جزئیات ۵ تغییر رفتار ملکی در پایتخت

به گزارش اقتصادنیوزاین تغییر رفتار که بیش از هر عامل دیگری ناشی از تسلط «قیمت‌های تقاضا‌گریز» در فایل‌های فروش آپارتمان است موجب شده خریداران، فروشندگان و واسطه‌های ملکی با ۵ نوع رفتار متفاوت نسبت به فصل بهار، در بازار مسکن حضور داشته باشند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از جزئیات ۵ تغییر رفتار ملکی در بازار معاملات مسکن تیرماه حاکی است هم‌اکنون نوعی «سردرگمی از بابت تشخیص قیمت‌های متعارف» در بازار مسکن برای متقاضیان خرید وجود دارد که عمدتا ناشی از چندگانگی رفتاری فروشندگانمسکن در تعیین قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان است. این عامل در کنار چهار عامل دیگر، باعث شد در تیرماه علاوه بر تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای نیز به قیمت‌ها واکنش نشان دهد. تقاضای مصرفی در خردادماه از بازار عقب‌نشینی کرد؛ ماه گذشته اما حجم ورود و خرید تقاضای سرمایه‌ای نیز در برخی مناطق کم شد. 

بنا بر اعلام واسطه‌های فروش مسکن در بازار مسکن شهر تهران هم‌اکنون خریداران در اطلاع از سطح قیمت‌های پیشنهادی عمدتا به چند دلیل عمده با سردرگمی مواجهند؛ «تعیین قیمت‌های شناور از سوی فروشندگان» موجب شده است امکان تشخیص سطح متعارف قیمت در فایل‌های فروش عملا برای خریداران وجود نداشته باشد؛ طی ماه اخیر اگرچه روند تغییرات ساعتی و روزانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان که ماه‌های اردیبهشت و خرداد تجربه شد در بازار معاملات مسکن برخی مناطق تاحدودی کم شد اما برخی از مالکان در برخی محلات همچنان قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌صورت شناور اعلام کردند.  از سوی دیگر هم‌اکنون فاصله قیمتی که در سال‌‌های گذشته بین واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن در محله‌ها و مناطق مختلف وجود داشت و به‌صورت فاصله منطقی در تعیین نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان مشاهده می‌شد کم شده است؛ در شرایط فعلی در برخی محلات و مناطق شهر تهران، علاوه بر کم شدن این فاصله، آپارتمان‌های با کیفیت و شرایط متفاوت، با یک سطح قیمت(سطح قیمت مشابه) برای فروش فایل شده است. همچنین در برخی معابر(شامل خیابان‌ها و...) بعضی آپارتمان‌ها که با دلایل مختلف(مسن‌تر بودن، ایراد نقشه‌ای و...) ارزش کارشناسی فروش آنها کمتر از آپارتمان‌های دارای کیفیت بیشتر در همان معبر است بعضا با قیمت پیشنهادی بالاتر عرضه شده‌اند.

 تعیین قیمت‌های پیشنهادی شناور از سوی فروشندگان مسکن در حالی تیرماه امسال به‌عنوان یکی از ۵ شاخصه مهم بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شناسایی شد که در سال قبل و عمدتا سال‌های رکود بازار معاملات ملک، نوعی فاصله منطقی و قابل قبول بین قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ و واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از سمت واسطه‌ها و فروشندگان مسکن اعمال می‌شد؛ به این معنا که معمولا قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع واحد مسکونی بزرگ‌متراژ(عمدتا بیش از ۱۰۰ مترمربع) نسبت به قیمت پیشنهادی فروش هرمترمربع آپارتمان کوچک‌متراژ(آپارتمان‌های کمتر از ۶۰ مترمربع) مشابه واقع در یک گروه سنی یکسان، کمتر بود. اما در حال حاضر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در مناطق مختلف شهر تهران در برخی محلات، قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ با یک آپارتمان کوچک‌متراژ مشابه در گروه سنی یکسان، برابر است؛ این موضوع حتی برای واحدهای با متراژ مختلف موجود در یک ساختمان آماده فروش نیز اعمال می‌شود؛ همین مسائل موجب شده است متقاضیان خرید مسکن با سردرگمی شدید از بابت تشخیص قیمت‌های پیشنهادی متعارف مواجه شوند؛ این پدیده در تیرماه به شکل قیمت‌های تقاضا‌گریز عمل کرد و منجر به ادامه روند عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از بازار خرید آپارتمان شد.

