افزایش قرار داد اجاره به دو سال تا چه میزان در حمایت از مستاجران موثر است؟

به گزارش اقتصاد نیوز به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، بنابر اعداد و ارقام منعکس شده در رسانه‌ها، نزدیک به 40 درصد از جامعه، اجاره نشین هستند آماری نسبتا قابل تأمل و قابل توجه که می‌طلبد نسبت به آن با حساسیت و دقت نظر هر چه بیشتر، توجهات لازم را لحاظ کرد.

مشکلات و دغدغه‌های اجاره نشینان موضوع جدید و نوظهوری نیست و در طول سالیان گذشته به کرات بر ضرورت توجه به این قشر تأکید موکد شده است و متاسفانه تاکنون اقدام قابل توجه و اثرگذاری برای رفع مشکلات و نارسایی‌های این قشر عملیاتی نشده است.

سخن از بازار افسار گسیخته و سلیقه‌ای است که مالکان بدون هیچ‌گونه ضابطه، قاعده و چارچوب خاصی تعیین قیمت می‌کنند و متاسفانه در سالیان اخیر فراتر از قاعده و عُرف مرسوم بر نرخ اجاره می‌افزایند.

با توجه به این واقعیت که مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان به شمار می‌رود و متاسفانه تأمین هزینه آن بسیار بالا و سنگین است، به تبع بخش قابل توجهی از درآمد مستاجران صرف تأمین اجاره سلیقه ای برخی مالکان می شود (البته در این میان هستند صاحبخانه‌هایی که با لحاظ کردن دغدغه ها و مشکلات مستاجران به تعیین نرخ اجاره مبادرت می ورزند و در این خصوص از دایره انصاف خارج نمی شوند.)

یکی از غفلت‌های تأسف‌آور در دهه‌های گذشته معطوف به این واقعیت تلخ می‌شود که متاسفانه دستگاه‌های ذی‌ربط از لحاظ کردن عزمی جدی و راسخ برای ساماندهی بازار مسکن (منظور نظر اجاره منازل مسکونی است) به هر دلیلی غفلت کرده‌اند.

با وجود طرح‌های حمایتی متعددی که برای پشتیبانی از اقشار ضعیف و آسیب پذیر جامعه اتخاذ شده که البته بسیاری از آنها آنچنان که شایسته است منتج به نتیجه مطلوب نشده، متاسفانه در ارتباط با موضوع مذکور، تاکنون چاره اندیشی لازم نشده و به تبع شاهد هستیم بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای اجاره نشین صرف تأمین هزنیه اجاره می‌شود.

تابستان سال 97 ، یکی از چالش برانگیزترین سال‌ها و مقاطع در این ارتباط محسوب می‌شد و با توجه به اینکه ماه جاری عرفاً، ماه پایانی نقل و انتقالات به شمار می‌رود و از چند روز دیگر عملا پرونده نقل و انتقالات اجاره نشینی بسته می شود، می طلبد از هم اکنون برای سال 98 ، چاره‌اندیشی شود در غیر اینصورت احتمال فاجعه بارتر شدن بازار اجاره مسکن در تابستان سال آینده چندان غیر منتظره و دور از ذهن نخواهد بود.

اگر در سالیان گذشته، بنابر یک قاعده نانوشته با سر رسید و انقضای اجاره‌نامه میان موجر و مستاجر، حدود 10 درصد به مبلغ اجاره افزوده می‌شد اما در سالجاری شاهد رشد 30 ،40 ،50 و در برخی مناطق حتی 100 درصدی اجاره منازل مسکونی بودیم.

این افزایش 80 ،90 و 100 درصدی لزوما در مناطق مرفه نشین مشاهده نشده و متاسفانه در برخی محدوده‌های روستایی و حاشیه نشین همچون شهرک گلها در غرب استان تهران ( شهرستان ملارد ) شاهد چنین پدیده تلخی بودیم و شوربختانه هیچ دستگاهی برای بهبود و ساماندهی این وضعیت ورود نکرد در شرایطی که می‌شد با تعریف یک طرح دو فوریتی و تسریع در اجرای آن پس از تصویب، نسبت به این افزایش افسارگسیخته ورود کرد و ساماندهی لازم را برای آن پیش‌بینی کرد.

از نقش مُخَرِبِ برخی از مشاوران املاک تا رکود عمیق در بازار صنف مسکن

در این میان برخی معتقدند، نباید نقش عده‌ای از مشاوران املاک را در بالا رفتن تصاعدی نرخ اجاره منازل مسکونی نادیده انگاشت.

شمس الله نوع پرور، یکی از فعالان این عرصه در گفت‌وگو با خبرنگار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان؛ با اشاره به تحریک صاحبخانه‌ها از سوی تعدادی از مشاوران املاک برای بالا رفتن نرخ اجاره گفت: متاسفانه عده‌ای از بنگاه‌های معاملاتیِ مسکن در فصل نقل و انتقالات و اجاره منازل مسکونی برای دریافت پورسانت هر چه بیشتر در افزایش نرخ اجاره اقدام به تحرکاتی تبلیغاتی می‌کنند و به نوعی به‌صورت کاذب به بالا بردن اجاره‌ها مبادرت می‌ورزند.

وی افزود: اگرچه ممکن است به‌صورت موضوعی و جزئی شاهد افزایش سود مشاوران املاک از محل پورسانت‌های دریافتی باشیم، اما در کلان موضوع، با بالا گرفتن نرخ اجاره‌ها شاهد مهاجرت مستاجران به مناطق دیگر،عدم تمدید مجدد قرارداد و به تبع، پایین آمدن ضریب معاملات از حیث کمی خواهیم بود.

