آثار سوء احتکار مسکن بر اجاره بها / اجاره بها کاهش می یابد؟

به گزارش اقتصاد نیوز به نقل از مهر، در ابتدای تیرماه امسال وزیر راه و شهرسازی به همراه تعدادی از معاونان مسکنی این وزارتخانه و با حضور کارشناسان اقتصاد مسکن ، نشستی با موضوع راه کارهای تعادل بخشی به بازار مسکن برگزار کرده و در آن پیشنهاداتی حول 9 محور برای بازگرداندن تعادل به قیمت مسکن ارائه کردند.

بخشی از این بسته ۹ ماده ای به موضوع اجاره بها اختصاص داشت، با دو راهکار اصلی شامل افزایش مدت زمان اجاره ها به بیش از ۲ سال و نیز تعیین سقف حداکثر ۱۰ درصد برای تمدید قراردادهای اجاره در سال های دوم به بعد. قرار شد این راه حل های احتمالا مقطعی و گذرا به شکل لایحه ای دوفوریتی برای مجلس ارسال و تصویب شود که به نظر می رسد این لایحه با نزدیک شدن به ایام ثبت نام مدارس و کاهش جابه جایی ها، به فصل نقل و انتقالات مسکن در سال جاری نرسد.

«نمایش» تلاش

علی رغم برگزاری «نمایش» تلاش وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار اجاره بها، اما آنچه در عمل اتفاق می افتد، افزایش روزافزون نرخ اجاره مسکن با وجود تثبیت قیمت مسکن در بخش خرید و فروش است.

با آنکه بسیاری از موجران و مالکان افزایش قیمت مسکن و درنتیجه لزوم افزایش اجاره بها برای برابری نرخ خرید و فروش با نرخ اجاره را بهانه ای برای فشار بیشتر بر مستأجران عنوان می کنند، اما طی حدودا یک ماهه مرداد قیمت مسکن تقریبا تثبیت شده اما اجاره ها همچنان روند صعودی و گرانتر شدن خود را حفظ کرده است؛ که به گفته کارشناسان، این اتفاق به دلیل گرم شدن فصل نقل و انتقالات مسکن است.

مردم: فایلهای اجاره واحدهای مناسب کم است و گران

برخی از شهروندان در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به افزایش تقریبا زیاد نرخ قراردادهای اجاره در سه هفته گذشته، اعلام کردند اگرچه بسیاری از فایلهای موجود اگر از نظر امکانات مانند آسانسور، پارکینگ و محله مناسب خانوار، قابل قبول هستند ، اما بسیار گران هستند و اگر قیمت اجاره ماهیانه واحدی نیز مناسب باشد، به دلیل آن است که شرایط یک مسکن معمولی مانند آسانسور و پارکینگ در آن وجود ندارد.

یک شهروند تهرانی در گفت وگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه بسیاری از زوجین جوان متقاضی واحد مسکونی اجاره ای، از نظر امکانات مالی حداکثر می توانند ارقامی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه مسکن فراهم کنند گفت: با این میزان پول پیش، زوجین جوان می توانند واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری در مناطق مرکزی یا پایین تر از مرکز شهر و بدون امکانات آسایشی از قبیل آسانسور و پارکینگ پیدا کنند.

قیمت های نجومی املاک مسکونی در محله های اداری و سازمانی

همچنین یکی از مشاوران املاک یکی از مناطق نسبتا گران قیمت تهران در خیابان شهید بهشتی به خبرنگار مهر گفت: این محله به دلیل آنکه منطقه اداری و شرکتی است، از سوی بسیاری از زوج های جوان کارمند و تحصیلکرده به دلیل نزدیکی به محل کارشان با استقبال زیادی روبه رو است اما وقتی از قیمت ها خبردار می شوند، ترجیح می دهند در مناطق دورتر یا ارزان تر سکونت داشته باشند.

بر اساس اعلام این مشاور املاک، در حال حاضر قیمت اجاره بها برای یک واحد مسکونی ۷۲ متری ۱۵ سال ساخت بدون آسانسور و پارکینگ یک خوابه واقع در خیابان مفتح شمالی ۱۳۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده است. واحد دیگری با ۱۲ سال عمر بنا و ۷۸ متری واقع در یکی از خیابان های فرعی خیابان شهید بهشتی دو خوابه با آسانسور و پارکینگ به صورت ۵۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهیانه ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان فایل شده است.

به گفته این مشاور املاک، یک واحد مسکونی ۵۰ تا ۵۵ متری در خیابان شهید مفتح شمالی بدون آسانسور و پارکینگ به صورت رهن کامل با ۱۰۰ میلیون تومان قرارداد می شود این در حالی است که با این ودیعه می توان در محلات جنوبی تر یا حاشیه ای تر تهران واحد ۸۰ تا ۹۰ متری با شرایط امکاناتی مشابه را رهن کامل کرد.