دومین شاخصه بازار مسکن تیرماه به تغییر رفتار واسطه‌های ملکی به دنبال دریافت پیام کارنامه خردادماه بازار معاملات مسکن برمی‌گردد؛ در شرایطی که خردادماه امسال بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن عمدتا به دلایلی از جمله مواجهه با قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی، کمبود فایل مناسب برای خرید و عدم کفایت قدرت خرید ناشی از جهش قیمت مسکن اقدام به عقب‌نشینی از بازار کردند، در تیرماه واسطه‌های فروش مسکن با دریافت پیام عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی به شناسایی دقیق‌تر فایل‌های مناسب خانه‌اولی‌ها روی آوردند و تمرکز خود را بیشتر روی شناسایی، عرضه و بازاریابی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در بازه قیمتی کمتر از ۷۰۰ میلیون تومان قرار دادند؛ این گروه از واسطه‌ها طی هفته‌های اخیر تلاش کردند ماحصل جست و‌جوی خود در شناسایی و عرضه واحدهای مسکونی مناسب تقاضای مصرفی را با استفاده از عبارت‌هایی همچون «مناسب خانه‌اولی‌ها» و... مورد توجه سمت مصرفی تقاضای مصرفی ملک به ویژه خانه‌اولی‌های مجهز به وام بانکی قرار دهند.  خردادماه بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها با این برداشت که فایل مناسب آنها برای خرید آپارتمان در بازار مسکن نایاب شده است از بازار تقاضا عقب‌نشینی کردند و همین موضوع یکی از مهم‌ترین دلایل افت حجم معاملات خرید مسکن در این ماه بود.

ویژگی سوم بازار مسکن تیرماه به «نبود انتظار و ظرفیت برای افزایش سطح قیمت‌های فروش مسکن در دو ماه مرداد و شهریور با شیب رشد شبیه خرداد»، از سوی واسطه‌های ملکی برمی‌گردد؛ واسطه‌های خرید و فروش مسکن شهر تهران معتقدند با توجه به شرایط فعلی که قیمت مسکن دچار جهش شده و شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن وسطح قیمت فروش آپارتمان به میزان قابل توجهی تشدید شده است، ظرفیت بازار برای افزایش محسوس قیمت‌ها در مرداد و شهریور تکمیل است؛ به گفته آنها هم‌اکنون قیمت مسکن از سقف مورد انتظار در ماه‌های گذشته نیز عبور کرده است و عقب نشینی سمت تقاضا به واسطه این اتفاق، موجب شده است چشم‌اندازی از بابت تداوم رشد قیمت‌ها در دو ماه باقی مانده از تابستان وجود نداشته باشد. واسطه‌ها معتقدند بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت از حد مورد انتظار نیز فراتر رفته است و بخش عمده‌ای از متقاضیان به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن به ناچار از خرید آپارتمان منصرف شده‌اند. این برداشت واسطه‌های ملکی را می‌توان تغییر دیگری در بازار عنوان کرد.

شاخصه چهارم بازار معاملات مسکن در تیرماه امسال که عمدتا ناشی از تغییر رفتار سمت تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن است به «کاهش شدت ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن در تیرماه» بازمی‌گردد؛ درحالی که خردادماه امسال به واسطه‌ دلایلی که به آن اشاره شد بخشی از تقاضای مصرفی جست و جوی خود برای خرید از بازار معاملات مسکن را متوقف کرد، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تیرماه ورود به بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای نیز تحت تاثیر قرار گرفت و از شدت ورود متقاضیان سرمایه‌ای به بازار تقاضای آپارتمان‌های مسکونی نیز کاسته شد. به‌عبارت دیگر وضعیت فعلی بازار مسکن از بابت تعیین قیمت‌های پیشنهادی، رشد قابل توجه قیمت‌ها در بهار و کمبود فایل مناسب برای خرید که منجر به عقب نشینی متقاضیان مصرفی از بازار معاملات مسکن در خرداد ماه امسال شد، طی هفته‌های اخیر به تقاضای سرمایه‌ای نیز سرایت کرد؛ از سوی دیگر، با توجه به راه‌اندازی بازار دوم دلار و عرضه سکه‌های پیش‌فروشی و همچنین کم شدن دامنه نوسان قیمت‌ها در این دو بازار(ارز و سکه)، حجم ورودی جدید به بازار تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان نیز طی هفته‌های گذشته کاهش یافت. اما با این حال خرید آپارتمان به قصد سرمایه‌گذاری همچنان انجام می‌شود.

