداخت اقساط پیش خرید را تعیین کرده است. بر این اساس، حتما باید ۵ درصد از بهای معامله، برای زمان تحویل واحد، ۵ درصد برای زمان صدور پایان کار و ۱۰ درصد نیز برای تنظیم نهایی سند انتقال در زمان تکمیل ساختمان، تعیین شود و مراحل زمانی پرداخت مابقی بهای معامله می‌تواند با توافق طرفین باشد.
بر اساس یک ماده از این پیش‌نویس، تنظیم هرگونه قرارداد پیش‌فروش توسط مشاوران املاک همچون نسخه قدیمی، ممنوع اعلام شده اما در صورتی که مشاوران املاک طرفین معامله را جهت انعقاد قرارداد پیش‌فروش به دفترخانه اسناد رسمی معرفی کنند، مشاور مستحق دریافت اجرت عمل خود است. مطابق محتوای این پیش‌نویس، هر نوع قرارداد پیش‌فروش که خارج از دفترخانه‌ها تنظیم شود، باطل است. آخرین ویژگی نسخه جدید، بی نیاز بودن آن به تنظیم آیین نامه اجرایی است. اجرای قانون مصوب سال ۸۹ برای پیش‌فروش ساختمان، نیازمند تدوین آیین‌نامه اجرایی در دولت بود و همین شرط، به‌خاطر تاخیر طولانی در تهیه آیین‌نامه، اجرای آن را دست کم سه سال به تاخیر انداخت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، برخی از مفاد نسخه قدیم قانون پیش فروش ساختمان و ضوابطی که طی سال‌های گذشته از سوی متولی بخش مسکن برای قانونمند کردن این بازار به تصویب موردی رسید، در نسخه جدید وجود ندارد. از جمله اینکه، قرار بود بازار پیش فروش مسکن در ایران مطابق رویه‌ای که در برخی کشورها وجود دارد، به «حساب امانی» مجهز شود تا با ورود بانک‌ها به دو ضلعی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، از یکسو مبادلات مالی طرفین، در یک فضای شفاف تحت رصد بانک، صورت بگیرد و از سوی دیگر، با کنترل‌های خودکار این حساب، میزان پیشرفت فیزیکی پروژه متناسب با مراحل پرداخت اقساط، تنظیم و پایش شود.
علاوه بر خلأ حساب امانی، آن‌طور که انبوه‌سازان می‌گویند، برای زمین‌هایی که سند رسمی برای آنها صادر نشده و سازنده یا مالک آن قصد پیش‌فروش دارد نیز فرآیندی در نسخه جدید قانون پیش‌فروش، در نظر گرفته نشده است به‌طوری که، قرارداد رسمی پیش‌فروش، بعد از رویت سند زمین توسط سردفتر می‌تواند تنظیم شود. از طرفی، حق فسخ قرارداد به دلایلی از جمله عدم عمل به تعهد برای طرفین معاملات پیش‌فروش که در نسخه قدیمی وجود دارد، در نسخه جدید به چشم نمی‌خورد. همچنین در نسخه قدیمی، جرایم ریالی با درصد مشخص برای تاخیر در ساخت و ساز پروژه‌های پیش‌فروشی،در نظر گرفته شده بود از جمله اینکه معادل نیم درصد از هزینه‌ای که سازنده برای بخشی از ساختمان باید متحمل شود، در صورت تاخیر، از او کسر خواهد شد. اما در نسخه جدید، صرفا بر تعیین تکلیف تاخیرهای احتمالی در ساخت پروژه و تعیین خسارت در متن قرارداد رسمی پیش فروش، بدون اعلام فرمول مشخص برای محاسبه میزان و نحوه جریمه، تاکید شده است. پیش‌نویس تهیه شده برای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹، فعلا دارای ۱۹ ماده است اما در صورت طی شدن مراحل نهایی تصویب، احتمال حذف و اضافه به مفاد آن وجود دارد.