آثار سوء احتکار مسکن بر اجاره بها

این کارشناس معاملات املاک با بیان اینکه طی کمتر از یک ماه اخیر باز هم شاهد رشد اجاره بها در محلات و مناطق پُرطرفدارتر پایتخت بوده ایم، افزود: علاوه بر آنکه در فصل جابه جایی خانوارها قرار داریم، یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره بها، مبهم بودن آینده بازار مسکن است که سبب شده بسیاری از افرادی که در سال های گذشته به دنبال مستأجر می دویدند، امسال از ارائه واحد مسکونی خود برای اجاره امتناع کنند که همین موضوع سبب کم شدن فایلهای اجاره (کاهش عرضه) و نهایتا افزایش تقاضا شده است. چون بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند تا اگر قیمت مسکن بازهم گرانتر شود، واحد خود را به فروش برسانند.

شروط عجیب و جدید ضمن عقد از سوی موجران در پی گرانی اجاره بها

وی ادامه داد: پدیده ای که طی یکی دو ماه اخیر در تهران رواج یافته، قراردادهای اجاره کوتاه مدت یا آوردن شروط ضمن عقد عجیب همچون امکان جابه جایی مستأجر در هر زمان که موجر تشخیص بدهد بدون آنکه خسارتی به مستأجر بدهد یا موارد مشابه آن است که علت آن، همان مبهم بودن آینده بازار مسکن و احتمال افزایش مجدد قیمت ها است.

این مشاور املاک با اشاره به کم شدن تعداد خانوارهای بیش از دو نفره در محلات گران تهران مانند خیابان های شهید بهشتی، شهید مطهری، شهید مفتح، وزرا، آرژانتین و دیگر محلات اطراف آنها گفت: بیشتر ساکنان این محلات مالک هستند و تعداد خانوارهای مستأجر در این محله ها که دارای چند فرزند باشند بسیار کم است. حتی برخی مسئولان مدارس این محله ها از احتمال کمبود دانش آموز در محله های مذکور  در مهر ماه امسال خبر داده اند.

عقبایی: درآمد مستأجران با رشد اجاره بها فاصله زیادی دارد

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره افزایش اجاره ها طی روزهای اخیر اظهار کرد: با توجه به اینکه قیمت مسکن اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بهاست و قیمت مسکن هم نزدیک به ۵۵ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است، بنابراین موجران هم توقع دارند اجاره بهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند که به نظر من انتظار معقولی از سوی مالکان و موجران محسوب می شود.

وی ادامه داد: اما از طرف دیگر بازار اجاره بها به نحوی است که درآمدهای مستأجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق بدهند. حداکثر رشد درامد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آنها کافی نباشد.

اجاره بها بیش از آنچه گفته می شود بالاست/ احتمال کاهش در مهرماه

عقبایی با بیان اینکه گزارشاتی به دست ما رسیده که اجاره بها بیشتر از آنچه گفته می شود، رشد یافته افزود: به نظر می رسد علت آن قرار گرفتن در فصل جابه جایی و نقل و انتقال خانوارهاست که از اواخر خرداد آغاز شده و تا نیمه های شهریور ادامه می یابد و این روند رشد اجاره ها تا پایان فصل نقل و انتقالات ادامه می یابد.

وی تأکید کرد: پیش بینی می شود همزمان با آغاز مهر ماه و فرارسیدن ماه محرم، تا ۱۵ درصد از نرخ  اجاره بها نسبت به تابستان کاسته شود.

طرح های تعزیری مشکلی را حل نمی کند

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره طرح دولت در بخش اجاره بها گفت: طرح هایی که ریشه تکلیفی و تعزیراتی داشته باشد به نظر من جوابگو نیست ما در کشورمان سالانه یک میلیون ازدواج داریم ولی عرضه مسکن متناسب با تقاضای آن نیست.

به گفته این فعال صنفی مشاوره املاک، طرح هایی همچون دو یا چند ساله کردن قراردادهای اجاره، فایده ای برای مردم ندارد. همچنین نمی توان مردم را مجبور کرد که با ارقام و سقف قیمتی خاصی قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند. بازار اجاره بها و به طور کلی بازار مسکن باید قیمت ها را در عرضه و تقاضا کشف کند لذا این طرح ها هیچ اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارند.

عقبایی خاطرنشان کرد: دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی می تواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجاره بها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با اقدامی که دولت های اروپایی برای کنترل اجاره بها انجام می دهند، اقدام کند. چنین روش هایی می تواند در کاهش اجاره بها مؤثر باشد نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.