شاخصه پنجم بازار مسکن تیرماه به «کند شدن جریان فروش واحدهای مسکونی از سوی دو گروه عمده عرضه‌کننده آپارتمان به بازار معاملات مسکن» برمی‌گردد؛ مشاهدات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی مناطق مختلف شهر تهران حاکی است هم‌اکنون سازنده‌ها به‌عنوان اصلی‌ترین گروه عرضه‌کننده واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده وهمچنین متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن(افرادی‌که قصد تبدیل به احسن آپارتمان خود را دارند)، روند عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار تقاضا را کند کرده اند؛ کند شدن عرضه آپارتمان به بازار تقاضا از سوی این دو گروه عرضه‌کننده عمدتا از ایجاد و شیوع دو نوع نگرانی متفاوت نشات می‌گیرد؛ واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند تیرماه امسال حجم عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش باز هم کاهش یافت؛ مهم‌ترین دلیل این موضوع نگرانی سازنده‌ها درباره تداوم رشد قیمت مصالح و هزینه ساخت واحدهای مسکونی در پروژه‌های جدید است؛ سازنده‌ها نگرانند مبادا با فروش واحدهای نوساز خود با نرخ‌های فعلی در آینده نتوانند منابع مالی پروژه‌های ساختمانی جدید را به واسطه افزایش هزینه‌های ساخت تامین کنند و به همین دلیل فروش بخشی از واحدهای خود را به تاخیر انداخته‌اند تا چشم‌اندازی از ثبات ببینند.

همچنین آن دسته از متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان‌های خود را دارند نیز از ترس اینکه مبادا به واسطه تداوم رشد قیمت‌ها موفق به خرید آپارتمان موردنظر خود بعد از فروش آپارتمان فعلی نشوند، برای عرضه واحد خود به بازار فروش دست نگه داشته‌اند.

انتقال تقاضای سرمایه‌ای به بازار دوم مسکن

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق پرتقاضای شهر تهران برای خرید مسکن نشان می‌دهد به واسطه همه عوامل ذکر شده، تقاضای خرید ملک در این مناطق در تیرماه کاهش داشته است؛ هر چند هنوز هم جنس تقاضای موجود در بازار مسکن بیش از آنکه مصرفی باشد، سرمایه‌ای است اما ورود متقاضیان سرمایه‌ای به بازار تابستانی مسکن در تیرماه نیز روند نزولی داشته است. این در حالی است که علاوه بر پنج شاخصه بازار مسکن شهر تهران در تیرماه، بنا بر اعلام واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون رویدادهای دیگری نیز در بازار معاملات مسکن در جریان است؛ از جمله اینکه طی هفته‌های گذشته، بخشی از متقاضیان سرمایه‌ای به سمت بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش‌فروش روی آورده‌اند؛ افزایش نامتعارف سطح قیمت‌ها و همچنین سردرگمی از بابت نحوه تشخیص قیمت‌های پیشنهادی منطقی در بازار معاملات مسکن موجب شده است برخی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به سمت پیش‌خرید واحدهای مسکونی متمایل شوند؛ طوری که پیش خرید آپارتمان‌های نیمه تمام در تیرماه به نحو محسوسی از جانب سمت تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته است.

«انتقال اجباری برخی متقاضیان مصرفی خرید مسکن» از مناطق مصرفی به مناطق ضعیف‌تر، از دیگر مواردی است که در بازار مسکن تیرماه مشاهده شد؛ در حالی که مناطق ۴ و ۵ شهر تهران طی سال‌‌های اخیر پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران بوده‌اند هم‌اکنون به واسطه جهش قیمت آپارتمان، بخشی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در این مناطق، تقاضای خود را به بازار مسکن مناطق با سطح قیمت کمتر منتقل کرده‌اند. در شرایط فعلی برخی مناطق همچون منطقه ۱۰ شهر تهران در معرفی فایل‌های مناسب خانه‌اولی‌ها از سایر مناطق پیشی گرفته‌اند؛ این در حالی است که علاوه بر معرفی حجم قابل قبولی از واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک متراژ در این منطقه، سطح قیمت‌ها نیز نسبت به مناطق ۴ و ۵ به مراتب کمتر است.  هم‌اکنون برخی متقاضیان خانه‌اولی که پیش از این درصدد خرید آپارتمان در مناطق ۴ و۵ بودند تقاضای خود را به مناطقی همچون ۱۰، ۸ و ۱۳ و برخی مناطق ضعیف‌تر منتقل کرده‌اند؛ در این مناطق خانه‌اولی‌ها به سطح نسبتا مناسبی از فایل‌های کوچک‌متراژ و قیمت مناسب، دسترسی دارند. این در حالی است که برخی واسطه‌های فروش مسکن در بعضی محلات جنوبی شهر تهران از کمیاب شدن موجودی فایل فروش مسکن خبر می‌دهند؛ به گفته آنها اگرچه هنوز هم برخی متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن به آنها مراجعه می‌کنند اما فایل فروش مسکن در اختیارشان نیست تا بتوانند آن را به متقاضیان معرفی کنند.