نوع پرور گفت: همین رویه و رویکرد باعث می‌شود در دراز مدت، بسیاری از مشاوران املاک مجبور به تغییر شغل و یا جمع کردن صنف تجاری خود کنند زیرا به نوعی آرام آرام تقاضا برای مراجعه به آنها به دلیل کاهش توان مستاجران در پرداخت اجاره، کاهش خواهد یافت.

وی افزود: یکی دیگر از عوامل موثر در کاهش مراجعه به مشاوران املاک به اقدام موجر و مستاجر برای تمدید قرار داد در پشت اجاره نامه قبلی به‌صورت پشت نویسی شده است که با توجه به عدم پرداخت پورسانت در چنین شرایطی، به تبع سود مشاوران املاک از محل چنین معاملاتی به اصطلاح توافقی و پشت نویسی شده تنزل پیدا خواهد کرد.

در ارتباط با صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک از دایره انصاف خارج نشویم

علی اصغر صدوقی، یکی از مشاوران املاک فعال در استان البرز در گفت‌وگو با خبرنگار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان؛ ضمن تایید بی‌انصافی برخی صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک در نرخ گذاری اجاره املاک و منازل مسکونیِ اجاره‌ای گفت: با این اوصاف نباید از دایره انصاف خارج شد و در شرایطی که به تبع نرخ بسیاری از اقلام، محصولات و کالاها در جامعه رو به افزایش است، طبیعتا مالکان منازل اجاره‌ای مجبور هستند برای تسهیل تامین معیشت خویش به بالا بردن نرخ اجاره‌ها مبادرت ورزند و به هر حال نباید این واقعیت را ازنظر دور داشت که صاحبخانه ها نیز در زیر چتر همین اقتصاد با تمامی نواقص و معایب آن در حال زیست و زندگی هستند.

وی افزود: این قاعده در ارتباط با مشاوران املاک مصداق پیدا می‌کند و البته در بسیاری از این نرخ گذاری‌ها، عملا مشاوران املاک هیچ نقش و تاثیری ندارند، زیرا در شرایطی که صاحبخانه ملک خود را با فلان مقدار اجاره، فایل می‌کند، متصدی و مشاور املاک نمی‌تواند نرخ مورد نظر خود را تحمیل کند و همانطور که از عنوان این صنف پیداست صرفا می‌تواند نظر مشورتی خود را اعلام کند که البته طرح این موضوع به معنای مُبَرا بودن برخی از فعالان این حوزه از سوءاستفاده نیست و در این صنف نیز به مانند بسیاری از صنوف دیگر شاهد برخی بی اخلاقی‌ها و سوء استفاده ها هستیم اما نباید کلیت فعالان این عرصه را با یک چشم دید و در خصوص آنها قضاوت کرد.

روند نزولی اجاره مسکن در تهران و مهاجرت به شهرهای اقماری

آنچنان که عنوان شد، تابستان سالجاری، برای مستاجران، فصلی تلخ و دلهره آور (بویژه در شهر تهران ) بود به نحوی که بسیاری از مستاجران به دلیل عدم توان پرداخت اجاره اعلام شده از سوی صاحبخانه ها یا مشاوران املاک، مجبور به ترک پایتخت و سکونت در شهرهای اقماری همچون شهریار،ملارد و غیره شده‌اند.

چندی پیش، مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگویی با رسانه‌ها با اشاره به تغییر رفتار مستاجران تصریح کرد: تعداد قراردادهای اجاره در خردادماه امسال نسبت به سال گذشته (خرداد 1396) موید این واقعیت است که بیش از 4 هزار و 800 فقره کاهش داشته است و این امر در خصوص خرید و فروش مسکن  صادق است.

وی می افزاید: در سومین ماه سالجاری(خرداد ماه) در مجموع 17 هزار و 121 قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده که در مقایسه با سال گذشته،9 درصد کاهش داشته است.

آنچنان که این مقام مسئول می گوید در خرداد ماه پارسال در شهر تهران در مجموع 22 هزار و 143 قرارداد اجاره ثبت شد که این تعداد قرار داد در خرداد ماه امسال به 17 هزار و 283 فقره کاهش یافت که حاکی از کاهش 22 درصدی آن است.

افزایش قرار داد اجاره به دو سال تا چه میزان در حمایت از مستاجران موثر است؟

یکی از ایده‌هایی که در راستای حمایت از مستاجران مطرح شده معطوف به افزایش زمان اجاره مسکن به دو سال و بیشتر است.

چندی پیش، حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در برنامه تیتر امشب در ارتباط با افزایش مدت زمان اجاره‌ مستاجران گفت: حمایت از حقوق مستاجران یکی از برنامه های دولت است و با توجه به اینکه قراردادهای کوتاه مدت آسیب رسان است پیشنهاد شده در راستای حمایت از این اقشار ( مستاجران ) قرار داد اجاره به دو سال و بیشتر افزایش یابد.

البته این طرح (حمایت از حقوق مستاجران) که از سال‌های گذشته مطرح شده بود هنوز اجرایی نشده و در حد حرف باقی مانده است، امید آن می‌رود با کارشناسی دقیق و البته شناسایی خانه‌ها و منازل خالی و مجاب ساختن مالکان آن به عرضه، شاهد تعادل مطلوب و منطقی تری در بازار اجاره مسکن باشیم در غیر این صورت طوفانی تر شدن بازار اجاره در سال 98 دور از ذهن نخواهد بود و برای جلوگیری از بروز چنین تلاطُماتی می باید از همین امروز چاره اندیشی و برنامه ریزی کرد در غیر اینصورت خیلی زودتر از آنکه برخی گمان می‌کنند دیر خواهد شد.